Đường sắt đô thị mở ra cách định giá mới cho bất động sản

Khi khả năng kết nối trở thành lợi thế quan trọng, một căn nhà đắt hay rẻ không còn chỉ được quyết định bởi giá bán mà còn bởi thời gian và chi phí để duy trì cuộc sống tại đó.

Thời gian di chuyển thành thước đo giá trị

Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh đầu tư phát triển đường sắt đô thị và mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng), quan niệm về vị trí và giá trị bất động sản đang dần thay đổi. Thay vì chỉ căn cứ vào khoảng cách địa lý hay giá bán mỗi m², người mua ngày càng cần tính đến khả năng kết nối, thời gian di chuyển và tổng chi phí sinh hoạt trong suốt quá trình sử dụng nhà ở.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá trị của một căn nhà không chỉ nằm ở số tiền phải bỏ ra để sở hữu mà còn bao gồm những chi phí và thời gian cần thiết để duy trì cuộc sống tại đó. Một căn hộ có giá bán cao hơn nhưng nằm gần ga metro, thuận tiện kết nối với nơi làm việc, trường học, bệnh viện và các tiện ích thiết yếu có thể giúp cư dân giảm đáng kể sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, qua đó tiết kiệm chi phí đi lại trong dài hạn.

Ngược lại, một căn nhà có giá mua thấp chưa chắc đã là lựa chọn kinh tế nếu nằm xa các trung tâm việc làm và dịch vụ. Người ở có thể phải đánh đổi bằng nhiều giờ di chuyển mỗi ngày, chi phí nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng phương tiện và cả những chi phí khó định lượng như sức khỏe, thời gian dành cho gia đình.

Vì vậy, cần phân biệt rõ giữa nhà ở giá thấp và nhà ở có chi phí sống thấp. Đối với người mua, bài toán an cư không nên dừng lại ở số tiền phải thanh toán ban đầu mà cần được tính toán trên tổng chi phí trong suốt vòng đời sử dụng bất động sản.

Theo VARS IRE, khi khả năng kết nối trở thành một cấu phần quan trọng của giá trị bất động sản, những khu vực vệ tinh có giá nhà vừa phải nhưng được hưởng lợi từ metro và TOD có thể hình thành lợi thế cạnh tranh mới. Đây là những khu vực có khả năng dung hòa hai yếu tố: giá mua dễ tiếp cận hơn và chi phí, thời gian di chuyển được tiết giảm.

Cùng với đó, yếu tố vị trí vốn được xem là một trong những tiêu chí quan trọng nhất của bất động sản cũng đang được định nghĩa lại. Một dự án xa trung tâm nhưng có kết nối giao thông thuận tiện có thể không còn chịu bất lợi lớn như trước. Ngược lại, một dự án nằm ở khu vực trung tâm nhưng mất nhiều thời gian để tiếp cận nơi làm việc và các tiện ích chưa chắc đã mang lại hiệu quả sử dụng tốt hơn.

Khoảng cách vì thế không chỉ được đo bằng số km mà ngày càng được đo bằng số phút di chuyển.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng cho thấy, trong hai năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường. Điều này chứng tỏ hạ tầng giao thông công cộng đang trở thành một trong những yếu tố có khả năng tác động đáng kể đến mặt bằng giá bất động sản.

Tuy nhiên, VARS IRE cũng lưu ý, gần metro không đồng nghĩa với việc bất động sản chắc chắn tăng giá. Mức độ hưởng lợi còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận nhà ga, hệ thống tiện ích, chất lượng kết nối và môi trường sống xung quanh. Người mua cần thận trọng với những dự án đã phản ánh quá nhiều kỳ vọng về hạ tầng tương lai vào giá bán.

Bất động sản ven metro: Lợi thế ngày càng rõ

Tại hai thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM, quy mô đầu tư phát triển đường sắt đô thị đang mở ra những thay đổi đáng kể đối với cấu trúc không gian đô thị cũng như thị trường bất động sản. Metro không còn đơn thuần là một công trình giao thông mà đang dần trở thành một phần trong chiến lược phát triển đô thị. Hệ thống này có thể tác động đến phân bố dân cư, việc làm, hoạt động thương mại và giá trị sử dụng đất tại các khu vực dọc hành lang giao thông công cộng.

Theo VARS IRE, những khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn khoảng 25-40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro có thể tạo ra lợi thế kép: giá mua dễ tiếp cận hơn, đồng thời tiết giảm chi phí và thời gian đi lại.

Phân tích về vấn đề này, bà Phạm Thị Miền, nguyên Phó Viện trưởng VARS IRE, cho rằng, khi có đường sắt đô thị, giá trị bất động sản không thể chỉ được đo bằng số tiền bỏ ra để mua nhà. Một căn nhà có giá cao hơn nhưng sở hữu lợi thế kết nối giao thông có thể giúp người ở tiết kiệm đáng kể chi phí đi lại trong dài hạn.

Trong cách tính truyền thống, khả năng chi trả nhà ở thường được đánh giá thông qua giá bán, giá mỗi mét vuông hoặc khoản tiền phải trả hằng tháng cho khoản vay. Tuy nhiên, với một hộ gia đình đô thị, chi phí để sở hữu và duy trì cuộc sống tại một nơi ở còn bao gồm nhiều khoản khác như nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng phương tiện và thời gian di chuyển.

