Nguồn vốn cạn kiệt khiến các tập đoàn BĐS đang tìm mọi cách để sống sót.
Tờ Nikkei Asian Review cho hay trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục đắm chìm trong đà giảm giá, Tập đoàn Dalian Wanda đã chính thức công bố kế hoạch chuyển nhượng 48 trung tâm thương mại Wanda Plaza cho một liên doanh do PAG (Hồng Kông) dẫn đầu, với sự tham gia của Tencent và bốn đối tác khác.
Giá trị thương vụ này ước tính lên tới 50 tỷ Nhân dân tệ (gần 7 tỷ USD), đánh dấu bước đi quan trọng nhất trong chiến lược "asset-light" (quản lý nhẹ tài sản) mà tập đoàn Wanda theo đuổi từ năm 2015.
Dòng tiền cạn kiệt
Kể từ sau đỉnh cao năm 2017, khi nền kinh tế Trung Quốc còn duy trì nhịp độ tăng trưởng hai con số, Wanda đã vung vốn xây dựng hàng loạt trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim và khu phức hợp giải trí khắp cả nước.
Tuy nhiên, cú sốc đại dịch COVID-19, cùng với sự sụt giảm nhu cầu tiêu dùng nội địa, đã khiến dòng tiền của tập đoàn này ngày càng cạn kiệt.
Đến cuối quý 3/2022, chỉ riêng mảng Wanda Commercial đã có hơn 300 tỷ Nhân dân tệ nợ phải trả, đồng thời phải đối mặt với một loạt trái phiếu đáo hạn, trong đó đáng chú ý nhất là 6,7 tỷ Nhân dân tệ trái phiếu nội địa đáo hạn trước giữa năm 2024 và 1 tỷ USD trái phiếu nội địa (offshore) cùng kỳ.
Trong nửa đầu năm 2023, động thái đầu tư bất thường 17,7 tỷ Nhân dân tệ vào các tài sản tài chính càng làm xói mòn khả năng thanh khoản, khiến Wanda Commercial không còn đủ tiền mặt để đáp ứng các khoản đáo hạn 400 triệu USD trái phiếu quốc tế và 1,1 tỷ Nhân dân tệ nợ nội địa.
Đến cuối năm 2024, Fitch Ratings đã buộc phải hạ mức tín nhiệm của mảng trung tâm thương mại này xuống nguy cơ vỡ nợ (Restricted Default), cảnh báo nguy cơ phá sản đang treo lơ lửng.
Trước tình hình các kênh huy động vốn bị siết chặt, Wanda đã sớm khởi xướng chính sách quản lý nhẹ tài sản từ năm 2015, với mục tiêu chuyển dần từ sở hữu sang quản lý, vận hành.
Hiện đã có ít nhất 40% các trung tâm Wanda Plaza được bán cho đối tác thứ ba, trong khi Wanda vẫn đảm nhiệm vai trò quản lý vận hành. Đây được cho là bước đi hợp lý bởi không chỉ thu về khoản tiền khổng lồ từ bán tài sản thì nguồn thu phí dịch vụ cũng ổn định và ít rủi ro hơn so với việc trực tiếp sở hữu bất động sản (BĐS).
Thương vụ 48 trung tâm thương mại lần này chính là đòn bẩy lớn nhất kể từ năm 2024, khi Wanda bán 60% cổ phần mảng mall cho liên minh gồm PAG, Quỹ đầu tư Abu Dhabi (ADIA), Mubadala và một số quỹ quốc tế khác với giá 8,3 tỷ USD.
Lần này, số trung tâm thương mại được chuyển nhượng trải rộng khắp 20 tỉnh thành, giúp Wanda thu về ngay 50 tỷ Nhân dân tệ, đủ để tạm thời xóa đi gánh nặng lãi vay và trả nợ ngắn hạn.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục lao dốc, việc bán tháo một phần tài sản là bước đi cấp thiết để Wanda duy trì hoạt động. Nếu không, nguy cơ vỡ nợ dây chuyền sẽ lan ra cả hệ thống, tác động tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư và các đối tác tài chính.
Tác động lên mô hình kinh doanh
Dẫu đã "bán mình" về mặt tài sản, Wanda khẳng định sẽ không rời bỏ thị trường trung tâm thương mại.
Tháng 12/2024, tập đoàn này vẫn quản lý trực tiếp 513 Wanda Plaza trên toàn quốc, tăng 15 trung tâm so với năm trước, chứng tỏ năng lực khai thác và vận hành mặt bằng vẫn mạnh mẽ.
Việc tập trung vào dịch vụ quản lý, cho thuê gian hàng, tổ chức sự kiện và thu phí quảng cáo sẽ tiếp tục là mạch sống chính của Wanda Plaza.
Tuy vậy, để bù đắp nguồn thu từ việc nắm giữ tài sản khách sạn, rạp chiếu phim hay bất động sản cao cấp, Wanda cần phải nâng cao chất lượng vận hành, sáng tạo thêm các sản phẩm dịch vụ giá trị gia tăng (F&B cao cấp, mua sắm trải nghiệm, giải trí gia đình…).
Đồng thời, Wanda cũng đang phải đẩy mạnh ứng dụng công nghệ, ví dụ tích hợp dữ liệu lớn (big data) để phân tích hành vi khách hàng, tối ưu hóa bố trí mặt bằng, hay phát triển hệ sinh thái dịch vụ Omni-channel cho thương hiệu bán lẻ.
Mặc dù nền kinh tế Trung Quốc đang dần phục hồi sau nhiều năm giảm tốc, tốc độ tăng trưởng tổng cầu vẫn ở mức thấp.
Hãng tin Reuters cho hay tỷ lệ hấp thụ căn hộ và mặt bằng bán lẻ đều giảm so với trước, khiến các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược. Nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh quản lý nhẹ tài sản hoặc thuê dài hạn thay vì bỏ vốn lớn vào sở hữu BDDS như trước đây.
Đối với Wanda, việc tái tập trung vào mảng quản lý – vận hành trung tâm thương mại có thể khai thác lợi thế quy mô hàng trăm trung tâm trên cả nước. Bên cạnh đó, tập đoàn cũng đã xây dựng được thương hiệu suốt ba thập kỷ cùng hệ thống quan hệ đối tác mạnh mẽ, từ các nhãn hàng quốc tế đến các tập đoàn công nghệ như Tencent.
Tuy nhiên, cạnh tranh trong ngành này ngày càng khốc liệt, khi nhiều đối thủ địa phương như Sunac, Evergrande hay các thương hiệu quốc tế như MCCC (Mitsui Fudosan) cũng đang nỗ lực mở rộng.
Rõ ràng, Dalian Wanda đang có bước chuyển mình từ một ông lớn BĐS có tài sản khủng thì nay trở thành người quản lý thuê trước cơn bão đói vốn.
Việc giải phóng được lượng tiền gần 7 tỷ USD giúp Wanda giảm căng thẳng thanh khoản trong ngắn hạn, nhưng cũng đặt ra câu hỏi về bản sắc thương hiệu và khả năng duy trì đà tăng trưởng dài hạn.
Giữa sân chơi bất động sản đang biến động mạnh mẽ, liệu Wanda có thể khẳng định được vị thế dẫn đầu khi không còn là chủ sở hữu? Hay họ sẽ phải tiếp tục bán đi những tài sản giá trị, để đổi lấy khả năng sống sót qua mỗi đợt đáo hạn nợ?
