“Sóng sau xô sóng trước”, thị trường đất nền đấu giá ngoại thành Hà Nội đang sốt nóng và liên tục lập kỷ lục về giá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc quá chú trọng đấu giá đất có thể “lợi bất cập hại”.
Đấu giá xuyên đêm, sóng sau xô đổ sóng trước
Ngày 19/8, phiên đấu giá 19 lô đất tại khu LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội tiếp tục thu hút sự quan tâm, tham gia của đông đảo người dân sau khi đấu giá đất huyện Thanh Oai gây sốt.
Theo đó, 19 thửa đất được đưa ra đấu giá dao động khoảng 74m2 - 118m2. Giá khởi điểm đấu giá là 7,3 triệu/m2. Khoản tiền đặt cọc dao động từ 109 - 172 triệu đồng/lô đất.
Thực tế ghi nhận, từ sáng ngày 19/8 đã có rất đông người dân đến xếp hàng tại nhà thi đấu huyện Hoài Đức để tham gia phiên đấu giá. Được biết, trước thời điểm đấu giá, đã có hơn 700 bộ hồ sơ tham gia đấu giá đất tại đây.
Sau cuộc đấu giá kéo dài 18 giờ, 19 thửa đất xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã được bán thành công, cao nhất 133,3 triệu đồng mỗi m2.
Lô đất cuối cùng tại phiên đấu giá ở hội trường Trung tâm Văn hóa Thông tin huyện Hoài Đức tìm được chủ nhân lúc 4h30 sáng ngày 20/8. Phiên đấu giá 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên đã kéo dài khoảng 18 giờ, trải qua 10 vòng trả giá. Sáng 19/8, khi bắt đầu, phiên đấu giá có trên 400 nhà đầu tư tham dự.
Theo kết quả sơ bộ, toàn bộ lô đất đều đã bán đấu giá thành công. Trong đó, lô cao nhất trúng với giá 133 triệu đồng một m2, gấp khoảng 30 lần giá khởi điểm. Lô đất này có kí hiệu LK03-12 nằm ở vị trí góc với 2 mặt thoáng, diện tích trên 113 m2. Như vậy, người trúng đấu giá sẽ phải bỏ ra gần 15,1 tỷ đồng.
Bên cạnh lô đất trên, 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng một m2. Ba lô kí hiệu LK03-6, LK03-7 (rộng 91,67 m2) và LK04-6 (rộng 115,95 m2) trúng giá 127,3 triệu đồng mỗi m2. Giá trị của các lô đất lần lượt là hơn 15 tỷ, 11,6 tỷ và 14,7 tỷ đồng.
Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.
Vào ngày 26/8 tới đây, huyện Hoài Đức sẽ tiếp tục đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 20 thửa đất (lô LK01 và LK02) thuộc dự án Hạ tầng kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiền Yên - Xứ đồng Lòng Khúc. Các thửa đất có diện tích 89m2 đến 145 m2/thửa với giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2.
Trước đó, phiên đấu giá 68 lô đất cuối tuần trước nằm tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai vào ngày 10/8 cũng thu hút đến hơn 1.000 người tham gia. Nhu cầu lớn đã đẩy giá trúng của các lô đất gấp 5-6 lần giá khởi điểm, trong đó cao nhất hơn 100 triệu đồng một m2. Ngay sau đó, nhiều lô đất đã được nhà đầu tư rao bán lại với mức giá chênh hàng trăm triệu đồng.
Nỗi lo “lợi bất cập hại”
Bàn về việc các địa phương liên tục tổ chức đấu giá đất với những kỷ lục về giá liên tục được xác lập, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, cho rằng trước tiên cần phải xác định việc đưa đất ra thị trường là để phục vụ quá trình đầu tư, phát triển. Việc đấu giá đất không phải để thu tiền mà nó phải căn cứ vào kế hoạch phát triển KT-XH của địa phương như thế nào.