Dẫn chứng cụ thể, bà Miền cho biết, một căn hộ giá 4,5 tỷ đồng cách ga metro 3 km có thể rẻ hơn đáng kể so với căn hộ giá 5 tỷ đồng cách ga 500 m. Tuy nhiên, nếu gia đình tiết kiệm được khoảng 4 triệu đồng/tháng nhờ giảm chi phí nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng và các khoản liên quan, số tiền tích lũy được sẽ tương đương 480 triệu đồng sau 10 năm và 960 triệu đồng sau 20 năm.

Đây mới chỉ là phần chi phí có thể quy đổi thành tiền. Nếu thời gian di chuyển mỗi ngày được rút ngắn, giá trị tiết kiệm còn lớn hơn bởi cư dân có thêm thời gian dành cho công việc, gia đình và nghỉ ngơi.

Theo bà Miền, với người mua nhà lần đầu hoặc có ngân sách hạn chế, các khu vực vệ tinh có giá thấp hơn trung tâm nhưng kết nối tốt với metro có thể trở thành lựa chọn đáng cân nhắc. Người mua vừa giảm áp lực tài chính ban đầu, vừa có cơ hội tiết kiệm chi phí đi lại khi hệ thống giao thông công cộng vận hành hiệu quả.

Dù vậy, lợi thế này chỉ thực sự phát huy khi các tuyến metro được triển khai đúng tiến độ, có khả năng kết nối thuận tiện và phù hợp với nhu cầu di chuyển thực tế của cư dân.

TOD mở ra dư địa tăng trưởng dài hạn

Không chỉ tác động đến giá trị nhà ở, sự phát triển của metro còn tạo ra cơ hội cho các hoạt động thương mại, dịch vụ và kinh doanh tại khu vực xung quanh nhà ga.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận xét, trong bối cảnh các đô thị lớn đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông công cộng, đặc biệt là đường sắt đô thị, mô hình TOD ngày càng được nhìn nhận như một động lực gia tăng giá trị bất động sản theo hướng bền vững.

Thực tế cho thấy, các dự án nằm trong bán kính khoảng 500 m quanh nhà ga metro thường ghi nhận mức tăng giá cao hơn rõ rệt, có nơi lên tới 40%.

Tuy nhiên, ông Matthew Powell cho rằng giá trị của TOD không hình thành tức thì. Mức tăng thường diễn ra theo tiến độ đầu tư công, khả năng vận hành ổn định của metro và sự phát triển của hệ sinh thái đô thị xung quanh nhà ga. Vì vậy, đây là mô hình phù hợp hơn với những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, thay vì kỳ vọng lợi nhuận trong thời gian ngắn.

Giai đoạn hạ tầng đang hình thành có thể mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư sớm, đặc biệt tại các vị trí gắn với tuyến metro đã khởi công, có nhà ga hoặc depot cụ thể. Những dự án được quy hoạch theo hướng phát triển hỗn hợp, đồng bộ tiện ích và đáp ứng nhu cầu sống, làm việc, tiêu dùng của cư dân sẽ có cơ sở tạo lập giá trị bền vững hơn.

Ở góc độ thị trường, TOD không nên chỉ được xem là một từ khóa để quảng bá bất động sản hay tạo kỳ vọng tăng giá. Giá trị thực sự của mô hình này nằm ở khả năng tổ chức không gian đô thị quanh các đầu mối giao thông công cộng, giúp cư dân tiếp cận thuận tiện hơn với nhà ở, việc làm, thương mại và dịch vụ.

Trong giai đoạn 5-10 năm tới, theo ông Matthew Powell, TOD là mô hình có tính khả thi cao tại các đô thị đang đầu tư mạnh cho hệ thống đường sắt đô thị. Việc Chính phủ và Quốc hội ban hành các cơ chế đặc thù cho phát triển đường sắt đô thị cũng cho thấy mô hình này đang được đặt trong định hướng chính sách rõ ràng, tạo nền tảng cho quá trình triển khai trong trung và dài hạn.

Cùng quan điểm, ông Phạm Văn Nam, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản GH Land, cho rằng tác động của đường sắt đô thị không chỉ phụ thuộc vào khoảng cách từ dự án đến nhà ga mà còn gắn với mức độ kết nối giữa giao thông, quy hoạch đô thị, dân cư, thương mại và việc làm.

Khi lượng người tập trung tại các đầu mối giao thông gia tăng, nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh, bán lẻ, ăn uống, văn phòng và các dịch vụ hằng ngày cũng sẽ tăng theo. Trong phạm vi khoảng 500-1.000 m quanh nhà ga, căn hộ, nhà cho thuê, mặt bằng thương mại và dịch vụ có thể hưởng lợi rõ hơn từ lưu lượng người qua lại.

“Sự kết hợp giữa metro, quy hoạch đô thị, dân cư, thương mại và việc làm mới sẽ tạo ra giá trị đất mới”, ông Nam nhận định.