Siết trách nhiệm cấp “sổ đỏ”: Bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà

Bất động sảnSiết trách nhiệm cấp “sổ đỏ”: Bảo đảm quyền lợi cho người mua nhàDoãn Thành • 10/08/2026 - 17:55

Nhiều năm qua cho thấy tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại không ít dự án vẫn diễn ra, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.

Trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được nghiên cứu hoàn thiện, nhiều ý kiến cho rằng cần bổ sung các quy định cụ thể hơn nhằm nâng cao trách nhiệm của các chủ thể liên quan và bảo đảm tính khả thi trong thực tiễn.

Tình trạng “nhà đã nhận, sổ chưa có”

Theo khoản 4, Điều 13 của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sau khi bàn giao nhà ở hoặc khi bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho khách hàng, trừ trường hợp người mua tự nguyện thực hiện thủ tục này.

Quy định tiếp tục khẳng định trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn tất các thủ tục pháp lý sau bán hàng nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân. Tuy nhiên, thực tế cho thấy đây vẫn là một trong những khâu tồn tại nhiều vướng mắc trên thị trường bất động sản. Nhiều dự án đã bàn giao nhà cho cư dân từ nhiều năm nhưng người mua vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Nguyên nhân xuất phát từ việc một số chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý hoặc chậm phối hợp với cơ quan chức năng. Bên cạnh đó, không ít dự án phát sinh vi phạm về quy hoạch, xây dựng hoặc tranh chấp đất đai, dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận bị kéo dài. Hệ quả là người mua nhà, dù đã thanh toán đầy đủ và đưa tài sản vào sử dụng… vẫn chưa được xác lập đầy đủ quyền sở hữu về mặt pháp lý.

Theo các chuyên gia, dù pháp luật hiện hành đã quy định trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận, nhưng các quy định còn khá chung chung, chưa xác định rõ thời hạn thực hiện, quyền và nghĩa vụ của từng bên cũng như chế tài xử lý vi phạm. Điều này khiến việc triển khai trên thực tế chưa đạt hiệu quả như mong muốn.

Vì vậy, nhiều ý kiến đề xuất Dự thảo Luật cần bổ sung quy định về thời hạn cụ thể để chủ đầu tư hoàn thành việc nộp hồ sơ kể từ thời điểm bàn giao nhà hoặc khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ thanh toán. Việc xác định rõ mốc thời gian sẽ tăng tính minh bạch, tạo cơ sở để người dân giám sát và bảo vệ quyền lợi của mình, đồng thời giúp cơ quan quản lý thuận lợi hơn trong công tác kiểm tra, xử lý vi phạm.

Bên cạnh đó, cần làm rõ trách nhiệm của từng chủ thể trong quá trình cấp giấy chứng nhận. Chủ đầu tư phải bảo đảm hồ sơ đầy đủ, chính xác và chủ động phối hợp với cơ quan chức năng để giải quyết các vướng mắc phát sinh. Người mua nhà có trách nhiệm cung cấp các giấy tờ cần thiết và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan. Trong khi đó, cơ quan nhà nước cần giải quyết hồ sơ trong thời hạn nhất định, công khai quy trình và kết quả xử lý nhằm hạn chế tình trạng chậm trễ.

Các chuyên gia cho rằng, để bảo đảm quyền lợi của người dân, Dự thảo Luật cần xây dựng cơ chế phối hợp đồng bộ giữa chủ đầu tư, người mua nhà và cơ quan quản lý, thay vì chỉ quy định trách nhiệm của một bên. Qua đó, quá trình cấp giấy chứng nhận sẽ được thực hiện minh bạch, hiệu quả và đúng tiến độ hơn.

Bổ sung chế tài để tăng tính răn đe

Theo TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một trong những nội dung rất quan trọng cần được hoàn thiện trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là cơ chế xử lý trách nhiệm đối với các trường hợp chậm trễ hoặc vi phạm nghĩa vụ trong quá trình thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua nhà.

Theo ông Khôi, mặc dù hệ thống pháp luật hiện hành đã có các quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và kinh doanh bất động sản, nhưng hiệu quả răn đe chưa thực sự tương xứng với những thiệt hại mà người dân phải gánh chịu. Vì vậy, Dự thảo Luật cần quy định rõ trách nhiệm pháp lý của từng chủ thể tham gia trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Đối với chủ đầu tư, nếu chậm nộp hồ sơ hoặc cố tình kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục mà không có lý do chính đáng thì cần áp dụng các chế tài đủ mạnh. Bên cạnh xử phạt hành chính, cần nghiên cứu cơ chế buộc chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho khách hàng trong trường hợp việc chậm trễ gây ra tổn thất thực tế về tài chính hoặc làm mất cơ hội giao dịch của người mua.

Không chỉ doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước cũng cần được đặt trong khuôn khổ trách nhiệm rõ ràng. Nếu hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ nhưng việc giải quyết kéo dài vượt quá thời hạn quy định thì phải có cơ chế xác định trách nhiệm của tập thể, cá nhân liên quan. Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả thực thi công vụ mà còn góp phần bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân.

Bên cạnh đó, ông Khôi cho rằng pháp luật cũng cần quy định cụ thể các trường hợp được miễn trừ trách nhiệm. Trên thực tế có những yếu tố khách quan như thiên tai, sự cố hệ thống dữ liệu, tranh chấp pháp lý phát sinh hoặc các trường hợp bất khả kháng khác có thể làm kéo dài quá trình cấp giấy chứng nhận ngoài ý muốn của các bên. Việc xác định rõ các điều kiện miễn trừ sẽ bảo đảm tính công bằng, minh bạch và hạn chế các tranh chấp phát sinh.

Việc hoàn thiện các quy định liên quan đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận không chỉ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà mà còn góp phần nâng cao tính minh bạch, kỷ cương của thị trường bất động sản. Nội dung này cần được xem là một tiêu chí quan trọng đánh giá năng lực của chủ đầu tư cũng như hiệu quả quản lý của cơ quan nhà nước.

“Nếu Dự thảo Luật quy định đầy đủ về thời hạn thực hiện, trách nhiệm của các bên, chế tài xử lý vi phạm, cơ chế bồi thường thiệt hại và các trường hợp miễn trừ trách nhiệm thì quá trình cấp giấy chứng nhận sẽ minh bạch, hiệu quả hơn, qua đó củng cố niềm tin của người dân và tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản trong dài hạn”, TS Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh.