Theo các chuyên gia, nếu áp thuế thu nhập cá nhân lên chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ, ngoài việc thị trường dễ rơi vào trạng thái đóng băng trong ngắn hạn thì người mua nhà ở thực cũng chịu ảnh hưởng lớn.
Bị phanh gấp, dòng tiền khó vào thị trường
Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) lên chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ là để chống đầu cơ. Nhưng thực chất, những người đang bị ảnh hưởng mạnh lại là nhà đầu tư tham gia thị trường với mục tiêu sinh lời hợp pháp.
"Cần phân biệt rạch ròi giữa đầu cơ và đầu tư. Đầu cơ giờ đây thực tế không còn nhiều nữa”, ông Chung nhận định.
Ông Chung cũng chỉ ra trong bối cảnh hiện tại, nếu thực hiện luật thuế này, nhà đầu tư có thể sẽ hạn chế tham gia thị trường. Trong khi đó, với một dự án bất động sản mở bán, ngoài khách mua nhà ở thực còn có một lượng lớn nhà đầu tư. Do đó, khi các nhà đầu tư chùn tay, dòng tiền vào thị trường chậm lại, các dự án sẽ khó bán hàng, thị trường nhiều khả năng sẽ rơi vào tình trạng "đóng băng" thanh khoản, các chủ đầu tư không tìm thấy đầu ra cho sản phẩm.
Không chỉ khiến thị trường đóng băng, việc đánh thuế chuyển nhượng như đề xuất của Bộ Tài chính còn tiềm ẩn nguy cơ khiến giá bất động sản tăng mạnh.
Lý giải điều này, ông Chung cho rằng, nếu không có sự tham gia của các nhà đầu tư, một dự án muốn bán hết phải mất từ 7 đến 10 năm. Chi phí tài chính, đặc biệt là lãi vay, trở thành gánh nặng rất lớn cho chủ đầu tư. Phần chi phí này tất yếu sẽ được cộng vào giá bán, khiến giá bất động sản tăng mạnh trên thị trường sơ cấp.
Tương tự, trên thị trường thứ cấp, việc thuế cao sẽ được các nhà đầu tư cộng gộp vào giá bán bất động sản, đẩy giá thứ cấp tiếp tục leo thang.
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group cũng cho rằng, việc đánh thuế này cũng sẽ khiến thị trường tê liệt, từ đó ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề khác và cả sự phát triển ổn định của cả nền kinh tế.
Phân tích cụ thể, ông Khánh cho biết, khi bị áp thuế quá cao, lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư sẽ suy giảm khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang các kênh khác như chứng khoán, vàng.
Ông Khánh cho rằng, thuế là công cụ quan trọng để bình ổn thị trường và thúc đẩy phân phối tài sản công bằng hơn, tuy nhiên, với mặt bằng thu nhập của người dân còn thấp và giá nhà tăng cao, việc đánh thuế quá cao có thể đẩy họ vào khủng hoảng tài chính.
Nếu áp dụng đột ngột, chính sách thuế có thể gây sốc thị trường, dẫn đến bán tháo, làm mất cân đối tài chính ngân hàng, kéo theo nhiều hệ lụy kinh tế. Vì vậy, cần thực hiện theo lộ trình mềm dẻo, có tính linh hoạt cao.
Áp thuế cao, thị trường bất động sản sẽ dễ đóng băng. (Ảnh minh hoạ: Công Hiếu).
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Kinh doanh khu vực miền Nam Công ty Property Guru Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh thị trường vẫn đang phục hồi chậm, việc tăng thuế là một cú "phanh gấp", chưa đúng thời điểm. Thị trường thứ cấp sẽ đóng băng trước khi phục hồi, tác động dây chuyền đến các ngành liên quan cũng chưa kịp phục hồi như xây dựng, vật liệu xây dựng.