Cũng theo GS Võ, sau khi đấu giá đất các địa phương cần sớm tổng kết lại hoạt động đấu giá xem thu được bao nhiêu tiền, chiếm bao nhiều % ngân sách của các địa phương, rồi tiền đó được sử dụng vào việc gì, bao nhiêu thửa đất đấu giá xong không được sử dụng...
Chia sẻ quan điểm trên, KTS.TS Trương Văn Quảng - Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng việc liên tục đấu giá đất, trải thảm đỏ thu hút nhà đầu tư mà chưa căn cứ sát vào định hướng phát triển của các địa phương cũng như nhu cầu của người dân đã từng tạo nên những khu đô thị bỏ hoang, sự lãng phí rất lớn về tài nguyên.
Xem xét dưới góc độ các đối tượng khách hàng tham gia đấu giá đất, theo GS. Đặng Hùng Võ, hiện nay tại các địa phương thì hầu hết người tham gia đấu và trúng lại không phải là người dân có nhu cầu thật về nhà ở mà chủ yếu là các cá nhân tham gia đầu tư, đầu cơ, có cả người ở địa phương khác đến đầu giá.
“Tình trạng này đang làm méo mó đi mục đích của việc đấu giá đất và gián tiếp tạo ra những khu đất bỏ hoang sau đấu giá khi các cơn sốt đất qua đi mà bài toán gia tăng đất ở cho cư dân hiện hữu thì vẫn không giải quyết được”, GS. Võ đánh giá.
Bên cạnh đó, ông Võ cũng bày tỏ lo ngại về viễn cảnh sớm muộn các địa phương sẽ không còn đất để mà đấu giá nữa khi mà việc đấu giá đất ồ ạt đôi khi chỉ thỏa mãn việc tăng ngân sách địa phương trong giai đoạn trước mắt, tương lai sẽ không còn chỗ để thu nữa.
Cần giải pháp vốn hóa đất đai bền vững
Đối với vấn đề làm sao đưa đất vào thị trường thông qua đấu giá một các hợp lý nhất, tránh “vô tình” tạo điều kiện cho đầu cơ, thổi giá đất hay nhãn tiền nhất là việc nhà đầu tư dù trúng đấu giá đã bỏ cọc.
Theo các chuyên gia có thể xem xét phương án cấm hoặc hạn chế giao dịch ngay đối với thửa đất vừa trúng đấu giá cũng như đánh thuế nặng nếu sau một thời gian nhất định mà không đưa mảnh đất vào sử dụng. Khi không thể “bám” vào đất đấu giá để đầu cơ, thổi giá thì giá đấu cũng sẽ không bị thổi lên quá cao đến mức “ảo” và điều này sẽ giúp những người dân hiện hữu tại các địa phương có nhu cầu về nhà ở có thể tiếp cận được.
Dù kết quả của những phiên đấu giá đất vừa qua giá trúng rất cao so với mặt bằng trước đó, nhưng theo GS. Đặng Hùng Võ, dù tỉ lệ thu ngân sách từ đất đai những năm gần đây đang tăng lên nhanh chóng nhưng nếu so với nhiều nước thì tỉ lệ thu ngân sách từ đất đai của Việt Nam vẫn rất thấp.
Như tại Anh, theo ông Võ, tỉ lệ thu từ đất đai chiếm tới 90% thu ngân sách hằng năm của các địa phương. Nhưng các nước thu ngân sách từ đất đai chủ yếu từ thuế tài sản với nhà đất. Còn thu từ đất tại các địa phương ở Việt Nam thời gian qua chủ yếu là thu từ việc giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Còn theo TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, nguồn thu từ đất hiện nay cơ bản để lại cho ngân sách địa phương. Ngân sách địa phương về nguyên tắc chỉ được chi cho đầu tư phát triển chứ không thể dùng tăng chi thường xuyên.
