Chiêu lách thuế của các doanh nghiệp địa ốc?

Theo quy định Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thì DN phải chịu mức thuế suất là 20%, tuy nhiên các DN địa ốc đang dùng "chiêu" hợp đồng 3 bên để lách thuế xuống 2% theo Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Hợp đồng 3 bên mà Rio Land đưa ra để lách thuế thu nhập doanh nghiệp. (Ảnh: Nhà Đầu Tư)

Lách thuế từ 20% xuống 2%

Theo tìm hiểu của PV, hiện nay thị trường bất động sản đang diễn ra những giao dịch hết sức đặc biệt. Đó là dù chủ đầu tư bán dự án, khách hàng mua trực tiếp của chủ đầu tư ở những đợt mở bán đầu tiên nhưng khi ra hợp đồng mua bán thì thủ tục lại là khách hàng mua lại sản phẩm của một cá nhân nào đó, còn chủ đầu tư chỉ là đơn vị được ủy quyền bán sản phẩm của mình.

Anh N.D.A.Đ, một khách hàng mua đất nền dự án Rio Bonnito tại đường Trường Lưu (quận 9, TP.HCM), dự án do Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Rio Land làm chủ đầu tư cho biết, tháng 1 năm 2018, anh có mua một nền đất tại dự án này.

Khi đó dự án này bắt đầu mở bán đợt đầu tiên, anh cũng là số khách hàng đầu tiên mua dự án này của chủ đầu tư với giá bán 19 triệu/m2. Tuy nhiên, vào ngày 1/2/2018, khi đóng 30% số tiền giá trị nền đất, anhanh N.D.A.Đ được công ty mời lên ký hợp đồng mua bán. Nhưng khi lên ký hợp đồng mua bán thì hợp đồng lại là thỏa thuận đặt cọc ba bên.

“Người bán cho tôi là ông Lê Văn Chiến, ông Chiến được bà Trương Thị Ngọc Trinh đại diện bán cho tôi lô đất nền với bên thứ 3 là Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Rio Land.

Khi hỏi tại sao Rio Land là chủ đầu tư bán dự án mà hợp đồng lại là thỏa thuận 3 bên và ông Chiến nào đó bán cho tôi thì phía Rio Land giải thích hợp đồng này để khách hàng đỡ phải đóng thuế nhiều. Do được người thân giới thiệu nên tôi tin tưởng và không hỏi kỹ chuyện này”, ông Đ nói.

Tìm hiểu thực tế của PV tại dự án Rio Bonnit, được biết đây là dự án mà Rio Land mua lại của Công Ty TNHH Xây Dựng & Kinh Doanh Nhà Điền Phúc Thành trong dự án Centana Điền Phúc Thành. Dự án với số lượng 120 nền đất và được bán từ cuối năm 2017.

Tới nay dự án đang giao dịch với giá 26 đến 29 triệu/m2 và đã có sổ đỏ cho từng lô. Điều đặc biệt của hợp đồng mà anh Đ đưa cho phóng viên coi đó là người đại diện cho ông Chiến là bà Trương Thị Ngọc Trinh, bà Trinh hiện là Tổng giám đốc Công ty Rio Land.

Tương tự, tại Dự án chung cư Phan Văn Hớn (quận 12, TP.HCM), hàng trăm khách hàng thắc mắc tại sao họ là người mua đầu tiên, nhưng trong hợp đồng mình lại là người mua lại sản phẩm của người khác.

Khi đối chiếu các hợp đồng thì thấy chỉ có 8 người đứng tên trên tổng số hơn 300 căn hộ bán lại cho khách hàng mua và đơn vị phát triển dự án được 8 khách hàng này ủy quyền cho bán hàng.

Ông Trần Văn Dũng - Giám đốc sàn môi giới bất động sản Thăng Long tại quận Bình Tân TP.HCM cho biết, hợp đồng này thực chất chỉ là hợp đồng lách thuế thu nhập doanh nghiệp. Cụ thể ông Dũng cho biết, hiện thuế thu nhập doanh nghiệp đang là 20%, còn thuế thu nhập cá nhân là 2%.

Nếu doanh nghiệp là chủ đầu tư bán thẳng sản phẩm cho khách hàng thì chủ đầu tư phải đóng thuế 20%, như vậy với mức 1 tỷ đồng/nền đất thì chủ đầu tư phải đóng tới 200 triệu tiền thuế. Chính vì vậy, chủ đầu tư nghĩ ra cách hợp đồng 3 bên để lách luật thuế và việc lách luật này hoàn toàn hợp pháp nếu bị thanh tra.

“Chủ đầu tư sẽ chọn vài người thân trong gia đình đứng tên trong hợp đồng bán sỉ, mỗi người vài chục lô với giá cực rẻ. Sau đó những người mua sỉ này lại được chủ đầu tư bắt ký vào hợp đồng ủy quyền cho chủ đầu tư bán.

Vậy là khi khách hàng bán cho khách hàng sẽ chỉ chịu mức thuế 2% và hợp đồng sẽ phải là hợp đồng 3 bên giữa người mua sỉ và khách hàng với người làm chứng là doanh nghiệp chủ đầu tư và sổ đỏ từng nền lại do chủ đầu tư đứng”, ông Dũng nói.

Nội dung hợp đồng 3 bên để doanh nghiệp ltrốn thuếthuế thu nhập doanh nghiệp. (Ảnh: Nhà Đầu Tư)

Chính sách thuế lệch pha dễ bị trục lợi, nhiều hệ lụy tiêu cực

Với trường hợp lách thuế kể trên, Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng trước đây, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đối tượng phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 và Nghị định 114 – CP, theo đó, căn cứ tính thuế quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất.

Giá đất tính thuế là giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Thuế suất đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác với thuế suất là 20%. Mặc dù thuế suất cao (20%) tuy nhiên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thường thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất của thị trường nên số thuế phải nộp của đối tượng chịu thuế được tính.

Từ ngày 01/01/2009, cá nhân bán nhà, đất sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo Luật thuế TNCN 2007 thay cho thuế chuyển quyền sử dụng đất (theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994). Luật thuế TNCN 2008 quy định có hai phương pháp tính thuế khi chuyển nhượng BĐS là tính 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên chênh lệch giá bán - giá mua.

Ở giai đoạn này vẫn nảy sinh một số vấn đề là tình trạng một số người cố tình “né” thuế, tự thỏa thuận với người mua để ghi giá trị hợp đồng mua bán thấp hơn nhiều so với thực tế. Mặt khác, việc Cơ quan thuế áp dụng phương pháp tính thuế trong nhiều trường hợp không rõ ràng nên lo ngại có hiện tượng tiêu cực từ cán bộ và đối tượng nộp thuế.

Cải tạo lại khu tập thể cũ trên đất vàng thành cao ốc 25 tầng UBND thành phố Hà Nội vừa chấp thuận về nguyên tắc dự án xây dựng lại khu tập thể Viện Tư liệu phim Việt Nam ...

Sở Xây dựng nói sự thật dân chung cư khát nước sạch Sở Xây dựng Hà Nội chỉ rõ trách nhiệm chủ đầu tư tại khu đô thị Tân Tây Đô sử dụng nước bẩn, nhiễm độc ...