Từ những đại công trường hạ tầng đến chu kỳ tăng trưởng mới của BĐS Việt Nam

Từ đầu năm 2026 đến nay, hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn được triển khai trên cả nước, từ đường sắt, sân bay, cao tốc đến cảng biển. Những công trình riêng lẻ dần kết nối thành mạng lưới không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn mở thêm dư địa tổ chức lại không gian đô thị, sản xuất và bất động sản.

Hạ tầng bứt tốc

Đến đầu tháng 9, hơn 513.300 tỷ đồng vốn đầu tư công đã được giải ngân, tương đương 50,2% kế hoạch Thủ tướng giao. Đáng chú ý, con số này cho thấy quy mô nguồn lực đang được đưa vào các công trình kết cấu hạ tầng, biến cả nước thành các đại công trường hạ tầng khổng lồ, từ Bắc vào Nam, với sự liên kết chặt chẽ của các dự án.

Có thể kể ra đây những dự án điển hình, đang được dư luận đặc biệt quan tâm. Ở phía Bắc, tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh đã được khởi công. Tuyến dài 120,2 km, đi qua Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng và Quảng Ninh, tổng mức đầu tư hơn 147.000 tỷ đồng. Dự án do Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đường sắt Cao tốc VinSpeed thuộc Vingroup làm chủ đầu tư, thiết kế tốc độ tối đa 350 km/h, riêng đoạn qua Hà Nội tối đa 120 km/h. Khi hoàn thành, tuyến đường này sẽ giúp rút ngắn thời gian kết nối Hà Nội - Quảng Ninh xuống chỉ còn 23 phút.

Cùng khu vực, tuyến đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng tạo thêm một trục kết nối theo hướng Tây Bắc - Đông Nam. Tuyến chính dài khoảng 390,9 km, tuyến nhánh khoảng 27,9 km, đi qua Lào Cai, Phú Thọ, Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng, kết nối khu vực biên giới với cảng Lạch Huyện. Tổng mức đầu tư dự án hơn 203.200 tỷ đồng, thực hiện bằng vốn đầu tư công và phấn đấu hoàn thành chậm nhất năm 2030.

Ở miền Trung, Đà Nẵng tổ chức khởi động dự án đầu tư xây dựng tổng thể Bến cảng container Liên Chiểu với tổng vốn hơn 2 tỷ USD. Đây được xác định là một dự án hạ tầng cảng biển quy mô lớn, bổ sung năng lực logistics cho khu vực miền Trung.

Ở phía Nam, sân bay Long Thành là một mắt xích khác cho thấy xu hướng đầu tư hạ tầng theo mạng lưới. Đến cuối tháng 6, giá trị sản lượng toàn dự án đạt khoảng 77% giá trị hợp đồng. Chính phủ đặt mục tiêu đưa sân bay vào khai thác thương mại trong tháng 12.

Để phục vụ sân bay, Bộ Xây dựng cho biết có 6 dự án đường bộ đang được triển khai, gồm cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu, mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, vành đai 3 TP.HCM cùng các tuyến ĐT25C và ĐT25B. Như vậy, Long Thành đang được đặt trong một mạng lưới kết nối với TP.HCM và các trung tâm kinh tế lân cận, thay vì chỉ được nhìn như một dự án sân bay độc lập.

Tại TP.HCM, không gian phía Nam đang xuất hiện thêm những dự án có khả năng thay đổi kết nối khu vực trong dài hạn. Ngày 1/7, Vingroup đã khởi công đường vượt biển kết nối khu vực Cần Giờ - Vũng Tàu có tổng mức đầu tư khoảng 93.159 tỷ đồng (3,6 tỷ USD). Đây là lần đầu tiên có một trục giao thông trực tiếp kết nối Cần Giờ với trung tâm du lịch và cảng biển lớn nhất khu vực Đông Nam Bộ, mở ra không gian phát triển hướng biển và thúc đẩy kinh tế biển, du lịch, logistics cho khu vực Cần Giờ.

Trước đó, tháng 12/2025, tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ cũng đã được triển khai, rút ngắn hành trình di chuyển từ trung tâm TPHCM đến Cần Giờ chỉ còn 13 phút.

Cùng tại Cần Giờ, dự án Cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ đã được TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô khoảng 128.000 tỷ đồng. Giai đoạn 1 dự kiến xây dựng trên diện tích 571 ha, công suất 4,8 triệu TEU/năm vào năm 2030; công suất thiết kế toàn dự án được xác định lên tới 16,9 triệu TEU.

Nhiều đô thị mới đang hình thành

Có thể thấy hạ tầng đang được đầu tư theo hướng tăng cường liên kết giữa các trung tâm kinh tế, đô thị, sân bay, cảng biển và hành lang sản xuất, thay vì chỉ giải quyết nhu cầu giao thông của từng địa phương. Đó cũng là nền tảng để câu chuyện hạ tầng bắt đầu tác động sâu hơn tới cách thị trường bất động sản hình thành và dịch chuyển.

Theo chuyên gia, với bất động sản, tác động lớn nhất của hạ tầng không nằm ở việc một tuyến đường mới xuất hiện trên bản đồ mà ở khả năng thay đổi mối quan hệ giữa một khu vực với các trung tâm việc làm, sản xuất, dịch vụ, logistics và đô thị.