Tuy nhiên, TS Ánh cũng cho rằng, thu từ đất còn nhiều khoản thu khác liên quan đến đất như thu thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, thu thuế trước bạ với nhà đất... Phần thu từ thuế sẽ hòa vào ngân sách chung theo Luật ngân sách nhà nước nên rất khó quy định cụ thể nguồn thu từ đất tại các địa phương sử dụng để làm gì.
Trong khi đó, theo PGS.TS Vũ Sỹ Cường, phó trưởng bộ môn phân tích chính sách tài chính (Học viện Tài chính), luật đã quy định tiền bán đất phải sử dụng để đầu tư cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, thu từ bán đất không bền vững.
"Rủi ro thứ hai từ việc địa phương chỉ chăm chăm vào nguồn bán đất thì sẽ không quan tâm tới phát triển các nguồn thu ngân sách khác. Thu từ bán đất là dễ nhất, cứ bán là có tiền", ông Cường nói.
Nếu các địa phương không có nguồn thu nào mạnh, tập trung vào nguồn thu từ đất thì mọi nguồn lực xã hội cũng sẽ tập trung vào quy hoạch, xây dựng hạ tầng để phục vụ cho bán đất. Các lĩnh vực sản xuất khác không phát triển được. Tập trung nguồn lực xã hội vào lĩnh vực dễ dãi nhất về dài hạn rất nguy hiểm, vì hết đất thì sẽ không biết thu từ đâu.
Theo ông Cường, trong dài hạn phải cải cách lại hệ thống thuế nhà đất, Bộ Tài chính từng đề xuất thu thuế tài sản với nhà đất, đây là nguồn thu bền vững. Bài học này Trung Quốc đã trải qua. Việc chỉ chăm chăm vào thu từ bán đất là tạo ra những khu đô thị bỏ hoang khi thị trường bất động sản phát triển quá mức.
TS Vũ Đình Ánh cũng ủng hộ phải cải cách hệ thống thuế đất đai, thu thuế tài sản với nhà đất. Đây là loại thuế trực thu, chứ không nhập nhèm như cơ chế hiện nay.
Ví dụ thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại chuyển sang thành thu thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, và mức thu dựa trên tiền bán đất chứ không thu dựa trên thu nhập hay chênh lệch giá nên sai về nguyên lý thuế. Nhiều người có thể sở hữu hàng chục nhà đất, giá trị cả trăm tỉ đồng nhưng không thu được đồng thuế nào vì họ không thực hiện giao dịch, chuyển nhượng.
Cũng theo theo nhận định của các chuyên gia thì việc đưa đất vào đấu giá của các địa phương, nhất là trong giai đoạn thị trường đang có hiện tượng sốt đất hiện nay cần được các địa phương tính toán một cách kỹ lưỡng để đảm bảo vừa phục vụ được nhu cầu về đất ở của người dân địa phương cũng như tránh việc có thể vô tình “thêm lửa” cho các cơn sốt giá đất.
Dưới góc độ tầm nhìn dài hạn, theo GS. Đặng Hùng Võ, đầu tiên, phải xác định việc đưa đất ra thị trường là để phục vụ quá trình đầu tư, phát triển. Việc đấu giá đất không phải là để thu tiền mà nó phải căn cứ vào kế hoạch phát triển KT-XH của địa phương như thế nào.
Các địa phương cần xác định rõ, nếu bán đất lấy tiền thì chẳng qua là đem tài nguyên ra để “ăn” thôi. Trong khi, mục tiêu hàng đầu là phải phục vụ quá trình đầu tư phát triển sao cho mang lại hiệu quả KT-XH tốt nhất. Do đó nó phải căn cứ vào kế hoạch, quy hoạch, chiến lược đầu tư phát triển, rồi phải sử dụng sao cho tiết kiệm, đạt hiệu suất sử dụng là cao nhất.
https://markettimes.vn/nong-bong-dau-gia-dat-hoai-duc-thanh-oai-va-noi-lo-loi-bat-cap-hai-61672.html
