Các chuyên gia cho rằng, cần sửa ngay quy định yêu cầu người dân và doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, thuê đất cho quãng thời gian chờ xác định giá tại Nghị định 103, nếu không giá nhà sẽ bị đội lên.
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. theo đó, người dân và doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, thuê đất cho quãng thời gian chờ xác định giá, dù sự chậm trễ này đến từ phía cơ quan Nhà nước.
Theo đó, tại điều 50 và 51 (hướng dẫn điểm d, Khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai 2024) có nội dung: Người sử dụng đất phải nộp bổ sung một khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với khoảng thời gian từ thời điểm có quyết định giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần… đến thời điểm có quyết định giá đất.
Quy định trên áp dụng với các trường hợp được giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất… trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (01/8/2024).
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho rằng, đề xuất trên khiến các doanh nghiệp phải gánh thêm những khoản chi phí hết sức vô lý. Bởi khi một dự án khi được giao đất, chủ đầu tư phải bỏ vốn ra để thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, nhưng khi chưa nộp tiền sử dụng đất vì chưa có giá đất thì dự án vẫn không đủ điều kiện bán hàng và đưa sản phẩm ra thị trường để kinh doanh.
Như vậy, dù chưa bán được hàng để có nguồn thu nhưng chủ đầu tư đã phải chịu rất nhiều chi phí như: giải phóng mặt bằng, lãi vay... Nhiều dự án 3 - 5 năm vẫn chưa ra được thuế đất, điều này khiến doanh nghiệp phải gánh một khoản chi phí rất lớn. Trong khi đó, nếu theo dự thảo Nghị định 103, doanh nghiệp sẽ chịu thêm mức thu 5,4%/năm ngay cả khi Nhà nước chưa quyết định giá đất thì doanh nghiệp rõ ràng thiệt đơn thiệt kép.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM chia sẻ, dự án của công ty được giao đất từ tháng 11/2023 nhưng do quy trình xét duyệt kéo dài, đến nay vẫn chưa có giá đất để nộp nghĩa vụ tài chính. Doanh nghiệp đã phải chấp nhận chậm trễ tiến độ dự án, trong khi tiền đi vay vẫn phải trả lãi nhưng không đưa được sản phẩm ra thị trường, nay lại phải đối mặt với gánh nặng nộp bổ sung nhiều tỷ đồng.
Một số luật sư cho rằng, dự thảo đề xuất truy thu khoản tiền sử dụng đất với các dự án xảy ra trước thời điểm 01/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực). Trên thự tế, Luật Đất đai trước thời điểm 01/8/2024 không quy định cụ thể về thời hạn cơ quan Nhà nước phải xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như trách nhiệm của người sử dụng đất về việc phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định giá đất. Như vậy, việc áp dụng chế tài nặng hơn cho những sự việc đã diễn ra trước thời điểm Luật có hiệu lực có thể dẫn đến hệ lụy pháp lý nghiêm trọng.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE), việc nộp bổ sung một khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vô hình chung sẽ tạo thêm gánh nặng chi phí cho các doanh nghiệp. Hệ quả là giá nhà bị đẩy cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu an sinh xã hội.
Điều này đi ngược lại nỗ lực của Nhà nước trong việc mở rộng cơ hội để người dân được “an cư lạc nghiệp”. Không chỉ vậy, nhiều doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn lực, không đủ khả năng triển khai dự án, khiến nguồn cung vốn đã khan hiếm lại càng thêm bế tắc.
“Nếu tiếp tục để Nghị định 103 áp dụng như hiện tại, nguy cơ xảy ra tranh chấp, khiếu nại và tâm lý bất an trong xã hội là điều khó tránh khỏi”, bà Miền nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, cần sửa ngay Nghị định 103 để bỏ các điều khoản gây khó khăn cho doanh nghiệp, theo đúng tinh thần của Chính phủ sẽ tháo gỡ mọi vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản.
“Ngay lúc này, cơ quan Nhà nước cần tính lại khoảng thời gian làm căn cứ nộp bổ sung tiền đất là từ ngày 01/8/2024 (thời điểm Luật đất đai 2024 có hiệu lực) cho đến ngày có quyết định phê duyệt giá đất, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn để xác định giá đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024. Với các trường hợp trước thời điểm đó, quy định cần sửa đổi theo hướng không tính khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa xác định giá đất”, ông Châu kiến nghị.
