Vốn FDI đổ vào bất động sản: Phân khúc nào hưởng lợi?

Chuyên gia dự báo, xu hướng này là tín hiệu tích cực với thị trường, trong đó có nhiều phân khúc được hưởng lợi.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, dữ liệu về vốn FDI cho thấy sự gia tăng mức độ quan tâm của nhà đầu tư quốc tế đối với bất động sản Việt Nam, chứng tỏ sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam khi dòng vốn toàn cầu đang trong pha tái cấu trúc và tìm kiếm điểm đến an toàn.

Ông Tuấn cũng cho biết, những năm gần đây, sự phân bổ nhu cầu mang tính tập trung cao vào các đô thị trọng điểm thay vì dàn trải. Ông nêu dẫn chứng, giai đoạn 2023 - 2025, lượng tìm kiếm bất động sản từ người nước ngoài đã ghi nhận mức tăng 28%. Trong đó, TP.HCM dẫn đầu khi thu hút 40% lượng tìm kiếm từ khối ngoại, tiếp sau là Hà Nội với 22%. Trong khi đó, các thành phố biển sở hữu lợi thế du lịch và hạ tầng như Đà Nẵng, Nha Trang chiếm khoảng 15% tổng lượng quan tâm.

Ông Tuấn nhận định thêm, hiện tại, dòng tiền ngoại đang định hình lại cấu trúc thị trường thông qua 3 nhóm sản phẩm lõi. Chiếm tỷ trọng lớn nhất là phân khúc căn hộ tại các đô thị trung tâm với 48% lượng tìm kiếm. Khối ngoại hiện dồn sự chú ý vào các dự án trung và cao cấp, sở hữu vị trí thuận lợi và có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền đều đặn.

Đồng thời, bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh cũng đang trở thành bến đỗ mới của dòng tiền. Lực đẩy từ các dự án hạ tầng giao thông và định hướng quy hoạch đã làm thay đổi hành vi của cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế, với mức độ dịch chuyển xu hướng ước tính khoảng 20%.

Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng duy trì sức hút với 15% lượng tìm kiếm. Ông Tuấn đánh giá phân khúc này còn nhiều dư địa phát triển nếu được đầu tư bài bản, nhằm thu hẹp khoảng cách doanh thu du lịch so với các thị trường như Thái Lan hay Dubai.

Từ các biến động dữ liệu thực tế, ông Đinh Minh Tuấn dự báo 3 phân khúc này sẽ tiếp tục thu hút vốn FDI trong thời gian tới. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh nhà đầu tư nước ngoài đang thiết lập bộ tiêu chuẩn khắt khe hơn khi giải ngân. Các tiêu chí được đặt lên hàng đầu bao gồm tính minh bạch pháp lý, quy mô dự án, vị trí gắn liền với logistics và khả năng thanh khoản. Xu hướng này phản ánh sự chuyển dịch tất yếu của thị trường bất động sản Việt Nam, từ việc phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ sang định giá dựa trên giá trị thực và hiệu suất khai thác dài hạn.

Ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản lại cho rằng, trong bối cảnh dòng vốn ngoại đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam gia tăng thì mô hình đô thị bền vững (ESG) được xem sẽ trở thành điều kiện tiên quyết để tiếp cận dòng vốn quốc tế.

Xu hướng này đã hình thành từ đầu những năm 2000 và tăng tốc mạnh sau năm 2020, khi các quốc gia cam kết phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Tại Việt Nam, dù mới nổi lên trong vài năm gần đây, ESG đã bắt đầu tác động rõ rệt đến khả năng thu hút vốn ngoại. Các nhà đầu tư và cả khách thuê quốc tế ngày càng ưu tiên các dự án đáp ứng tiêu chí bền vững, qua đó không chỉ cải thiện tỷ lệ lấp đầy mà còn nâng cao giá trị dài hạn của tài sản.

Một xu hướng đáng chú ý khác được các chuyên gia chỉ ra là sự mở rộng nhanh của các phân khúc bất động sản. Ngoài nhà ở và văn phòng, thị trường đang ghi nhận sự nổi lên của bất động sản chăm sóc sức khỏe và nhà ở cho người cao tuổi.