Kê liều thuốc độc cho giới đầu cơ bất động sản

Trong giai đoạn 2017 - 2018, có những vùng ven giá tăng gấp 2 - 3 lần, thế nhưng, nhu cầu thật thì chưa đến. Với cách thức tăng trưởng này, thị trường đến một lúc nào đó cũng phải có điểm dừng. TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đã đưa ra nhận định như vậy khi trò chuyện về viễn cảnh thị trường bất động sản 2019.

Tiền tệ với bất động sản: Con dao hai lưỡi!

Từ cuộc khủng hoảng bất động sản những năm 2009 - 2011, ông đánh giá như thế nào về diễn biến, tác động qua lại giữa thị trường bất động sản và tiền tệ hiện nay?

TS. Đinh Thế Hiển: Thị trường bất động sản có 2 dạng phát triển chính.

Dạng thứ nhất, theo chủ trương và mong muốn của Nhà nước, là phát triển ổn định, bền vững. Dạng này căn cứ theo nhu cầu kinh tế của khu vực phát triển, từ đó nảy sinh nhu cầu về nhà ở, nhà cho thuê, trung tâm thương mại, cửa hàng... kéo theo sự phát của bất động sản.

Nếu bất động sản chưa theo kịp thì sẽ tăng giá theo cung - cầu, tức cầu nhiều hơn cung. Khi bất động sản phát triển ổn định, thuận lợi sẽ giúp cho kinh tế tăng trưởng thêm vì đáp ứng được nhu cầu ở và kinh doanh, góp phần giải quyết việc làm, tăng thu nhập cho người dân. Lúc này, bất động sản phát triển sau một bước của nền kinh tế.

Bên cạnh đó, sự phát triển của thị trường bất động sản cũng dựa vào sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng. Một khu vực khi chưa có hạ tầng, dịch vụ thì chưa có người ở và cũng chưa có hoạt động kinh doanh, nhưng khi đã hoàn thiện đường xá, hạ tầng, tiện ích, dịch vụ xã hội thì tự nhiên người dân có nhu cầu đến ở theo.

Các dạng này đều dựa vào tính kinh tế. Tức là tiền xuất hiện đáp ứng nhu cầu làm ăn, sinh sống, kinh doanh, đầu tư, từ đó kích thích bất động sản phát triển.

TS. Đinh Thế Hiển.

Dạng thứ hai là phát triển do yếu tố đầu tư. Dạng này xảy ra khi tiền tệ xuất hiện quá nhiều. Tại Việt Nam, có những giai đoạn ngân hàng cho vay rất mạnh về tín dụng với lãi suất thấp. Cụ thể, năm 2007, nhà nước có đợt tung tiền rất mạnh thông qua việc bỏ ra gần 100.000 tỉ đồng, lúc đó các ngân hàng đều tăng tín dụng từ 25 - 50% cho vay.

Đến năm 2009, Chính phủ lại có gói kích cầu 29.000 tỉ đồng, cộng thêm việc đẩy mạnh vào hạ tầng giao thông, kỹ thuật và hạ tầng đô thị. Chính giai đoạn này bất động sản đã tăng trưởng rất mạnh từ yếu tố cung tiền và cơ hội bất động sản phát triển theo hạ tầng đô thị.

Chính sách kích cầu và tăng trưởng tín dụng đã tạo cơ hội cho giới đầu cơ bất động sản. Tiền giúp đẩy mạnh giao dịch, giao dịch tăng sẽ giúp giá nhà đất tăng... Vòng xoắn ốc cứ thế tiếp diễn, khiến việc phát triển bất động sản đã không còn lành mạnh phù hợp với nền kinh tế và nguy cơ bong bóng bất động sản bắt đầu xuất hiện.

Từ việc tăng trưởng bất động sản dựa trên đầu cơ nên đến cuối năm 2010, thị trường bắt đầu suy thoái khi nguồn tín dụng ngân hàng không còn dồi dào. Những người ôm đất giá cao không tìm được người mua, còn ngân hàng thì bắt đầu thu hồi nợ dẫn đến hàng loạt bất động sản không có người mua rơi vào tình trạng đóng băng...

Các ngân hàng đã cho vay trung và dài hạn bất động sản dựa trên vốn huy động ngắn hạn của người dân. Khi người dân có nhu cầu rút tiền ra thì ngân hàng không có tiền, và phải tăng lãi suất huy động lên, kéo theo lãi suất cho vay tăng. Người vay mua bất động sản càng không có khả năng trả nợ khiến thị trường thời điểm đó rơi vào khủng hoảng suy thoái.

Hiện nay, sự phát triển của thị trường bất động sản có sự hiện diện của các dòng vốn ngân hàng; vốn đầu tư, đầu cơ trên thị trường; vốn đầu tư nước ngoài... Những dòng vốn này đang có sự dịch chuyển như thế nào trong sự phát triển của thị trường và tác động của sự dịch chuyển đó đối với thị trường ra sao, thưa ông?

Rõ ràng trong giai đoạn từ 2014 - 2018, thị trường vốn có sự đa dạng hơn, đặc biệt xuất hiện dòng vốn của nhà đầu tư nước ngoài (FDI). Nói đúng hơn, dòng vốn FDI đã xuất hiện từ những năm trước đó nhưng ở dạng “vốn mồi”, chỉ có những công ty bất động sản nước ngoài tham gia thị trường rồi đưa vào một phần vốn, sau đó vay ngân hàng để làm dự án chứ không phải vốn thật sự. Còn hiện nay, thị trường có 2 nguồn vốn nước ngoài.

Thứ nhất là nguồn vốn của các công ty lớn nước ngoài đưa vào hợp tác với các công ty bất động sản trong nước, hoặc mua lại những dự án với số tiền khá lớn. Thống kê cho thấy, mỗi năm có vài tỉ đô la Mỹ đổ vào bất động sản.

Thứ hai, từ năm 2015 chúng ta dần cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam nên có thêm nguồn vốn của nhà đầu tư cá nhân. Hai nguồn vốn đó xuất hiện, khác với giai đoạn 2008 - 2010, giúp thị trường bất động sản có thêm nguồn vốn thật sự để kích cầu.

Nguồn vốn thứ 2 là vốn trong dân và vốn của các công ty đầu tư bất động sản dần mạnh lên.

Nếu như trước đây, giai đoạn 2008 - 2010, số công ty bất động sản có nguồn vốn lớn rất ít thì bây giờ chúng ta có những công ty bất động sản có vốn chủ sở hữu lên đến 5.000 - 7.000 tỉ đồng, số lượng các công ty này rất nhiều và vốn cũng tăng theo thời gian. Nguồn vốn của các công ty này cũng giúp cho thị trường có nguồn vốn thật, khác với trước đây đa số các công ty bất động sản chỉ bán hàng trên giấy và vốn xoay vòng.

"Kỷ Hợi là năm tiêu thụ hàng tồn của bất động sản Hà Nội" Các chuyên gia cho rằng phân khúc căn hộ trung cấp và đất nền sẽ dẫn dắt thị trường năm 2019.

Bất động sản 2019: Tâm điểm thu hồi đất công sai phạm Một trong những vấn đề tồn đọng trong năm 2018 đó là chưa giải quyết dứt điểm vấn đề thu hồi những dự án đất ...