Nghi rửa tiền qua đầu tư BĐS: Mối lo gây sốc

Đó là nhận định của chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu về lời cảnh báo có thể có việc rửa tiền thông qua mua bán bất động sản (BĐS).

Đầu tư BĐS cao cấp nhằm rửa tiền, cất giữ tài sản?

PV: Thưa ông, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa dẫn lại báo cáo thị trường của CBRE năm 2018 cho biết, trong phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang, thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%.

So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%; đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, thì tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017.

Hiệp hội nhận thấy trong phân khúc nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20 - 30%; phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%. HoREA cho rằng, việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

Ông bình luận thế nào về nhận định trên?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Tôi không bất ngờ với nhận định của HoREA. Những nhận định của họ hoàn toàn không sai. Đến một lúc nào đó, tất cả những vấn đề liên quan tới các hoạt động mua bán BĐS tại phân khúc cao cấp này cần phải được làm sáng tỏ vì những lý do sau:

Thứ nhất, phân khúc thị trường BĐS cao cấp là phân khúc đa số người dân Việt Nam không thể với tới được. Đây là phân khúc dành cho các đại gia, những tỷ phú đô la của Việt Nam. Chỉ những người rất nhiều tiền ở Việt Nam mới có thể tham gia đầu tư, mua bán.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu

Điều đáng nói, trong những năm vừa qua, phân khúc này lại hoạt động khá sôi nổi, thu hút nhiều nhà đầu tư có tiền của ở các lĩnh vực khác nhau và có giá giao dịch rất cao tại Việt Nam.

Trong số đó, bên cạnh những đại gia đầu tư nhằm mục đích kinh doanh, buôn bán, cũng có không ít những người đầu tư vì mục đích khác, không loại trừ khả năng rửa tiền thông qua các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Do đó, dòng tiền đi vào phân khúc này cũng có nhiều nguồn khác nhau, có nguồn tiền trong sáng, lành mạnh, tiền từ làm ăn chân chính, nhưng cũng có cả những dòng tiền có được từ những hành vi bất hợp pháp, từ tham nhũng, tiêu cực, từ buôn gian bán lậu…

Thứ hai, tại Việt Nam, các giao dịch mua bán tài sản có giá trị lớn vẫn được thực hiện bằng tiền mặt. Chính vì chưa có quy định cụ thể trong khi cơ chế giám sát, thực thi còn lỏng lẻo nên việc kiểm soát dòng tiền giao dịch bằng tiền mặt rất khó khăn. Đây là điều kiện thuận lợi cho các hoạt động rửa tiền.

Đặc biệt, BĐS lại là kênh đầu tư hợp pháp mà những người tham gia không phải chứng minh nhiều thứ rườm rà. Thông qua hình thức đổ tiền đầu tư, nhiều khu đất, nhiều tòa nhà đã được các đối tượng sử dụng như công cụ giao dịch, mua bán có giá trị lớn, giúp việc biến tiền “bẩn” trở thành tiền “sạch”, tiền chuyển từ túi người này qua túi người khác một cách dễ dàng, thuận lợi.

Bản chất ở đây là họ đem một va ly tiền “bẩn” đi mua nhà, mua đất và khi giao dịch thành công, họ lại mang nhà đi bán, khi đó người mua nhà trả tiền cho họ bằng tiền mặt hay qua chuyển khoản ngân hàng đều trở thành tiền “sạch”. Như vậy, mọi dấu vết của tiền “bẩn” trước đó đã được xóa sạch hoàn toàn. Rửa tiền qua mua bán BĐS không chỉ diễn ra tại Việt Nam mà đang diễn ra ở tất cả các nước trên thế giới, đặc biệt là Mỹ.

Thứ ba, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng cao cấp là một loại hình BĐS nằm giữa BĐS nhà ở và BĐS kinh doanh. Chủ sở hữu những BĐS nghỉ dưỡng, loại hình BĐS cao cấp nhất, mỗi năm chỉ đến đó ở 10-15 ngày.

Thời gian còn lại được giao cho chủ đầu tư quản lý và cho thuê lại. Như vậy, nếu đầu tư vào loại BĐS này họ vừa có thể kinh doanh nhưng cũng lại vừa là chủ sở hữu BĐS cho cá nhân. Vì thế, đây là loại hình đầu tư rất hấp dẫn.

Đặc biệt với những người có tiền của, thay vì phải bỏ tiền vào khách sạn nay có thể về nhà mình nhưng vẫn được phục vụ với dịch vụ chất lượng tương tự khách sạn 5 sao, ở những vị trí hoàn hảo cho du lịch. Điều này rõ ràng không có gì thú vị hơn.

