Chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế sẽ khiến thị trường bất động sản năm 2022 vẫn chịu áp lực tăng giá. Đây là đánh giá của nhiều chuyên gia khi nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới.
Tuy vậy, thị trường cũng được kỳ vọng sẽ có những bước chuyển biến mạnh mẽ nhờ lượng cầu tăng khi nền kinh tế đang từng bước được hồi phục. Từ đó, thị trường bất động sản sẽ được phục hồi trên diện rộng.
Giá tăng ở nhiều phân khúc
Theo báo cáo tổng kết thị trường căn hộ bán tại Hà Nội năm 2021 của CBRE, tính tới cuối năm 2021, giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 1.596 USD/m2, tương đương gần 37 triệu đồng (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua. Trong khi đó, báo cáo về thị trường Việt Nam quý 4/2021 của Savills Việt Nam cũng cho thấy, giá nhà đã lập đỉnh suốt 12 tháng không ngừng nghỉ.
Tính cả năm 2021, nguồn cung sơ cấp xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua với hơn 33.600 căn, giảm 21% theo năm. Nguồn cung mới và hàng tồn kho ở mức thấp. Báo cáo của cả 2 đơn vị tư vấn lớn này về bất động sản đều thể hiện rõ việc, nguyên nhân lớn khiến giá căn hộ tăng mạnh là do nguồn cung quá ít. Trong khi đó, bước sang năm 2022, vấn đề nguồn cung vẫn chưa được giải quyết, do đó áp lực tăng giá vẫn tiếp tục diễn ra.
Nhận định về giá nhà năm 2022, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, trong năm nay, giá nhà ở vẫn sẽ tăng nhưng không đột biến, chủ yếu hướng tới người mua ở thật. Việc tăng giá cũng sẽ rất thận trọng.
“Giá sẽ ở ngưỡng hợp lý, biệt thự tăng từ 6-7%, trong khi đó nhà liền kề và shophouse có mức tăng cao hơn. Đáng chú ý, khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, thị trường năm 2022 sẽ chứng kiến sự mở rộng ra khu vực ven đô, các dự án đã hoàn thiện cơ bản sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua”, bà Hằng cho biết.
Trong khi đó nhận định về mức độ tăng giá của thị trường bất động sản thời gian tới, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE nhận định, giá dự kiến tiếp tục tăng do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định và nguồn cung còn hạn chế. Xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục diễn ra đối với thị trường căn hộ bán tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
“Giá căn hộ sẽ tăng khoảng 3-7% tùy từng phân khúc trong năm 2022. Riêng phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá có thể tăng trưởng khoảng 5-7%. Còn phân khúc bình dân và trung cấp, mức giá có thể tăng khoảng 3 -5%. Cùng với đó, tình trạng lệch pha cung cầu trong hai năm tới vẫn sẽ tiếp diễn”, bà Dung dự báo.
Còn theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, phân khúc nhà ở cao cấp và đất nền vẫn sẽ có sức hấp dẫn tốt do phù hợp hơn với nhu cầu giữ tài sản do đó giá các phân khúc này sẽ tiếp tục tăng. Với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp, giá sẽ tăng chậm hơn để duy trì lượng hấp thụ.
“Thị trường bất động sản nhà ở vẫn chịu áp lực tăng giá vì nguồn cung thấp, giá đất tăng. Nguồn cung đất nền trên thị trường bất động sản phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong khi đó, giá đất trúng đấu giá ở hầu hết các địa phương đều rất cao. Cộng với lạm phát có thể tăng cao hơn, ngân hàng dự kiến tiếp tục siết chặt tín dụng bất động sản… Đây là những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định.
Các chuyên gia nhận định, giá bất động sản năm 2022 sẽ tiếp tục tăng.
Vẫn lo ngại hiện tượng “sốt giá”
Các chuyên gia nhận định, với các giải pháp của Chính phủ đang được triển khai như đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công đối với các dự án cơ sở hạ tầng, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản thì 2022 là một năm hứa hẹn sôi động của thị trường bất động sản.
Ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch HĐQT Contrexim HOD cho rằng, dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản sẽ vẫn rất tích cực. Trong khi đó, nguồn cầu tăng khiến thị trường bất động sản sẽ có những bước tăng trưởng tích cực.
“Nửa đầu năm 2022, nguồn cung mới và sức mua sẽ chưa có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, chỉ tương đương giai đoạn cuối năm 2021 và có thể tăng nhẹ nhưng không quá mạnh. Tuy nhiên nửa cuối năm 2022, thị trường sẽ sôi động hơn, nguồn cung mới và thanh khoản có thể tăng trưởng có chọn lọc. Những dự án có hạ tầng tốt, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi thì lượng tiêu thụ tích cực hơn”, ông Cây nhận định.
Cũng lạc quan về thị trường bất động sản trong năm 2022, tuy nhiên Bộ Xây dựng vẫn lo ngại hiện tượng "sốt giá" có thể xảy ra. Nguyên nhân được Bộ Xây dựng cho là khi Nhà nước sử dụng các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế sau giai đoạn giảm phát cũng có thể tác động làm thị trường bất động sản phát triển nóng nếu không được kiểm soát tốt (kinh nghiệm cho thấy từ gói kích thích kinh tế năm 2008 - 2009). Trong bối cảnh đó, có thể xảy ra tình trạng tiêu cực khi “cò đất”, môi giới vin vào để đồn thổi về nguy cơ lạm phát, thị trường bất động sản sẽ tăng giá để kích thích người mua.
Bộ Xây dựng cho biết, giải pháp để hạn chế vấn đề này là cung cấp thông tin về dự án, đẩy mạnh cung cấp thông tin về quy hoạch, đảm bảo cho người dân, khách hàng tiếp cận được thông tin chính xác, biết được chỗ nào làm đúng, chỗ nào làm sai, chỗ nào có cơ sở pháp lý...
“Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 117 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó có những quy định cho các địa phương cung cấp thông tin để làm sao liên thông từ địa phương lên Bộ, từ đó có những cung cấp thông tin kịp thời hơn, chính xác hơn. Thông tin phải nhanh chóng, trong đó tối thiểu có những thông tin về quy hoạch dự án, dự án đủ điều kiện được bán.
Cùng với đó sẽ có những quy định quản lý chặt chẽ hơn các nhà môi giới", ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết. Ông Khởi cho biết thêm, Bộ Xây dựng cũng đang trình sửa Nghị định 139, tới đây ban hành, sẽ tăng mức nặng xử lý môi giới vi phạm. Trong dài hạn, sẽ đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở, trong đó có giải pháp quản lý chặt môi giới, ví dụ như đào tạo quản lý môi giới, sát hạch thi cử, quản lý hoạt động ngành nghề.
Phan Hoạt