Cũng theo ông Tuấn, thực tế cho thấy người mua bất động sản thích bất động sản nhưng không thích nắm giữ lâu. Một khảo sát gần đây của Property Guru Việt Nam thực hiện với hơn 1.000 người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản cho thấy 59% mua với mục đích đầu tư thay vì để ở. Đáng chú ý, khoảng 39% người đang sở hữu bất động sản cho biết họ có ý định bán trong vòng 1 năm tới.
Thực tế này phản ánh 2 xu hướng rõ nét: Người Việt rất thích đầu tư vào bất động sản, nhưng thời gian nắm giữ ngắn, thường “bán khi được giá” và linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn.
Chính vì vậy, ông Tuấn cho rằng, việc đề xuất mức thuế theo thời gian nắm giữ cao từ 2-5 lần thay vì áp dụng mức thuế cố định 2% như hiện nay nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng, nhưng nhóm "lướt sóng" lại đang chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cầu, nên chính sách cần cân nhắc để tránh tác động tiêu cực đến thị trường vốn đang phục hồi chậm.
Cũng theo ông Tuấn, phân khúc đất nền và căn hộ chung cư, nhất là chung cư cao cấp, sẽ chịu ảnh hưởng đầu tiên, do đây là loại hình đầu tư ưa thích và được lựa chọn phổ biến của nhóm nhà đầu tư cá nhân. Song các nhà đầu tư này thường lướt sóng trong vòng 6-18 tháng để tối đa hóa lợi nhuận. Với mức thuế 10% cho thời gian nắm giữ dưới 2 năm, biên lợi nhuận sẽ bị bào mòn đáng kể, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư. Điều này kéo theo nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ bị loại khỏi cuộc chơi, thanh khoản thị trường sụt giảm.
"Những nhà đầu tư đất nền, căn hộ trong đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp có thể bán tài sản vì tâm lý lo ngại đề xuất được áp dụng, họ muốn giao dịch trước thời điểm chính sách mới có hiệu lực thi hành. Giá sản phẩm này có thể giảm và thị trường sẽ rơi vào trạng thái tắc nghẽn thanh khoản, bởi các nhà đầu tư mới cũng trong tâm lý nghe ngóng", ông Tuấn nhận định.
Chính vì vậy, ông cho rằng nên áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ khi thị trường đã ổn định, cân bằng hơn và đã xây dựng được cơ sở dữ liệu để xác định được giá bán.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho hay, nếu đánh thuế cao đối với những giao dịch ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư có thể sẽ giữ tài sản lâu hơn thay vì bán ra, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường thứ cấp. Nếu không có biện pháp đi kèm để tăng nguồn cung từ các dự án mới, giá nhà thậm chí có thể tiếp tục tăng thay vì giảm.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng cho biết, việc áp thuế suất 10% trên giá bán với bất động sản nắm giữ dưới 2 năm là quá cao, có nguy cơ gây sốc và làm tê liệt thanh khoản của thị trường vốn đang mong manh.
Theo ông, nếu đề xuất quy định trên thì hệ quả gánh nặng thuế sẽ bị đẩy sang người mua cuối, khiến giá nhà tăng cao và làm chính sách mất tác dụng bình ổn. Chưa kể có thể "là cớ" để các bên giao dịch hai giá để lách luật, gây thất thu ngân sách và tạo ra rủi ro pháp lý lớn.
Cần giảm thuế và giãn quy định về thời gian nắm giữ
Các chuyên gia cho rằng mức thuế đề xuất áp với chuyển nhượng bất động sản đang quá cao. (Ảnh minh hoạ: Minh Đức).
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, xét theo thực tế tại Việt Nam, hầu hết các hành vi đầu cơ đều có thời gian nắm giữ bất động sản dưới 1 năm. Việc nắm giữ bất động sản từ 5 năm trở lên đã bảo đảm tính ổn định và lâu dài, do đó VARS đề xuất xem xét điều chỉnh khung thời gian nắm giữ bất động sản để xác định mức thuế.