Tuy nhiên, như đã nói, nếu muốn đầu tư vào phân khúc BĐS này thì phải là những người có rất nhiều tiền, hoặc phải là những nhà đầu tư có khả năng vay được tiền từ ngân hàng, đại bộ phận dân chúng có thu nhập bình dân không thể với tới được. Nói cách khác, số người giàu thật sự có thể tham gia vào phân khúc này không phải là nhiều trong xã hội.

Như vậy, trong trường hợp sức hút từ phân khúc này bị đẩy lên quá mức so với nhu cầu thật sẽ có nguy cơ kích ảo trên thị trường BĐS, khiến sản phẩm thuộc phân khúc này có thể bị rơi vào tình trạng dư cung, gây hậu quả rất lớn cho chính phân khúc BĐS cao cấp này.

Từ ba lý do nêu trên, những cảnh báo của HoREA là hoàn toàn phù hợp.

Nguy cơ bán tháo BĐS rất nguy hiểm

PV: Trong những năm gần đây, khi thị trường bất động sản có tốc độ phát triển nhanh, thì thủ đoạn rửa tiền trong lĩnh vực này cũng nhiều lần được gián tiếp đề cập. Đây là cách thức giúp những đồng tiền bẩn được khoác vỏ bọc hợp pháp. Tuy nhiên, đây là lần đầu tiên nghi vấn rửa tiền (tiền tham nhũng, tội phạm) vào bất động sản được đề cập thẳng thắn. Theo ông, nếu xem xét kỹ vấn đề này, liệu có ngăn chặn được tình trạng thất thoát tài sản nhà nước do tham nhũng?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Đúng vậy. Hoạt động rửa tiền thông qua đầu tư BĐS từng được người ta đề cập tới nhiều, nhưng theo những cách khác, hoặc phải tự ngầm hiểu với nhau về sự tồn tại của loại hình rửa tiền bất hợp pháp này.

Đây đúng là lần đầu tiên chúng ta thấy nghi vấn rửa tiền vào BĐS được đề cập thẳng thắn bởi một tổ chức chính thống về lĩnh vực BĐS, cho thấy hoạt động rửa tiền trong lĩnh vực này đã được nhận diện và sẽ được giám sát chặt chẽ.

Như đã nói, thực hiện giao dịch qua việc mua bán BĐS chính là một cách nhằm che giấu nguồn gốc của dòng tiền bất hợp pháp, tài sản do phạm luật mà có. Vì thế, nếu kiểm soát được các hoạt động rửa tiền trong BĐS cũng đồng nghĩa với việc giúp tăng thu hồi tài sản tham nhũng, góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu quả toàn diện của cuộc phòng, chống tham ô và tham nhũng ở Việt Nam.

PV: Khi vụ bê bối trốn thuế, rửa tiền “Hồ sơ Panama” bị phanh phui, nhiều quốc gia trên thế giới đều lo ngại thị trường bất động sản hạng sang có thể trở thành “cỗ máy” rửa tiền cho các công ty nước ngoài. Một nghiên cứu của chuyên gia kinh tế Vũ Quang Việt cũng chỉ ra một con số giật mình, 33 tỷ USD của Việt Nam đã bị chảy ra nước ngoài không hợp pháp chỉ trong vòng 6 năm qua. Trong đó, có nghi vấn tiền được chuyển ra nước ngoài để mua BĐS. Nếu nhận diện được các thủ đoạn rửa tiền qua BĐS trong nước thì có giúp hạn chế được hiện tượng tiền đổ ra nước ngoài để mua BĐS không? Muốn ngăn chặn việc này thì phải làm thế nào, thưa ông?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Cho tới nay, số tiền được chuyển ra nước ngoài mua BĐS là bao nhiêu vẫn chưa được cơ quan quản lý nào thống kê chính thức. Tuy nhiên, tôi cho rằng, con số 3 tỷ USD được công bố mới đây chỉ là số tiền chuyển sang Mỹ để mua BĐS, sẽ còn nhiều số tiền như vậy được chuyển ra các thị trường khác như Úc, Singapore... để mua nhà.

Theo luật đầu tư của Việt Nam, việc chuyển tiền ra nước ngoài mua BĐS là trái pháp luật, do đó những người muốn mua nhà ở nước ngoài phải thực hiện chuyển tiền thông qua các giao dịch ngầm. Việc thực hiện chuyển tài sản ra nước ngoài thông qua các tổ chức ngầm sẽ giúp họ tránh được sự quản lý, giám sát của các cơ quan quản lý.

