“Siết” tín dụng bất động sản, vẫn lo "lách luật", khó kiểm soát

Tín dụng bất động sản đang được “siết” ra sao?

Dù không nhắc đến cụm từ “siết” tín dụng bất động sản, nhưng trong những năm gần đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã dựng lên những “hàng rào kỹ thuật” để hạn chế tín dụng vào lĩnh vực này, đặc biệt với những dự án thuộc phân khúc khu nghỉ dưỡng, dự án có tính đầu cơ, rủi ro cao.

Trong đó, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản luôn bị áp hệ số rủi ro cao hơn nhiều so với các lĩnh vực vay vốn sản xuất kinh doanh thông thường. Cụ thể, hệ số rủi ro đối với đầu tư, kinh doanh bất động sản lên tới 200%; đối với những khoản cho vay mua nhà nếu như với giá trị trên 4 tỷ đồng hệ số rủi ro là 150%. Trong khi đó, đối với những khoản cho vay nhà ở xã hội nếu khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng thì áp dụng hệ số rủi ro dưới 50%.

Như vậy, có thể thấy chính sách của Ngân hàng Nhà nước là hướng đến chỉ ưu tiên đối với cấp tín dụng những khoản cho vay đối với các nhà ở phân khúc thấp, cho vay mua nhà để ở.

Việc bị áp hệ số rủi ro cao đồng nghĩa nếu ngân hàng cho vay nhiều vào lĩnh vực này thì tỷ lệ an toàn vốn (CAR) càng bị hạn chế, dẫn đến tiềm năng tăng trưởng và động lực lợi nhuận càng giảm. Và để bù lại những vấn đề này, bản thân các ngân hàng cũng phải áp dụng lãi suất cho vay cao hơn nhiều so với các lĩnh vực thông thường, một phần để cân đối lợi nhuận và một phần cũng để hạn chế nhu cầu này

Một “hàng rào kỹ thuật” nữa được NHNN sử dụng, đó là áp giới hạn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.

Theo lộ trình, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tối đa ở các ngân hàng giảm từ 40% xuống 37% từ 1/10/2021. Từ 1/10/2022 đến 30/9/2023 tỷ lệ này giảm còn 34%; và giảm xuống 30% từ ngày 1/10/2023.

Việc siết tỷ lệ này đang “đánh” trực tiếp vào tín dụng bất động sản, bởi hiện nay, hầu như tất cả các khoản vay liên quan lĩnh vực này đều là khoản vay dài hạn. Trong khi đó, nguồn vốn huy động ngắn hạn của ngân hàng lên tới trên 80% nhưng lại đang phải cho vay 50% tổng dư nợ cho nền kinh tế là trung và dài hạn. Con số này cho thấy ngành ngân hàng đang chạy với biên độ chênh lệch rất lớn về mặt kỳ hạn giữa huy động và cho vay.

Ngành ngân hàng luôn định hướng hạn chế tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có đầu tư, kinh doanh bất động sản

Bên cạnh 2 công cụ đó, thời gian gần đây, NHNN liên tục có các văn bản yêu cầu các ngân hàng thương mại hạn chế tín dụng vào những lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản. Đặc biệt, việc chấn chỉnh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cũng là chốt chặn mới đối với tín dụng bất động sản, vì một lượng lớn trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản trước đó có trái chủ là các nhà băng.

Một “hàng rào” mới nữa được cơ quan quản lý dựng lên, đó là công cụ phân bổ chỉ tiêu tín dụng. Với việc phân bổ hạn mức linh hoạt cho các nhà băng, những tiêu chí xem xét nâng room tín dụng mà NHNN đưa ra sẽ bao gồm tiêu chí về hệ số an toàn vốn, về mức độ tập trung tín dụng vào những lĩnh vực rủi ro…

Muôn chiêu “lách”

Dù bị siết mạnh, trong trên thực tế nhiều chủ thể vay vẫn không ngừng tìm đường đi cho dòng tín dụng vào thị trường bất động sản, trong đó không loại trừ những chiêu “lách” quy định để vay vốn.

Cựu cán bộ phòng khách hàng doanh nghiệp một ngân hàng thương mại chia sẻ, trên thực tế việc phân định tín dụng sản xuất – kinh doanh hay đầu tư bất động sản là rất khó rạch ròi.

Chẳng hạn, một tập đoàn có thể có hàng chục công ty con, trong đó có một số công ty tham gia các lĩnh vực sản xuất thông thường, thậm chí lĩnh vực được ưu tiên, khuyến khích. Trong đó, doanh nghiệp dùng vốn điều lệ để đầu tư bất động sản, sau đó mới lập các dự án thuộc lĩnh vực sản xuất thông thường để vay vốn ngân hàng bù vào phần vốn điều lệ đã đầu tư bất động sản đó. Như vậy, bản chất dòng vốn vay sản xuất kinh doanh nhưng bằng các đường vòng vẫn có đích đến là bất động sản.

Hay như, chủ đầu tư bất động sản có thể phối hợp với các đơn vị thi công bằng cách đơn vị thi công đi vay rồi nguồn vốn vay được đảo sang chủ đầu tư để trả chậm cho bên thi công kèm lãi suất chênh lệch…

Chủ tịch Hội đồng thành viên Agribank Phạm Đức Ấn trong hội nghị triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng mới đây cũng đã chỉ ra thực trạng có hiện tượng lách luật để vay vốn đầu tư những lĩnh vực rủi ro.

Cụ thể là xu hướng cá nhân, nhóm cá nhân phối hợp hình thành nhóm công ty có mối liên hệ rất mật thiết với nhau nhưng thuê hoặc ủy quyền người khác đứng tên để lách quy định về người có liên quan để vay vốn ngân hàng cho hoạt động kinh doanh thông thường nhưng thực chất là đầu tư kinh doanh mạo hiểm, kinh doanh bất động sản.

“Vì vậy, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay của ngân hàng thương mại là rất khó khăn và không khả thi, tiềm ẩn rủi ro cao đối với nhóm khách hàng này” – ông Phạm Đức Ấn nói.

Chính vì vậy, lãnh đạo Agribank cho rằng, Chính phủ, các bộ, ngành cần có một chương trình hỗ trợ cũng như kiểm soát thị trường bất động sản để tránh khủng hoảng đối với thị trường này sẽ gây hệ lụy tiêu cực đến các ngành khác nhưng đồng thời cũng giải quyết triệt để bài toán đầu cơ, thổi giá bất động sản như thời gian vừa qua vừa gây thiệt hại cho người dân có nhu cầu nhà ở, vừa thiệt hại cho nền kinh tế trong dài hạn. Chính phủ cần có cơ chế để kiểm soát hoạt động của các doanh nghiệp tư nhân có hệ số sử dụng vốn huy động lớn.

https://www.anninhthudo.vn/siet-tin-dung-bat-dong-san-van-lo-lach-luat-kho-kiem-soat-post527423.antd