Năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và nhiều đô thị lớn tăng mạnh, lập mặt bằng mới, vượt xa khả năng tích lũy của người dân, bộc lộ rõ bất cập trong cơ cấu cung - cầu nhà ở.
 |
| Giá căn hộ năm 2025 tăng tới 20-30%, nhiều khu vực vượt 40% |
Giá chung cư tiếp tục neo cao tại các đô thị lớn
Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2025 và cả năm 2025, cho thấy giá căn hộ chung cư tại hầu hết các đô thị lớn tiếp tục duy trì ở mức cao, thậm chí thiết lập mặt bằng giá mới trong năm qua.
Trong quý IV/2025, giá chung cư tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các đô thị lớn cơ bản ổn định so với quý trước, song vẫn neo ở mức cao. Đáng chú ý, tính chung cả năm 2025, giá chung cư đã tăng mạnh từ 20-30% so với năm 2024, trong đó một số khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.
Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng tới 40% so với năm 2024. Mặt bằng giá mới này phản ánh rõ xu hướng leo thang tại nhiều dự án nằm ở khu vực có hạ tầng phát triển và nguồn cung hạn chế.
Cụ thể, dự án chung cư Học Viện Quốc Phòng được rao bán trong khoảng 80-94 triệu đồng/m²; dự án Richland Southern ở mức 90-102 triệu đồng/m²; Golden Park Tower dao động 110-124 triệu đồng/m². Ở nhóm dự án có vị trí và tiện ích vượt trội, Green Diamond được chào bán từ 130-170 triệu đồng/m².
Đối với phân khúc cao cấp, nhiều dự án tại Hà Nội ghi nhận mức giá rất cao. Celestine Westlake có giá rao bán trung bình 160-255 triệu đồng/m²; LUMIÈRE Essence Peak (xã Đông Hội) từ 130-177 triệu đồng/m²; Vinhomes D’Capitale ở mức 120-150 triệu đồng/m²; The Diamond Residence 130-151 triệu đồng/m²; Vinhomes West Point 120-148 triệu đồng/m².
Tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý IV/2025, giá chung cư tăng nhẹ so với quý trước. Tính chung cả năm, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm 2024.
Ở phân khúc trung cấp, một số dự án ghi nhận mức giá thấp hơn đáng kể so với khu trung tâm. The East Gate được chào bán 38-45 triệu đồng/m²; Hưng Phát Silver Star 46-60 triệu đồng/m²; Bình Giã Resident 46-50 triệu đồng/m²; The Habitat Bình Dương 36-48 triệu đồng/m².
Trong khi đó, tại khu Nam và khu Đông, các dự án quy mô lớn, hạ tầng hoàn chỉnh có mức giá cao hơn. Midtown Phú Mỹ Hưng được rao bán 118-150 triệu đồng/m²; Riverpark Premier giai đoạn mới từ 130-153 triệu đồng/m².
Ở phân khúc cao cấp và hạng sang, mặt bằng giá tiếp tục xác lập các ngưỡng mới. The River Thủ Thiêm được chào bán 180-250 triệu đồng/m²; Vinhomes Golden River Ba Son 200-260 triệu đồng/m²; The Landmark 81 dao động 160-240 triệu đồng/m²; The Marq từ 193-245 triệu đồng/m²; riêng Lancaster Legacy đạt mức 280-350 triệu đồng/m².
Tại các địa phương khác, giá chung cư trong năm 2025 có xu hướng tăng nhưng mức tăng thấp hơn so với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, phổ biến trong khoảng 10-15%. Trong quý IV/2025, giá duy trì ổn định, chỉ tăng nhẹ ở một số khu vực.