BĐS nghỉ dưỡng, loại hình BĐS chỉ giành cho người giàu

Đặc biệt, đối với những khối tài sản có được từ tham nhũng, từ kinh doanh bất chính, thông qua thế giới ngầm, họ có thể dễ dàng chuyển khối tài sản đó ra nước ngoài để tránh bị điều tra, thu hồi của các cơ quan chức năng. Chính vì vậy, theo suy đoán của tôi, số tiền trên chỉ là phần rất nhỏ trong tổng số ngoại tệ đang bị ngầm tẩu tán khỏi thị trường trong nước.

Trên thực tế, nếu cho phép rửa tiền vào BĐS trong nước thì có thể sẽ giúp hạn chế được tiền chảy ra nước ngoài.

Nhưng như tôi đã nói, đã là tiền bẩn, tức là tiền có được từ nguồn không chính đáng, tiền này không được hoan nghênh. Với những dòng tiền có nguồn gốc không rõ ràng nếu có giữ lại ở trong nước cũng không giúp ích gì cho nền kinh tế mà ngược lại còn có nguy cơ tạo ra những khủng hoảng, làm lũng đoạn nền kinh tế.

Bởi lẽ, đây không phải là những đồng tiền tạo ra từ lao động, từ môi hôi nước mắt của người lao động, mà nó được hình thành từ các hoạt động phi pháp, tham nhũng, từ buôn lậu… Do đó, bản thân dòng tiền này sẽ luôn có sự biến động rất mạnh, tác động rất xấu cho nền kinh tế.

Vì thế, cần phải đẩy mạnh thanh tra, giám sát mạnh, quyết liệt truy tìm nguồn gốc dòng tiền để xử lý triệt để các trường hợp vi phạm pháp luật, bảo đảm cho nền kinh tế có môi trường hoạt động lành mạnh, bền vững. Vì lý do trên, tôi vẫn giữ quan điểm là phải thực hiện nghiêm chỉ đạo của Chính phủ từ cách đây nhiều năm, buộc các giao dịch lớn phải thực hiện thông qua chuyển khoản, hạn chế giao dịch bằng tiền mặt.

Như vậy, khi bỗng nhiên có một khoản tiền lớn được chuyển vào trong ngân hàng thì các cơ quan an ninh tiền tệ quốc gia và bản thân các ngân hàng sẽ kiểm soát được ngay nguồn gốc dòng tiền giao dịch trong hệ thống, nhằm hạn chế sự lưu thông của các dòng tiền không rõ nguồn gốc trên thị trường.

Tuy nhiên, ngay cả khi đã có các quy định như vậy thì cũng vẫn chỉ là mong muốn từ phía chủ quan chúng ta, còn việc các ngân hàng có sẵn sàng và thực hiện nghiêm các quy trình kiểm soát, kiểm tra nguồn gốc dòng tiền thực hiện giao dịch tại ngân hàng hay không lại là việc của ngân hàng và nó có liên quan tới các quy định pháp luật về phòng chống rửa tiền của Việt Nam.

Để bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời nhằm siết chặt các quy định trong quản lý ngân hàng, tránh để BĐS trở thành công cụ, là môi trường cho tội phạm lợi dụng, thao túng, biến thành công cụ rửa tiền, thì cần quy định bắt buộc các ngân hàng khi thực hiện các giao dịch chuyển khoản có giá trị lớn phải báo cáo về Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan an ninh tiền tệ quốc gia.

Nếu xác định đó là nguồn tiền sạch, tiền có được từ những nguồn thu chính đáng thì rất cần được khuyến khích. Ngược lại, nếu đó là dòng tiền bẩn, thì tuyệt đối không khuyến khích, không hỗ trợ các hoạt động rửa tiền và những hoạt động bất hợp pháp phải được ngăn chặn. Khi thực hiện được như vậy, sẽ hạn chế được tiền bẩn chảy vào BĐS, cũng đồng thời giúp kiểm soát được những nhà đầu tư đang ngấm ngầm chuyển một lượng tiền lớn ra nước ngoài.

Dấu hiệu của chủ đầu tư BĐS đang thiếu vốn Nhiều chủ đầu tư đang chuyển nguy cơ “dùng vốn ngắn hạn đầu tư cho dài hạn" sang vai khách, lấy vốn dài hạn của ...

Cẩn trọng rủi ro đầu tư BĐS nghỉ dưỡng Bình Thuận? Các chuyên gia cảnh báo nên thận trọng trước làn sóng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ở Bình Thuận