Khởi công 5 tuyến metro, Hà Nội đứng trước cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị

Metro là nền tảng định hình cấu trúc đô thị đa cực

Việc Hà Nội đồng loạt khởi công 5 tuyến metro được đánh giá là bước ngoặt quan trọng trong quá trình phát triển hạ tầng giao thông của Thủ đô, đồng thời mở ra kỳ vọng về việc tái cấu trúc không gian đô thị và thúc đẩy mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Trao đổi về vấn đề này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, việc phát triển đồng thời 5 tuyến metro là yếu tố cốt lõi để định hình cấu trúc đô thị đa cực. Hà Nội sẽ chuyển dịch từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực nội đô lịch sử sang mô hình đa trung tâm, qua đó thúc đẩy sự hình thành của các cực phát triển mới như Đông Anh, Hòa Lạc, Gia Lâm, đồng thời mở rộng không gian phát triển về khu vực phía Nam trong dài hạn.

Bên cạnh đó, mạng lưới metro tạo điều kiện tối ưu để phát triển mô hình TOD xung quanh các nhà ga. Các khu vực quanh ga sẽ trở thành điểm phát triển mật độ cao, tích hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ, góp phần tối ưu hóa việc sử dụng đất đô thị.

Theo vị chuyên gia, metro cũng giúp giãn dân cơ học, mở rộng không gian đô thị dọc theo các hành lang giao thông chiến lược và tái phân bổ các hoạt động kinh tế vốn đang quá tải tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm hay Ba Đình. Đồng thời, hệ thống này góp phần giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, hạn chế ùn tắc và ô nhiễm, hướng tới mục tiêu phát triển đô thị hiện đại, bền vững.

Về xu hướng lựa chọn nơi ở, bà Hằng cho rằng khi khả năng kết nối được cải thiện, người mua nhà có thể sẵn sàng lựa chọn các khu vực xa trung tâm hơn, đặc biệt là những đại đô thị vùng ven được quy hoạch bài bản và có hệ thống tiện ích đồng bộ. Thay vì ưu tiên khoảng cách địa lý, người dân sẽ ngày càng quan tâm đến khả năng tiếp cận nơi làm việc, trường học, dịch vụ và các tiện ích hằng ngày thông qua mạng lưới giao thông công cộng.

Trong dài hạn, các dự án nằm gần ga metro hoặc được phát triển theo mô hình TOD được kỳ vọng sẽ thu hút sự quan tâm lớn hơn nhờ khả năng kết nối thuận tiện. Xu hướng này có thể thúc đẩy quá trình dịch chuyển dân cư ra các khu vực ngoài trung tâm, nơi người dân có cơ hội tiếp cận không gian sống rộng rãi hơn, chất lượng sống tốt hơn và hệ sinh thái tiện ích hoàn thiện hơn nhưng vẫn duy trì khả năng kết nối với khu vực trung tâm.

Metro mở rộng nguồn cung nhà ở, thúc đẩy phát triển TOD

Đánh giá về nhóm đối tượng sẽ dịch chuyển mạnh mẽ nhất, bà Hằng cho biết đó trước hết là các gia đình trẻ và người mua ở thực, những người ưu tiên môi trường sống hiện đại, đầy đủ tiện ích, không gian sống chất lượng và khả năng kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học cũng như các dịch vụ thiết yếu.

Bên cạnh đó là tầng lớp trung lưu khi giá nhà khu vực trung tâm ngày càng cao, khiến nhóm khách hàng này có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn nhà ở tại vùng ven với mức giá phù hợp nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối nhờ hệ thống metro. Ngoài ra còn có cư dân thuộc diện giãn dân hoặc tái định cư, người làm việc tại trung tâm nhưng sinh sống ở vùng ven và nhóm lao động có mô hình làm việc linh hoạt, kết hợp giữa làm việc tại văn phòng và làm việc từ xa.

Theo đại diện Savills Hà Nội, để mô hình TOD phát triển hiệu quả, điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn như metro, đường sắt đô thị hoặc BRT với khả năng kết nối thuận tiện giữa các khu vực trong thành phố. Đồng thời, khu vực quanh các nhà ga cần được quy hoạch theo hướng phát triển mật độ cao và đa chức năng, tích hợp nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ và các tiện ích công cộng.

Bà Hằng cũng nhấn mạnh hệ thống vỉa hè, đường dành cho xe đạp, các điểm trung chuyển và không gian công cộng cần được đầu tư đồng bộ để người dân có thể dễ dàng tiếp cận nhà ga bằng các phương thức di chuyển bền vững. Cùng với đó là cơ chế quy hoạch, quản lý và phối hợp giữa các cơ quan liên quan nhằm bảo đảm việc triển khai TOD hiệu quả và nhất quán.

Về tác động đối với thị trường bất động sản, bà Hằng nhận định nguồn cung sẽ trở nên đa dạng hơn khi các đại đô thị quy mô lớn tại Đông Anh, Gia Lâm, khu vực phía Tây và phía Nam Hà Nội dọc các tuyến metro sẽ cung cấp lượng lớn sản phẩm ở nhiều phân khúc, đặc biệt là căn hộ hạng B, hạng C, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Theo dự báo của bà, khi hệ thống metro đi vào hoạt động trong những năm tới, nguồn cung nhà ở có mức giá dưới 50 triệu đồng/m² sẽ dồi dào hơn. Đây sẽ là tín hiệu tích cực đối với người có nhu cầu ở thực khi có thêm nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn so với hiện nay.