Cụ thể, tại Hưng Yên, The Fibonan Ecopark được rao bán 70-79 triệu đồng/m²; Haven Park Residences 77-88 triệu đồng/m²; The Zurich - Vinhomes Ocean Park 75-85 triệu đồng/m². Tại Đà Nẵng, The Ori Garden (đường Mê Linh, phường Hòa Hiệp Nam) có giá khoảng 37-40 triệu đồng/m²; dự án Peninsula Đà Nẵng dao động 67-82 triệu đồng/m².
Áp lực chi trả
Đánh giá về mặt bằng giá hiện nay, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng giá bất động sản đã lên mức cao chưa từng có, vượt xa khả năng tích lũy của phần lớn người dân.
Theo tính toán của ông Hiệp, nếu một cán bộ dành toàn bộ tiền lương để mua nhà thì cũng phải mất tới 27,3 năm. Trong trường hợp chỉ có thể trích 1/3 thu nhập cho việc mua nhà, thời gian tiết kiệm có thể kéo dài tới 80 năm - một con số cho thấy mức độ khó tiếp cận nhà ở của người dân đô thị hiện nay.
Lý giải nguyên nhân giá nhà tăng mạnh, ông Hiệp cho rằng đây là kết quả của nhiều yếu tố cộng hưởng. Ngoài chi phí đất đai tăng cao, còn có các chi phí “vô hình” trong quá trình đầu tư, cùng với chi phí nhân công và vật liệu xây dựng liên tục leo thang trong những năm gần đây. Những áp lực này đã đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao và tạo ra rào cản lớn đối với người mua ở thực.
Ở góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, nhận định đà tăng giá chung cư thời gian qua bắt nguồn chủ yếu từ sự mất cân đối cung - cầu, đặc biệt là cung - cầu thực.
Theo ông Châu, thị trường không thiếu nhà ở nói chung, nhưng lại thiếu trầm trọng các sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của nhóm người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp - nhóm chiếm tỷ trọng lớn trong xã hội. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở cao cấp và trung - cao cấp chiếm ưu thế, khiến giá bình quân bị đẩy lên cao.
Sự khan hiếm nhà ở “vừa túi tiền” đã tạo áp lực lớn lên mặt bằng giá chung cư, làm gia tăng khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở của đông đảo người dân, đồng thời khiến thị trường phát triển thiếu bền vững.
Theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng qua từng năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực. Tình trạng găm hàng, đầu cơ, nâng giá vẫn còn tồn tại, làm gia tăng mặt bằng giá và gây mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Cơ cấu sản phẩm trên thị trường cũng được đánh giá là lệch pha khi thiếu trầm trọng nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.
Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, để đánh giá có hay không hiện tượng “thổi giá”, điều quan trọng nhất là phải bóc tách đầy đủ các yếu tố cấu thành giá bán bất động sản.
Theo bà Hạnh, giá bất động sản không chỉ phản ánh quan hệ cung – cầu mà còn chịu tác động của nhiều chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng, xây dựng, tài chính và nghĩa vụ thuế. Chỉ khi các cấu phần này được minh bạch hóa mới có thể xác định chính xác đâu là giá trị thực, đâu là biểu hiện tăng giá bất thường.
Để hạn chế tình trạng thổi giá và lập lại trật tự thị trường, Bộ Xây dựng cùng các bộ, ngành đang triển khai nhiều giải pháp đồng bộ. Trọng tâm trước hết là minh bạch hóa thông tin thông qua việc xây dựng Nghị định về cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, nhằm công khai nguồn cung, giá bán và tình trạng giao dịch, đặc biệt ở thị trường sơ cấp.
Song song với đó, cơ quan quản lý tăng cường theo dõi hàng tồn kho và cơ cấu phân khúc, qua đó nhận diện rõ nhóm sản phẩm dư thừa và nhóm đang thiếu hụt. Thực tế cho thấy, thị trường hiện đang thừa nguồn cung nhà ở cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Nếu không sớm điều chỉnh cơ cấu này, áp lực giá và bài toán an cư của người dân sẽ còn tiếp tục kéo dài.
