Hà Nội hình thành nhiều cực phát triển mới, bất động sản nội đô có còn 'nóng'?

Các chuyên gia dự báo, thời gian tới, bất động sản nội đô sẽ chịu nhiều tác động.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Vietnam - cho rằng, việc Hà Nội mở rộng không gian phát triển không làm mất đi lợi thế của bất động sản nội đô. Ngược lại, khi quỹ đất ngày càng khan hiếm và hạ tầng được đầu tư đồng bộ, bất động sản nội đô sẽ được định giá cao hơn bởi vị trí, tính pháp lý và khả năng khai thác, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Ông Quốc Anh dẫn ví dụ từ Thượng Hải (Trung Quốc): Khi Thượng Hải mở rộng các cực phát triển, giá bất động sản trung tâm Thượng Hải vẫn tăng đều xuyên suốt quá trình tái quy hoạch. Cụ thể, từ năm 2000 đến nay, giá nhà tại Thượng Hải đã tăng khoảng 13 lần trong 20 - 25 năm khi tiến hành tái cấu trúc thành phố.

“Bài học từ Thượng Hải cho thấy cơ hội bất động sản không nằm ở việc chạy theo thông tin quy hoạch mà ở khả năng nhận diện những khu vực có tiến độ hạ tầng rõ ràng, sức hút bền vững về dân cư, việc làm và khả năng khai thác thực”, ông nhấn mạnh.

Thực tế, quy hoạch có thể mở rộng ranh giới phát triển nhưng không thể tạo thêm quỹ đất tại khu vực nội đô - nơi đã được định hình qua hàng chục năm với vai trò trung tâm hành chính, chính trị, ngoại giao, tài chính, thương mại và dịch vụ cao cấp của Thủ đô.

Ngoài ra, quy hoạch mới của Hà Nội còn xác định rõ định hướng bảo tồn và nâng cao giá trị khu vực nội đô lịch sử, đồng thời kiểm soát chặt việc gia tăng dân số cơ học, ưu tiên phát triển các chức năng văn hóa, dịch vụ chất lượng cao và không gian công cộng.

Điều đó đồng nghĩa với việc nguồn cung dự án mới trong khu vực trung tâm sẽ ngày càng hạn chế, trong khi giá trị sử dụng và giá trị biểu tượng của các tài sản hiện hữu tiếp tục được củng cố.

Cùng bàn luận về vấn đề này, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm là định hướng mang tính chất rất dài hạn. Vì vậy, ảnh hưởng tới giá nhà đất Thủ đô là có song sẽ chưa thể diễn ra ngay trong ngắn hạn.

“Tái cấu trúc đô thị là điều cần thiết để khu vực nội đô có không gian mới phát triển. Tuy nhiên, đặc thù tâm lý của người Việt là thích ở khu vực trung tâm để tiện sinh sống, làm việc. Tôi nghĩ trong ngắn hạn, thông tin về định hướng quy hoạch của Hà Nội chưa thể khiến nhiều người chủ động lựa chọn di chuyển nơi ở từ nội đô ra ngoại thành. Tác động chỉ thực sự rõ nét sau khi có quy hoạch và định hướng cụ thể cho từng địa bàn.

Xét về dài hạn, nhiều khả năng giá bất động sản tại những nơi trong phạm vi quy hoạch nội đô sẽ hạ nhiệt, còn giá ở những nơi không dính quy hoạch hoàn toàn có thể thiết lập mặt bằng mới cao hơn”, ông Chung nói.

Tuy nhiên theo ông Chung, giá bất động sản trung tâm sẽ khó “sốt” như giai đoạn trước.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc tái cấu trúc không gian đô thị sẽ kéo theo sự tái cấu trúc toàn diện thị trường bất động sản Hà Nội, từ hành vi mua ở đến chiến lược đầu tư.

Trong trung và dài hạn, khu vực trung tâm sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Phân khúc căn hộ hạng sang, siêu sang tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia và nguồn nhân lực chất lượng cao - phù hợp với định hướng hội nhập toàn cầu.

Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể tăng giá trong ngắn hạn nhờ kỳ vọng cải tạo, nhưng sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng vùng ven hoàn thiện và dòng sinh kế dần dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Cũng theo các chuyên gia, trong tương lai, bất động sản nội đô vẫn giữ vị thế cao nhờ sự khan hiếm, giá trị khai thác và sử dụng tốt. Tuy nhiên đây sẽ là cuộc chơi dài hạn của giới đầu tư.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn duy trì sự tích cực, song người mua ngày càng chọn lọc hơn. Tại khu vực nội đô, nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm, lợi thế thuộc về những dự án sở hữu vị trí trung tâm, pháp lý hoàn chỉnh và nguồn cung giới hạn. Đó là lý do các dự án căn hộ cao cấp tại Ba Đình, Giảng Võ, Kim Mã hay Hồ Tây…dù có mặt bằng giá từ 120-180 triệu đồng/m² vẫn thu hút nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.

Ở phân khúc thấp tầng khu vực trung tâm, nguồn cung mới gần như vắng bóng do quỹ đất ngày càng hạn chế. Nếu như trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá nhờ quy hoạch hoặc hạ tầng tương lai thì hiện nay họ quan tâm nhiều hơn tới khả năng khai thác và giá trị sử dụng thực tế của tài sản.

Theo vị chuyên gia, thị trường bất động sản đang chuyển dần từ tư duy “mua để chờ tăng giá” sang “mua để khai thác giá trị”, buộc các chủ đầu tư phải định vị lại giá trị của sản phẩm. Nếu như trước đây lợi thế cạnh tranh chủ yếu đến từ vị trí hoặc kỳ vọng tăng giá thì nay ngày càng phụ thuộc vào những yếu tố có thể kiểm chứng như pháp lý, quy hoạch, chất lượng phát triển và khả năng khai thác.