VARS đề xuất mức thuế thu nhập cá nhân điều chỉnh như sau: Dưới 1 năm áp mức thuế 10%; từ 1 đến dưới 2 năm áp mức thuế 6%; từ 2 đến dưới 5 năm áp mức thuế 4%; và từ 5 năm trở lên (hoặc nhận thừa kế) áp mức thuế 2%. Phương án này nhằm đánh mạnh vào hành vi đầu cơ ngắn hạn, đồng thời khuyến khích việc nắm giữ bất động sản lâu dài, góp phần ổn định thị trường.
VARS cũng cho rằng cần xây dựng lộ trình thực hiện rõ ràng, trong đó xác định thời điểm có hiệu lực phù hợp điều kiện kinh tế-xã hội và khả năng thích ứng của thị trường.
Việc áp dụng quá nhanh các quy định mới, đặc biệt là những thay đổi về phương pháp tính thuế và mức thuế suất, có thể dẫn đến những xáo trộn lớn, ảnh hưởng đến tâm lý của người nộp thuế và sự ổn định của một số thị trường, nhất là thị trường bất động sản.
Do đó, VARS kiến nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc kỹ lưỡng về thời điểm và cách thức triển khai nhằm bảo đảm tính khả thi, hiệu quả và đồng thuận xã hội khi luật được ban hành và đi vào thực tiễn.
Ông Lê Viết Hải - Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình cũng cho rằng, mức thuế thu nhập 10% trên tổng giá bán bất động sản có sở hữu dưới 2 năm là cao, mức 5% có thể hợp lý hơn.
Theo ông, khi tình hình thị trường bất động sản chưa ổn định, các chính sách nên được áp dụng dần để thị trường làm quen, tránh gây sốc đột ngột. Do đó, mức thuế đưa ra ban đầu nên thấp và điều chỉnh tăng dần về sau.
“Hạn chế đầu cơ là cần thiết, nhưng không phải là triệt tiêu đầu tư. Nên có lộ trình về mức thuế để thị trường bất động sản không bị ảnh hưởng”, ông Hải nói.
Cũng theo ông, chính sách cần được áp dụng vào thời điểm phù hợp và theo lộ trình điều chỉnh dần, để thị trường có thời gian thích nghi, tránh tạo cú sốc ảnh hưởng đến toàn ngành kinh tế.
Ông Hải nhấn mạnh, mọi quy định chung cần có độ trễ và bước điều chỉnh hợp lý, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi.
Ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, chỉ nên đánh thuế với bất động sản thứ 2 trở đi và đánh thuế với bất động sản bỏ hoang. Trường hợp người có 2 bất động sản mà 1 bất động sản là do bố mẹ để lại với mục đích thờ phụng cũng không đánh thuế đối với bất động sản đó.
Còn trường hợp người có 2 bất động sản trở lên mà mục đích mua cho con sẽ phải thực hiện các thủ tục cho tặng.
Đặc biệt, ông Quê cho rằng, nên áp dụng thí điểm trước đối với Hà Nội và TP.HCM. Mức thuế lũy tiến theo số bất động sản hoặc lũy tiến theo giá trị bất động sản.
Trong trường hợp đánh thuế theo thời gian chuyển nhượng, ông Quê đưa ra giải pháp dưới 6 tháng là 6%, dưới 12 tháng nhưng từ đủ 6 tháng là 5%, dưới 18 tháng nhưng từ đủ 12 tháng là 4%, dưới 24 tháng nhưng từ đủ 18 tháng là 3%, trên 24 tháng là 2%.
Tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến trước khi trình Chính phủ và Quốc hội, bộ này đề xuất áp dụng thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.
Thu nhập tính thuế này được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng giá bán nhân với thuế suất. Mức thuế suất trong trường hợp này sẽ theo thời gian sở hữu với mức tối đa 10%.
Cụ thể, mức thuế 10% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm. Mức thuế 6% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm.
Mức thuế 4% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm. Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế, mức thuế là 2%.
Đối với bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế không tính theo thời gian nắm giữ, mà việc chuyển nhượng sẽ áp dụng theo thuế suất 2% (như hiện hành).
