Bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ diễn biến ra sao?

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, thị trường bất động sản nửa cuối năm vẫn chịu tác động của yếu tố lãi suất. Trong bối cảnh các ngân hàng thương mại chịu áp lực lớn do chênh lệch giữa nguồn vốn huy động ngắn hạn và nhu cầu cho vay trung, dài hạn thì mặt bằng lãi suất được dự báo vẫn ở mức cao.

Ngoài ra, thêm yếu tố nữa tác động đến thị trường bất động sản đó là tâm lý khách hàng đang thay đổi đáng kể. Người mua có nhu cầu ở thực muốn chờ giá tiếp tục điều chỉnh hoặc lựa chọn gửi tiết kiệm để hưởng mức lãi suất hấp dẫn. Trong khi đó, các nhà đầu tư không còn giữ quan điểm "bất động sản luôn tăng giá" như trước, nhất là khi Việt Nam đang tiến gần giai đoạn già hóa dân số sau năm 2035, yếu tố được cho là sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở trong dài hạn.

Biến động giá chung cư ở Hà Nội và TP.HCM từ 2024 đến hết quý I/2026. (Nguồn: PropertyGuru Việt Nam)

Ông Quê cũng cho rằng, việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai cùng các đề xuất đánh thuế đối với bất động sản như thuế nhà bỏ hoang hay thuế lũy tiến đối với bất động sản thứ hai sẽ tạo thêm áp lực lên các dòng tiền đầu cơ và giao dịch thiếu minh bạch.

Theo ông, điều này có thể khiến thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn nhưng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch và phát triển bền vững về lâu dài.

Với những yếu tố nói trên, ông Quê nhận định nhà ở xã hội sẽ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực lớn và chính sách hỗ trợ từ Nhà nước.

Nhiều yếu tố tác động đến thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 . (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Đối với phân khúc căn hộ thương mại, thách thức lớn nhất hiện không phải là nguy cơ thua lỗ mà là bài toán định giá sản phẩm. Những doanh nghiệp chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận, đưa giá bán về mức phù hợp với khả năng chi trả của người mua sẽ có lợi thế về thanh khoản và khả năng tiêu thụ sản phẩm.

Cũng nhận định về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng - lại cho rằng những diễn biến hiện nay cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới.

Theo ông, khi nền kinh tế chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp hóa và đô thị hóa ở trình độ cao hơn, giá trị bất động sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ mà bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực.

"Đầu cơ sẽ không biến mất nhưng bản chất của đầu cơ đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu tư chỉ nhìn vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ cũng phải nhìn chu kỳ dài hơn, từ hai đến ba năm và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ", ông Hiển nhận định.

Theo chuyên gia, những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, phục vụ nhu cầu ở thực và gắn với các cực tăng trưởng kinh tế sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ được hỗ trợ bởi nhiều động lực từ kinh tế vĩ mô. Chính phủ tiếp tục thúc đẩy các trụ cột tăng trưởng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa tới đầu tư, việc làm, nhu cầu nhà ở và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy nguồn cung. Theo ông, thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn, đồng thời hạn chế đầu cơ và hướng tới cơ cấu nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực.

Ông Đính cũng dự báo nguồn cung bất động sản trong 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục tăng nhanh cả về quy mô và chất lượng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và sự xuất hiện của các đại dự án phát triển dọc trục hạ tầng mới.

Cơ cấu sản phẩm được kỳ vọng cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực được thúc đẩy.

Giá khó tăng 'nóng'

Thị trường khó xảy ra các đợt tăng giá "nóng". (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Về mặt bằng giá, ông Đính cho rằng khả năng xuất hiện các đợt tăng nóng trong thời gian tới là không cao khi nguồn cung được cải thiện và mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng.

Thay vào đó, doanh nghiệp sẽ tiếp tục áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, tăng ưu đãi để kích cầu. Còn giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ có xu hướng điều chỉnh theo hướng phù hợp với sức hấp thụ thực tế.

Nhu cầu bất động sản sẽ tiếp tục tăng nhờ sự hình thành các cực tăng trưởng mới, quá trình mở rộng không gian phát triển kinh tế.

“Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ dần được thay thế bằng chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn”, ông Đính nêu quan điểm.

Ông Đính cũng dự báo, từ nay đến năm 2030, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ quá trình đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới. Dù vậy, ông cho rằng không phải mọi cơ hội đều phù hợp với tất cả nhà đầu tư.

Việc xây dựng phương án tài chính an toàn, đánh giá kỹ pháp lý dự án và lựa chọn sản phẩm phù hợp với mục tiêu đầu tư sẽ quyết định hiệu quả trong dài hạn.

Đối với những người chưa có nhiều kinh nghiệm, ông khuyến nghị nên tìm đến các đơn vị tư vấn, môi giới chuyên nghiệp để được hỗ trợ lựa chọn sản phẩm phù hợp.