Đề xuất nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu tại dự án bất động sản đang đặt thêm bài toán đối với hoạt động tài trợ vốn. Khi phần vốn đối ứng thay đổi, dư địa cấp tín dụng, cách thiết kế khoản vay và yêu cầu quản trị rủi ro của ngân hàng cũng sẽ chịu tác động.

Vốn chủ đầu tư cần sát tiến độ dự án

Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Kiểm toán Nhà nước (KTNN) mới đây đã đề nghị nghiên cứu tăng mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản, qua đó giảm tỷ lệ vốn vay. Theo KTNN, việc sử dụng tỷ trọng vốn tín dụng thương mại quá lớn sẽ làm tăng chi phí tài chính và là một trong những yếu tố tác động tiêu cực đến giá thành nhà ở.

Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo (Bộ Xây dựng) cho rằng, quy định hiện hành yêu cầu vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư (đối với dự án dưới 20 ha) và không thấp hơn 15% (đối với dự án từ 20 ha trở lên) đã được duy trì qua nhiều giai đoạn, phù hợp thực tiễn và đang góp phần sàng lọc năng lực nhà đầu tư.

Quan sát thực tế tài trợ vốn dự án bất động sản cho thấy, các NHTM đang thiết kế tỷ lệ và phương thức cấp vốn khá linh hoạt. Chẳng hạn, ACB hiện có sản phẩm tài trợ chủ đầu tư với mức tài trợ lên tới 80%, thời hạn vay phù hợp dòng tiền dự án và có thể ân hạn vốn gốc hoặc lãi trong thời gian triển khai. Vietcombank cũng đang công bố sản phẩm cho vay đầu tư dự án hạn mức lên tới 85% tổng mức đầu tư, thời hạn tối đa 15 năm và lịch trả nợ phù hợp dòng tiền.

Đại diện một số NHTM cho rằng, các mức tài trợ công bố như trên chỉ là giới hạn tối đa của sản phẩm, còn tỷ lệ cấp vốn thực tế phụ thuộc vào hồ sơ, tiến độ và khả năng trả nợ của từng dự án. Vì thế, nếu yêu cầu vốn tự có của chủ đầu tư được nâng lên, các ngân hàng sẽ phải tính toán lại phần vốn tham gia và cấu trúc tài trợ cho từng dự án.

Tuy nhiên, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho rằng, dự thảo Luật cần quy định rõ giới hạn tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu để các TCTD có căn cứ đánh giá mức độ an toàn tài chính của chủ đầu tư khi thẩm định cấp tín dụng. Bên cạnh đó, VNBA đề nghị xác định cụ thể thời điểm doanh nghiệp phải đáp ứng tỷ lệ vốn chủ sở hữu, bởi quy định hiện nay chưa làm rõ tỷ lệ này phải được duy trì trong suốt quá trình đầu tư, tại thời điểm đề xuất dự án, khi chấp thuận chủ trương đầu tư hay theo từng giai đoạn triển khai.

Từ góc độ doanh nghiệp, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng đề nghị xem xét lại cách duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu trong quá trình thực hiện dự án. Theo VCCI, với những dự án đã hoàn thành một phần nhưng chưa quyết toán, doanh nghiệp vẫn phải duy trì vốn chủ sở hữu tính trên toàn bộ tổng mức đầu tư. Vì vậy, VCCI đề nghị cho phép điều chỉnh giảm phần vốn chủ sở hữu phải duy trì tương ứng với phần công trình đã hoàn thành, nghiệm thu, qua đó tạo điều kiện để doanh nghiệp luân chuyển nguồn lực sang triển khai dự án mới.

Bộ lọc tín dụng đang được thiết kế dày hơn

Giữa tháng 9/2026 vừa qua, NHNN đã ban hành Công văn 8509/NHNN-CSTT. Trong đó quy định từ tháng 1/2026 đến hết năm nay, phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng không phải tính vào dư nợ bất động sản khi kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này. Tuy nhiên, các TCTD vẫn phải thực hiện các yêu cầu kiểm soát tín dụng theo Công văn 11686/NHNN-CSTT, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính TCTD.

Quan sát tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy, đến cuối tháng 8/2026, dư nợ tín dụng đối với nhóm nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt khoảng 30.000 tỷ đồng, chiếm 1,9% tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn và tăng 12,5% so với cùng kỳ. Riêng dư nợ cho vay xây dựng, cải tạo, mua, thuê, thuê mua nhà hàng, khách sạn đạt khoảng 18.400 tỷ đồng, tăng 10,7% so với cuối năm 2025. Các NHTM cho rằng, việc điều chỉnh cách tính tạo điều kiện để các TCTD chủ động hơn trong cấp vốn cho lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc tạo thêm dư địa tín dụng không đồng nghĩa tiêu chí cấp vốn được nới lỏng.

Quan sát tại các NHTM cho thấy, ngoài tỷ lệ vốn tự có, các ngân hàng cũng đang sàng lọc dự án theo năng lực chủ đầu tư, tính pháp lý, khả năng tiêu thụ, dòng tiền và phương án trả nợ.

Tại VPBank, lãnh đạo ngân hàng này cho biết tín dụng bất động sản được triển khai theo 5 tiêu chí gồm: đúng chủ đầu tư, đúng vị trí, đúng phân khúc, đúng dự án và đúng người sử dụng cuối cùng. Trong khi đó, tại Techcombank, tiêu chí lựa chọn dự án cũng khá chặt chẽ. Ngân hàng chỉ tài trợ vốn cho những dự án có thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ và khách hàng có chất lượng và không tài trợ các dự án có vị trí không thuận lợi hoặc pháp lý còn dở dang.

Theo TS. Phan Đăng Hải, Khoa Luật, Học viện Ngân hàng, có thêm dư địa tín dụng mới chỉ là điều kiện cần. Khả năng một dự án thực sự tiếp cận được vốn vẫn phụ thuộc vào tính pháp lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư, khả năng tạo dòng tiền và phương án trả nợ; trong khi tài sản bảo đảm chỉ là nguồn thu nợ dự phòng. Vì vậy, xu hướng thẩm định đang chuyển dần sang đánh giá toàn diện chất lượng dự án và khả năng trả nợ, thay vì dựa nhiều vào giá trị tài sản bảo đảm. Theo đó, nếu tỷ lệ vốn tự có của chủ đầu tư được nâng lên, sẽ thêm một tiêu chí trong quá trình sàng lọc tín dụng chứ không thay thế các điều kiện hiện hữu. Dư địa cho vay có thể được mở thêm, nhưng dòng vốn vẫn phụ thuộc vào pháp lý, tiến độ, dòng tiền, năng lực tài chính của chủ đầu tư và khả năng trả nợ của từng dự án.

Đỗ Cường (thoibaonganhang.vn)