Giải pháp “xương sống” thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Giảm thiểu thủ tục hành chính

Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội có hiệu lực từ ngày 1-6-2025 (các nội dung cần Chính phủ quy định chi tiết có hiệu lực từ ngày 1-7-2025) sẽ được thực hiện trong 5 năm tới.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) nhận định, Nghị quyết chứa đựng những chính sách đặc thù quan trọng, hứa hẹn tác động tích cực trong việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội. Trong đó, chính sách quan trọng nhất là việc Nhà nước mạnh dạn giao chủ đầu tư dự án không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở hiện hành, dự án nhà ở xã hội sẽ phải thực hiện quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư, sau đó tiến hành đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Thời gian này thường kéo dài, đặc biệt ở khâu đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư do thiếu các tiêu chí định lượng làm cơ sở lập hồ sơ mời thầu cho các nhà đầu tư chào thầu. Việc cho phép áp dụng cơ chế chỉ định sẽ đẩy nhanh tốc độ triển khai và thu hút doanh nghiệp tham gia.

“Tất nhiên, áp dụng cơ chế chỉ định phải đi kèm yêu cầu phòng ngừa tiêu cực, tránh trục lợi. Do đó, trong nghị định quy định chi tiết việc thi hành cần có cơ chế kiểm soát, chống "lỗ hổng", tham nhũng khi triển khai thực hiện”, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nêu.

Cũng nhằm rút ngắn hơn thời gian thực hiện thủ tục lập dự án, Nghị quyết cắt giảm một số thủ tục hành chính cho chủ đầu tư, như không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500; không phải thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan xây dựng. Việc thẩm định thiết kế về phòng cháy, chữa cháy được thực hiện lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Trường hợp áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình thì được miễn giấy phép xây dựng.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), những thay đổi trên sẽ góp phần cải cách thủ tục hành chính, giảm thời gian thực hiện các thủ tục cho doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội, điều mà thông thường có thể kéo dài từ 18 đến 24 tháng, thậm chí lâu hơn.

Nhiều cơ chế tài chính được “khơi thông”

Cũng tại Nghị quyết số 201/2025/ QH15, nhiều cơ chế tài chính mới được “khơi thông”. Cụ thể, quy định về quỹ nhà ở quốc gia ở Trung ương, là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách được hình thành từ nguồn ngân sách nhà nước cấp, nguồn từ tiền bán tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất và nguồn hợp pháp khác, sẽ được sử dụng với mục tiêu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Điểm đáng lưu ý là quỹ này không dành cho các đối tượng mua hoặc thuê mua nhà.

“Đây là điểm rất hợp lý, góp phần củng cố tính bền vững của quỹ. Bởi nếu quỹ hỗ trợ cho cả đối tượng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, việc cân đối của quỹ có thể gặp khó khăn về dài hạn, khó có thể bảo đảm nguồn lực nhà nước được tập trung đúng vào các nhóm khó khăn nhất”, luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định.

Ngoài ra, trước đây, dù Luật Nhà ở năm 2023 cho phép UBND cấp tỉnh bố trí ngân sách để bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án, nhưng do Luật Đầu tư công không có quy định tương ứng, nên chính sách này vẫn chỉ tồn tại trên giấy.

Để khắc phục tình trạng này, Nghị quyết cho phép UBND cấp tỉnh sử dụng vốn ngân sách để bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tạo mặt bằng sạch cho nhà đầu tư vào đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ngoài phạm vi dự án.

Đây là bước tiến rất quan trọng, vì khâu giải phóng mặt bằng luôn là một trong những phần việc phức tạp và mất nhiều thời gian trong triển khai các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt đối với những dự án độc lập không nằm trong các khu quy hoạch lớn.

Bên cạnh đó, việc xác định giá bán, giá thuê mua nhà của chủ đầu tư cũng có nhiều thay đổi theo hướng tích cực. Chủ đầu tư, trên cơ sở thuê tổ chức tư vấn, sẽ tự xác định giá bán, thuê mua. Khi dự án hoàn thành, quyết toán về chi phí đầu tư, chủ đầu tư sẽ chỉ cần gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh kiểm tra giá bán, giá thuê mua một lần duy nhất.

Về nội dung này, so sánh với Luật Nhà ở, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh phân tích, giá bán và thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư xây dựng nhưng phải được Sở Xây dựng thẩm định, phê duyệt trước khi ký hợp đồng bán. Điều này nhằm kiểm soát chủ đầu tư không vượt mức lợi nhuận 10%, nhưng lại khiến thủ tục kéo dài, làm chậm việc đưa nhà ở xã hội ra thị trường. Quy định mới linh hoạt, bảo đảm tính thị trường khi cho phép doanh nghiệp có thể chủ động định giá để sớm bán hàng, người mua cũng sớm có nhà, trong khi Nhà nước vẫn giữ vai trò kiểm soát cuối cùng.

Như vậy, có thể thấy, các cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội có hiệu lực ngay từ đầu tháng 6 này đã chính thức khơi thông nhiều điểm nghẽn trong việc phát triển nhà ở xã hội, được các doanh nghiệp, người dân mong chờ. Từ điểm tựa pháp lý vững chắc này, Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 được kỳ vọng sẽ sớm đạt kết quả tích cực.