Giá bất động sản thời gian tới thế nào?

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, giá nhà giảm mạnh trong thời gian tới là điều rất khó xảy ra, bởi các yếu tố cấu thành giá bất động sản hiện nay đều đang ở mức rất cao và chưa có dấu hiệu giảm đáng kể.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý của giai đoạn tới không nằm ở câu chuyện giảm giá, mà ở sự thay đổi cán cân cung - cầu. Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động sẽ giúp nguồn cung cải thiện đáng kể, tạo ra môi trường cạnh tranh thực chất hơn giữa các chủ đầu tư.

Trong bối cảnh đó, thị trường sẽ phân hóa mạnh. Những dự án sở hữu vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng xây dựng cao và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ vẫn có khả năng giữ giá, thậm chí gia tăng giá trị nhờ nhu cầu thực ổn định. Ngược lại, các dự án thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ phải chấp nhận điều chỉnh chính sách bán hàng, tăng ưu đãi hoặc giảm biên lợi nhuận để thu hút khách hàng.

Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng giá theo kỳ vọng sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và năng lực phát triển dự án. Giá bất động sản sẽ không còn biến động đồng loạt mà phụ thuộc ngày càng nhiều vào giá trị thực của từng sản phẩm.

Vì vậy, điểm tích cực nhất trong 5 năm tới không phải là nhà ở trở nên rẻ hơn, mà là người dân có nhiều cơ hội lựa chọn hơn. Nếu các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp, nhà ở cho thuê và các khu đô thị quy mô lớn được triển khai đúng tiến độ, thị trường sẽ hình thành nguồn cung đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của từng nhóm khách hàng.

“Có thể nói, giai đoạn tới chưa chắc là thời kỳ mua được nhà với giá thấp hơn, nhưng hoàn toàn có thể là thời kỳ người dân dễ tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình hơn”, ông Đính nhấn mạnh.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia cho rằng thời gian tới, giá bất động sản vẫn sẽ chịu nhiều áp lực khi phải cắt lỗ, chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định hiện tượng rao bán giảm giá, cắt lỗ căn hộ chung cư xuất hiện từ đầu năm 2026 nhưng chủ yếu tập trung ở một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng nóng và sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc.

Theo bà Miền, khi bước vào kỳ trả nợ, trong bối cảnh lãi suất tăng, áp lực tài chính gia tăng đã buộc nhiều nhà đầu tư phải rao bán bất động sản để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, không ít trường hợp bị cuốn theo tâm lý FOMO, mua chênh giá trong giai đoạn thị trường sôi động nhưng không đạt kỳ vọng “lướt sóng”, dẫn đến phải bán ra.

Trong khi nguồn cung rao bán gia tăng, người mua lại có xu hướng quan sát và thận trọng hơn, khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp chậm lại.

Bà Miền dự báo thời gian tới, khi nhiều khoản vay bước vào giai đoạn phải trả cả gốc và lãi, áp lực tài chính có thể tiếp tục gia tăng. Điều này có thể khiến hiện tượng cắt lỗ xuất hiện nhiều hơn, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư vay vốn lớn.

Công ty Chứng khoán MB (MBS) dự báo thị trường bất động sản tiếp tục ảm đạm từ nay đến cuối năm do áp lực lãi vay tăng cao trong khi nguồn cung lớn.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư triển khai các chương trình hỗ trợ tài chính như cố định lãi suất 7% đến 8% trong hai năm đầu tại các dự án mới ở Hà Nội, Quảng Ninh và TP.HCM.

Tuy nhiên, theo MBS Research, những chính sách ưu đãi này vẫn chưa đủ tạo cú hích cho thị trường khi phần lớn nhà đầu tư lo ngại lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Đơn vị này cho biết giá giao dịch tại một số dự án căn hộ đã giảm khoảng 5% so với quý I.

OneHousing cho biết thanh khoản thị trường chậm lại đáng kể trong nửa đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình tại các dự án sơ cấp chỉ đạt khoảng 50 đến 60%, thấp hơn nhiều so với mức trên 80% của cùng kỳ năm ngoái.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing - cho rằng thanh khoản suy giảm không đồng nghĩa dòng tiền đã rời bỏ thị trường. Theo ông, nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn tồn tại, song người mua đang cân nhắc kỹ hơn về giá bán, khả năng tài chính và triển vọng của từng dự án trước khi xuống tiền.

Diễn biến giao dịch thực tế cho thấy mặt bằng giá tại nhiều khu vực từng tăng mạnh trong giai đoạn 2023 đến 2025 đã bắt đầu điều chỉnh.