Vì sao doanh nghiệp địa ốc khó giảm giá bất động sản?

Theo báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do giá thành bao gồm chi phí về đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.

Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận vốn cũng ảnh hưởng tới quyết định mua. Khả năng hấp thụ của thị trường vì vậy tiếp tục gắn chặt với mức độ thuận lợi của các chính sách tín dụng.

Cũng theo VARS IRE, trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua tại mặt bằng giá cao hoặc sở hữu sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng.

Từ cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục kiểm chứng năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng các dự án thông qua khả năng hấp thụ.

Đối với doanh nghiệp, tốc độ bán hàng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng vốn và kế hoạch triển khai dự án. Các doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu và tiến độ triển khai bảo đảm sẽ có nhiều lợi thế hơn trong giai đoạn này.

Tuy nhiên, theo VARS IRE, thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, sản phẩm định giá “ảo”, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Dữ liệu của VARS IRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Trong đó căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung thương mại mở bán mới. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó, nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.

Sức cầu vẫn hiện hữu nhưng có xu hướng lựa chọn và tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, chất lượng tốt, đồng thời phù hợp với nhu cầu ở thực và tiềm năng khai thác, tạo dòng tiền.

Đặc biệt, một lượng lớn cầu tập trung vào phân khúc sản phẩm giá “bình dân”, có thể đưa vào sử dụng ngay. Các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đã được đẩy mạnh, song cần thêm thời gian để hình thành nguồn cung thực chất và tạo chuyển biến rõ nét trong cơ cấu thị trường.

Do đó việc cân nhắc không chỉ nằm ở phân khúc và mức giá, mà còn ở thời điểm hình thành giá trị sử dụng. Nghĩa vụ thanh toán thường phát sinh trước khi tài sản có thể ở, cho thuê hoặc chuyển nhượng, tạo ra yêu cầu cân đối dòng tiền tốt hơn đối với cả người mua và doanh nghiệp.

Dữ liệu chỉ số giá VARS IRE cho thấy, so với quý I/2019, giá căn hộ bình quân thuộc tập mẫu đưa vào quan sát tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Tại TP.HCM và Đà Nẵng, giá bình quân gần như đi ngang nhưng tiếp tục neo ở mức cao.

Cần tháo gỡ nhiều điểm nghẽn

VARS IRE cho rằng, vấn đề đặt ra không phải ban hành chính sách để “giải cứu” thị trường hoặc duy trì mặt bằng giá, mà là tháo gỡ những điểm nghẽn đang làm gia tăng chi phí, kéo dài thời gian thực hiện dự án và hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Một thị trường bất động sản vận hành thông suốt sẽ giúp các dự án có đầy đủ pháp lý được triển khai liên tục, nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả, doanh nghiệp chủ động kế hoạch đầu tư và người dân có thêm lựa chọn nhà ở phù hợp.

Hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng đóng góp gần 10% GDP, chưa kể tác động lan tỏa tới ngân hàng, vật liệu, nội thất, vận tải, thương mại, dịch vụ và việc làm.

Vì vậy, việc tạo lập môi trường thuận lợi để thị trường phát triển lành mạnh không chỉ phục vụ ngành địa ốc mà còn góp phần duy trì nhiều chuỗi sản xuất, kinh doanh và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Ngược lại, nếu các điểm nghẽn về pháp lý, đất đai và nguồn vốn không được xử lý kịp thời, khó khăn cục bộ có thể tích tụ và lan rộng, thành trở ngại lớn đối với nền kinh tế. Khi thanh khoản bị ảnh hưởng, doanh nghiệp mất cân đối dòng tiền và dự án đình trệ, việc khắc phục sẽ phức tạp và tốn kém hơn nhiều so với chủ động phòng ngừa từ sớm.

Do đó, VARS IRE cho rằng, cần tiếp tục rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, xác định rõ trách nhiệm và thời hạn giải quyết của từng cơ quan. Cơ chế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo.

Đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp, cần xây dựng cơ chế đất đai, thuế và tín dụng hỗ trợ với mục tiêu phát triển.

Về nguồn vốn, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết của người dân, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế huy động vốn cho thị trường bất động sản.

Dòng vốn được lưu chuyển thông suốt sẽ giúp các dự án khả thi triển khai liền mạch, giảm chi phí do đình trệ, bổ sung nguồn cung phù hợp và từng bước đưa giá nhà về mức dễ tiếp cận hơn đối với các hộ gia đình có nhu cầu thực.

Việc kiểm soát vốn cần chuyển từ cách tiếp cận chung theo lĩnh vực sang đánh giá dựa trên chất lượng dự án, mục đích sử dụng vốn, năng lực của chủ đầu tư và khả năng hoàn thành dự án.

Những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ khả thi, đáp ứng nhu cầu thực, mức giá phù hợp cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn.

Ngược lại, dòng vốn phục vụ đầu cơ, tích trữ đất cần được kiểm soát. Đồng thời, cần phát triển các nguồn vốn dài hạn và đa dạng hóa kênh huy động, qua đó giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của người mua.