Cơn sốt bất động sản toàn cầu có thể đe doạ phục hồi kinh tế

Trong năm Covid-19 vừa qua, giá nhà trên toàn thế giới đã tăng mạnh nhất kể từ đợt bùng nổ tại Mỹ giữa những năm 2000. Ngân hàng Dự trữ liên bang Dallas (Mỹ) cho biết, năm ngoái, giá nhà tại 16 nền kinh tế mà cơ quan này theo dõi tăng 4,91%. Mức tăng này được coi là mạnh nhất kể từ năm 2006 và là mức thay đổi cần lưu tâm trong bối cảnh kinh tế toàn cầu suy thoái 3,3%.

Đây là hệ quả sau nhiều năm các nước áp dụng lãi suất thấp, cộng với việc hàng nghìn tỷ USD được bơm vào nền kinh tế để xoa dịu ảnh hưởng của Covid-19 khiến nhu cầu mua nhà đi lên.

Bất động sản tăng giá phần nào hỗ trợ cho kinh tế hồi phục hậu Covid-19. Bởi quan điểm thông thường về bùng nổ bất động sản là tạo ra mức tăng chi tiêu cho toàn nền kinh tế. "Hiệu ứng tài sản" trực tiếp liên quan đến bùng nổ nhà ở, đặc biệt khi có sự gia tăng trong việc xây dựng những ngôi nhà mới với hàng loạt khoản chi cho trang hoàng nội thất, mua sắm thiết bị gia dụng, điện tử... Đây có thể là những kích thích trong thời điểm kinh tế suy thoái.

Tuy nhiên, giá nhà tăng trong một thời gian kéo dài sẽ tạo ra những rủi ro cho ổn định tài chính. Nghiên cứu từ Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) khi xem xét ảnh hưởng của nợ thế chấp đối với chi tiêu của người tiêu dùng cũng đã phát hiện các hộ gia đình cắt giảm chi tiêu khi họ có mức nợ cao hơn. Giá nhà nhảy vọt đồng nghĩa với các khoản thế chấp mà các gia đình cần để trả nợ tăng tương xứng. Điều này phổ biến ở các hộ gia đình sở hữu nhà, không chỉ với những người gặp khó khăn về tài chính hay có nhu cầu tiết kiệm cao. Phát hiện này được xem là đáng chú ý khi chi tiêu hộ gia đình được xem là động cơ thúc đẩy nền kinh tế.

Wall Street Journal đánh giá, các nhà hoạch định chính sách có thể bị đẩy vào tình thế "tiến thoái lưỡng nan" trong tình huống này. Một mặt, họ cần giữ lãi suất thấp để duy trì đà phục hồi kinh tế hậu Covid-19. Mặt khác, họ lo lắng việc người dân vay nợ quá nhiều để mua nhà. Bên cạnh đó, giá nhà tăng cao ngoài tầm với của nhiều gia đình cũng làm nảy sinh những lo ngại về giãn rộng khoảng cách giàu nghèo vốn đang trầm trọng vì đại dịch. Nhiều gia đình trẻ có thể vì giá nhà cao mà trì hoãn sinh con.

Tuy nhiên, xu hướng hạ nhiệt giá nhà ít có khả năng xảy ra. Nguồn cung nhà tại Mỹ đang thiếu hàng triệu căn so với nhu cầu người mua. Mặt khác, giá nhà cũng tăng ở những nơi khác như khu vực châu Âu, Hàn Quốc, Australia, New Zealand và Canada.

Cơn sốt bất động sản lần này cũng cho thấy có điểm khác biệt so với lần bùng nổ giá hậu khủng hoảng tài chính năm 2008 và khủng hoảng dịch bệnh. Hậu khủng hoảng, thông thường các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong việc cho vay. Nhưng đầu năm ngoái, các ngân hàng lại đẩy mạnh hoạt động này khi có thể nhanh chóng cắt giảm lãi suất cho người đi vay nhờ vào sự hỗ trợ của Chính phủ.

Đồng thời, các ngân hàng cũng phụ thuộc nhiều vào thị trường bất động sản hơn so với trước. Tại 18 nền kinh tế phát triển, hoạt động cho vay thế chấp đã tăng từ 33% tổng tín dụng của ngân hàng vào năm 1960 lên gần 60% ở hiện tại.

Trong 10 năm qua, phần lớn các quốc gia có ngành ngân hàng không bị tác động trong khủng hoảng tài chính 2008 như Trung Quốc, Hàn Quốc, Thái Lan, Canada, Thuỵ Điển chứng kiến nợ hộ gia đình tăng cao.

Đầu năm 2021, Thống đốc Ngân hàng trung ương Thuỵ Điển Stefan Ingves đã so sánh tình trạng nợ hộ gia đình như "ngồi trên đống lửa". Các nhà kinh tế học Atif Mian, Amir Sufi và Emil Verner cũng đã công bố nghiên cứu chứng minh nợ hộ gia đình có xu hướng làm chậm quá trình tăng trưởng kinh tế.

Chính phủ nhiều nước đã cố gắng giảm tốc độ tăng nhanh của giá nhà. Đơn cử, Hàn Quốc đã ban hành hàng loạt điều chỉnh về thuế và cho vay. Hay Canada quyết định đánh thuế với các bất động sản bỏ trống hoặc ít sử dụng của người nước ngoài. Dù vậy đến nay, rất ít biện pháp có tác động đủ lớn trong việc ngăn giá bất động sản tăng nóng.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa những nỗ lực của chính phủ không thu được kết quả gì. Đã từng có một số thành công nhỏ trong việc kiểm soát, ngăn chặn giá nhà bùng nổ.

Theo một nghiên cứu được công bố trên Journal of Housing Economics năm 2018, những nỗ lực hạ nhiệt giá nhà giai đoạn 2009-2013 của Singapore dường như có hiệu quả. Các biện pháp được đưa ra gồm tăng thuế với việc chuyển nhà, yêu cầu đặt cọc cao hơn với người mua căn nhà thứ hai, thời gian cho vay mua dài hơn... Nhưng Singapore cũng là ví dụ cho thấy để duy trì hiệu quả là không dễ. Giá nhà đã tăng vọt lên mức kỷ lục trong quý I năm nay.

Chính phủ các nước theo đó cũng có thể xem xét những khía cạnh khác, ví dụ như tăng thuế theo giá trị căn nhà, theo mảnh đất hoặc cả hai. Những biện pháp này phần lớn chưa được áp dụng ở các nước. Giai đoạn bùng nổ giá nhà này là vấn đề các nước cần cấp bách xem xét, nếu muốn tránh những sai lầm trong quá khứ.

Đức Minh (Theo WSJ, Sydney Morning Herald)

Gã khổng lồ bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc chao đảo vì nợ "khủng"

Đại gia bất động sản Trung Quốc nợ nhiều nhất thế giới