Cần các giải pháp đồng bộ cho gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng

Lãi suất giảm, cơ chế thông thoáng

Tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11-3-2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030.

Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết đã có công văn chỉ đạo, hướng dẫn các ngân hàng thương mại khẩn trương triển khai thực hiện Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33. Trong số đó, chủ lực là 4 ngân hàng thương mại Nhà nước cho chủ đầu tư, người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại Nhà nước trên thị trường và ngân hàng thương mại ngoài Nhà nước có đủ điều kiện với các gói tín dụng cụ thể trong từng thời kỳ.

Đối tượng được hưởng gói vay 120.000 tỷ đồng là chủ đầu tư đầu tư dự án, khách hàng là người mua nhà ở tại dự án với những quy định cụ thể cho từng nhóm. Thời hạn giải ngân của chương trình đến khi doanh số giải ngân đạt 120.000 tỷ đồng nhưng không quá ngày 31-12-2030. Thời gian ưu đãi, đối với chủ đầu tư áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 3 năm kể từ ngày giải ngân, nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu.

Còn đối với người mua nhà sẽ áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 5 năm kể từ ngày giải ngân, nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu. Lãi suất cho vay áp dụng đến hết ngày 30-6-2023 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm; đối với người mua nhà là 8,2%/năm. Kể từ ngày 1-7-2023, định kỳ 6 tháng, Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia chương trình.

Theo ông Đào Minh Tú - Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng xây dựng cơ chế cho vay gói này thống nhất sẽ thông thoáng, không đặt ra các điều kiện gì khác so với các khoản vay thông thường, nhưng với điều kiện phải thuộc các đối tượng mua nhà ở các phân khúc nói trên.

Lo nguồn cung khan hiếm

Dù đánh giá cao gói tín dụng này, song một số chuyên gia vẫn lo ngại về hiệu quả của nó nếu không có những giải pháp đồng bộ khác. Theo ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là sự chủ động của các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, thời điểm này muốn làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, thì chủ đầu tư phải có quỹ đất, quy hoạch hạ tầng đầy đủ.

Trong khi đây lại đang là trở ngại do thời gian qua rất nhiều dự án bị nghẽn do vấp phải thủ tục pháp lý và còn nhiều bất cập. Vì lý do này, không nhiều chủ đầu tư mặn mà phát triển phân khúc nhà ở này. Điều này khiến số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ tiếp tục khan hiếm, nguồn cung khó có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân hiện nay. Như vậy, dù tiền có sẵn cũng rất khó để giải ngân cho người mua vay.

Mới đây, Chính phủ đã phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” với nhiều chính sách thực chất hơn để khuyến khích các chủ đầu tư đầu tư vào phân khúc này, song các chính sách sẽ cần thêm nhiều thời gian để triển khai.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chỉ là điều kiện đủ để người dân dễ dàng mua được nhà ở xã hội hơn. Còn theo thực tế hiện nay, điều kiện cần là số lượng nguồn cung dự án nhà ở xã hội thì vẫn còn khan hiếm, đang thiếu rất nhiều. Theo đó, điều kiện phát triển nhà ở xã hội thời gian tới không khắt khe như trước đây, trao quyền cho chủ đầu tư dự án nhiều hơn, tuy nhiên lợi nhuận định mức với chủ dự án nhà ở xã hội vẫn khống chế ở mức 10% để kiểm soát giá bán nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở thương mại.

Trước đây, không có dự án nhà ở xã hội nào ở Hà Nội có giá bán vượt quá 15 triệu đồng/m2, nay Nhà nước cho phép chủ đầu tư được tăng chi phí đầu tư dự án, giá nhà ở xã hội có thể sẽ cao hơn tùy theo chất lượng công trình. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải tự lo đất xây nhà, thủ tục phê duyệt dự án vẫn kéo dài, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng quá cao, vật liệu xây dựng giá cao… do đó mức lãi suất từ 8,2-8,7%/năm sẽ không hấp dẫn nhà đầu tư tư nhân tham gia.

Lãi suất chưa hấp dẫn

Dù các ngân hàng đã nỗ lực để giảm lãi suất, song nhiều ý kiến cho rằng nếu chỉ trông chờ vào nguồn lực tự thân của các ngân hàng thương mại thì mức lãi suất cho nhà ở xã hội sẽ chưa thể hấp dẫn.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi của gói này áp dụng từ nay đến 30-6-2023 (8,2%/năm đối với người mua nhà và 8,7%/năm với chủ đầu tư) dù tốt hơn mức lãi suất trên 9%/năm mà người dân đã vay, song vẫn rất cao so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm đối với người mua nhà ở xã hội (theo Quyết định số 2081 của NHNN). Ông Châu cũng cho rằng thời gian ưu đãi 3 - 5 năm là quá ngắn, sẽ đẩy rủi ro cho người mua nhà. “Thời gian như vậy không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng cho nhà ở xã hội. Sau thời gian ưu đãi, khi người dân phải đi thỏa thuận sẽ dẫn đến rủi ro cho bên vay. Nếu phải trả lãi theo lãi suất thương mại bình thường, đây thực sự là gánh nặng đối với bên vay khi họ đều là người có thu nhập thấp” - Chủ tịch HoREA nói.

Do đó, ông Lê Hoàng Châu đề xuất cần xác định việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung - dài hạn của địa phương. Đồng thời, cần bổ sung quy định về các nguồn vốn cho phát triển nhà ở như huy động vốn từ các quỹ đầu tư phát triển địa phương và huy động vốn từ nước ngoài để phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, Chính phủ cần tiếp tục nghiên cứu, trình Quốc hội quyết định gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng theo cơ chế “tái cấp vốn, cấp bù lãi suất” để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay với lãi suất ưu đãi khoảng 4,8-5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.

Cũng nêu những bất cập tương tự, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên báo cáo Chính phủ trình Quốc hội cho chuyển nguồn gói hỗ trợ lãi suất 2%/năm với 40.000 tỷ đồng từ ngân sách sang chương trình cho vay mua nhà ở xã hội. Trên thực tế, gói tín dụng này đến nay giải ngân vẫn chưa đạt 1% tổng nguồn lực, trong khi chỉ còn 8 tháng nữa là kết thúc. Do đó, đề xuất ngân sách sẽ hỗ trợ lãi suất khoảng 3% cho các ngân hàng thương mại để triển khai cho vay khách hàng tương tự như gói 30.000 tỷ đồng triển khai từ năm 2013-2017 với lãi suất cho vay khoảng 6%/năm, cố định trong thời gian 15 năm.