Quy hoạch mở ra những cực tăng trưởng mới, bất động sản bước vào 'điểm mua'?

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước thời điểm bản lề khi nhiều địa phương xây dựng lại quy hoạch phát triển, hàng loạt chính sách mới, đầu tư công và hạ tầng được thúc đẩy mạnh mẽ.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhấn mạnh, một trong những xu hướng quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với trước đây, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển với hai cấu phần cốt lõi gồm hạ tầng và bất động sản.

Đi cùng với quy hoạch là hàng loạt dự án hạ tầng, không chỉ trong lĩnh vực giao thông mà còn cả hạ tầng số, hạ tầng ngầm, hạ tầng biển và không gian trên không…Đáng chú ý, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), các tuyến đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM, cùng hệ thống đường sắt liên vùng trong tương lai, kỳ vọng sẽ tạo ra động lực mới cho thị trường bất động sản, đồng thời, thúc đẩy sự hình thành và phát triển của nhiều ngành công nghiệp mới.

Không chỉ vậy, các chính sách liên kết vùng, định hướng phát triển siêu đô thị tại TP.HCM, và việc nhân rộng các cơ chế đặc thù trên phạm vi cả nước, cũng dự báo mang lại những thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó là xu hướng phát triển tài chính xanh, kinh tế xanh đang tác động ngày càng mạnh. Trong bối cảnh Việt Nam hướng tới mục tiêu trở thành trung tâm tài chính xanh của khu vực, nhu cầu phát triển dự án bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường có thể tiếp tục gia tăng vào thời gian tới.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua việc người mua chờ quy hoạch xuất phát từ định hướng phát triển mới của Hà Nội. Trước đây, dòng người và dòng tiền chủ yếu tập trung vào khu vực trung tâm, dẫn đến quá tải, chất lượng sống giảm và hiệu quả khai thác bất động sản không còn như trước.

Vì vậy, quy hoạch mới định hướng mở rộng không gian phát triển, hình thành nhiều cực tăng trưởng thay vì chỉ tập trung vào một trung tâm. Đồng thời, Hà Nội cũng sẽ hình thành Vùng Thủ đô, kết nối với các tỉnh xung quanh. Sự phát triển sẽ lan tỏa sang các địa phương lân cận, tạo thành một vùng tăng trưởng rộng lớn.

“Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng, phát triển các cực tăng trưởng mới thì sẽ kéo theo dòng người, việc làm và đầu tư. Chính các cực tăng trưởng mới sẽ mang lại môi trường sống tốt hơn, cơ hội kinh doanh tốt hơn và giá trị bất động sản cao hơn”, TS. Nguyễn Văn Đính phân tích.

Còn theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), điểm khác biệt lớn nhất của Quy hoạch Thủ đô lần này là tư duy quy hoạch đã thay đổi. Thay vì chỉ quy hoạch trên mặt phẳng để hình thành các khu đô thị mới, Hà Nội hướng tới tổ chức không gian phát triển đa tầng, đa lớp, kết hợp đồng thời không gian ngầm, mặt đất và không gian trên cao. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, các đô thị vệ tinh cùng nhiều cấu phần khác được tính toán trong một chỉnh thể thống nhất.

“Khi quy hoạch từng bước được hiện thực hóa, Hà Nội sẽ hình thành thêm nhiều quỹ đất và các siêu đô thị mới. Chính sự thay đổi trong tư duy quy hoạch đó sẽ mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản Hà Nội”, TS. Trần Xuân Lượng đánh giá.

Thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá trong tương lai, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những sản phẩm có thể tạo ra dòng tiền ổn định thông qua khai thác, kinh doanh hoặc cho thuê.

TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE)

Bên cạnh đó, theo ông Lượng, trong một thời gian dài, tư duy đầu tư trên thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư thường lựa chọn đất đai như một loại tài sản tích lũy, với quan niệm rằng chỉ cần nắm giữ đủ lâu thì giá trị sẽ tiếp tục gia tăng. Chính điều đó hình thành xu hướng đầu tư ngắn hạn, chạy theo các đợt tăng giá và chưa thực sự quan tâm đến khả năng khai thác của tài sản. Tuy nhiên, thị trường hiện nay đang bước sang một giai đoạn khác

Ông Lượng cũng cho biết, tiêu chí lựa chọn bất động sản của nhà đầu tư cũng sẽ thay đổi. Thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá trong tương lai, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những sản phẩm có thể tạo ra dòng tiền ổn định thông qua khai thác, kinh doanh hoặc cho thuê. Giá trị của bất động sản không còn chỉ nằm ở quyền sở hữu, mà nằm ở khả năng tạo ra giá trị gia tăng trong quá trình vận hành.

Bất động sản trong tương lai cũng phải gắn với công ăn việc làm và nhu cầu ở thực. Người mua nhà không còn chỉ mua một mảnh đất hay một căn hộ, mà họ mua cả môi trường sống, hệ thống tiện ích, không gian sống và đẳng cấp của dự án. Chính những yếu tố đó sẽ quyết định giá trị của bất động sản trong chu kỳ phát triển mới.

Những thay đổi về quy hoạch, cùng với quá trình hoàn thiện thể chế và số hóa dữ liệu thị trường sẽ buộc cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chuyển trọng tâm sang phát triển các dự án có giá trị khai thác cao, đáp ứng nhu cầu ở thực và tạo dòng tiền bền vững.

Có nên xuống tiền mua BĐS lúc này?

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nhu cầu bất động sản sẽ tiếp tục tăng nhờ sự hình thành các cực tăng trưởng mới, quá trình mở rộng không gian phát triển kinh tế.

Bên cạnh đó, việc doanh nghiệp áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt để kích cầu cũng góp phần gia tăng thanh khoản cho thị trường. Trong đó, có chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách thanh toán theo hướng giảm áp lực dòng tiền, hoặc hỗ trợ lãi suất cho khách hàng, đơn cử như Vinhomes hỗ trợ khách với mức lãi suất cố định 0-6%/năm trong 5 năm.

“Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn”, ông Đính nêu quan điểm.

Ông Đính cũng dự báo, từ nay đến năm 2030, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ quá trình đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới.

Việc xây dựng phương án tài chính an toàn, đánh giá kỹ pháp lý dự án và lựa chọn sản phẩm phù hợp với mục tiêu đầu tư sẽ quyết định hiệu quả trong dài hạn.

Đối với những người chưa có nhiều kinh nghiệm, ông khuyến nghị nên tìm đến các đơn vị tư vấn, môi giới chuyên nghiệp để được hỗ trợ lựa chọn sản phẩm phù hợp.

TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng lại cho rằng những diễn biến hiện nay cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới. Khi nền kinh tế chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp hóa và đô thị hóa ở trình độ cao hơn, giá trị bất động sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ mà bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực.

“Đầu cơ sẽ không biến mất nhưng bản chất của đầu cơ đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu tư chỉ nhìn vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ cũng phải nhìn chu kỳ dài hơn, từ hai đến ba năm và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ”, ông Hiển nhận định.

Theo chuyên gia, những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, phục vụ nhu cầu ở thực và gắn với các cực tăng trưởng kinh tế sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn trong thời gian tới.