Nếu các công trình được triển khai đồng bộ, đúng tiến độ và gắn với quy hoạch, thị trường và chính sách phát triển phù hợp, hạ tầng có thể trở thành nền tảng mở rộng không gian đô thị và tạo thêm những cực tăng trưởng mới.

TS.KTS Võ Kim Cương, nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM

Ví dụ, khi một sân bay được kết nối với cao tốc, cao tốc tiếp tục kết nối với cảng biển và các trung tâm sản xuất, bán kính tiếp cận của người dân và doanh nghiệp được mở rộng. Từ đó, những khu vực trước đây nằm ngoài phạm vi phát triển đô thị có thể có thêm điều kiện để tiếp cận nhu cầu về nhà ở, thương mại, dịch vụ, kho vận và sản xuất.

TS.KTS Võ Kim Cương, nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho rằng, mục đích của quy hoạch là bảo đảm sự phát triển cân bằng, ổn định và hài hòa lợi ích. Trong đó, hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính là “bộ xương” của không gian phát triển.

Theo ông, điều đáng chú ý trong giai đoạn hiện nay là Nhà nước triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn, đồng bộ, tạo cú hích để thúc đẩy thực hiện quy hoạch phát triển quốc gia và đô thị. “Hệ thống hạ tầng đồng bộ mới phát huy được công năng của nó và bảo đảm hiệu quả đầu tư”, ông nói.

Nhưng để một khu vực thực sự hình thành đô thị hoặc cực tăng trưởng thì hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần. Theo TS.KTS Võ Kim Cương, còn 3 nhóm điều kiện là: điều kiện tự nhiên, điều kiện thị trường và tác động của Nhà nước.

Điều này cũng lý giải vì sao không thể mặc định một tuyến đường mới xây sẽ kéo theo bất động sản phát triển hai bên. Cung - cầu của thị trường cùng khả năng tổ chức, quy hoạch và thu hút dòng cư dân, dòng khách thực mới quyết định khả năng hình thành các hoạt động kinh tế và đô thị. Những đô thị tiếp cận và giải quyết được nhu cầu phát triển về nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ…có khả năng trở thành những cực phát triển mới.

“Có hạ tầng mới là một yếu tố trong ba điều kiện cơ bản để hình thành đô thị”, ông phân tích.

Theo chuyên gia, hạ tầng tạo ra năng lực mới của đất và có thể làm tăng giá trị đất đai. Nhưng nếu năng lực đó không được khai thác kịp thời, thị trường dễ bị tác động bởi đầu cơ, trong khi những người đầu cơ có thể hưởng lợi từ quá trình phát triển chung của xã hội.

Vì vậy, yếu tố quan trọng không chỉ là xây dựng hạ tầng mà còn là tổ chức phát triển sau khi hạ tầng hình thành.

TS.KTS Võ Kim Cương cho rằng, Nhà nước có vai trò quan trọng bởi có khả năng nắm bắt thông tin về cung - cầu, định hướng chiến lược phát triển và huy động các nguồn lực xã hội. Thông qua quy hoạch, các công cụ tài chính, quản lý quỹ đất và định hướng phát triển theo mô hình TOD, Nhà nước có thể chủ động hơn trong việc khai thác năng lực mới mà hạ tầng tạo ra.

Từ góc độ này, hiệu quả của một dự án hạ tầng đối với bất động sản nằm ở việc công trình đó có tạo ra năng lực kinh tế mới, thu hút dân cư, doanh nghiệp, việc làm và các dịch vụ mới hay không.

Một khu vực có sân bay nhưng thiếu kết nối có thể chưa phát huy được hết lợi thế. Một tuyến đường đi qua vùng đất rộng nhưng không có nhu cầu thị trường cũng chưa đủ để tạo nên đô thị. Ngược lại, khi hạ tầng gặp đúng nơi có điều kiện tự nhiên thuận lợi, nhu cầu thị trường và chính sách phát triển phù hợp, khả năng hình thành cực tăng trưởng sẽ lớn hơn.

Trên thực tế, một số dự án hiện nay cũng đã cho thấy bước triển khai quy hoạch bài bản khi đầu tư song hành hạ tầng cùng đô thị ở, điểm đến du lịch - nghỉ dưỡng.

Nổi bật là mô hình đô thị TOD (Transit-Oriented Development) tại dự án Vinhomes Global Gate Hạ Long (Quảng Ninh) và Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP.HCM). Tại đây, các nhà ga đường sắt tốc độ cao được quy hoạch ngay trong lòng dự án, kết hợp cùng hệ sinh thái nhà ở - văn phòng, hàng loạt tiện vui chơi, giải trí - nghỉ dưỡng như nhà hát, sân golf, công viên giải trí,… được kỳ vọng sẽ thu hút đông đảo cư dân về ở cũng như dòng khách du lịch thường xuyên, hình thành những cực tăng trưởng mới.

Nhìn rộng hơn, chuyên gia quy hoạch cho rằng trong 10-15 năm tới, hạ tầng trọng điểm có thể tạo điều kiện để nhiều đô thị mới hình thành và phát triển. Nếu các công trình được triển khai đồng bộ, đúng tiến độ và gắn với quy hoạch, thị trường và chính sách phát triển phù hợp, hạ tầng có thể trở thành nền tảng mở rộng không gian đô thị và tạo thêm những cực tăng trưởng mới.