Luật Nhà ở 2024 cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở nhưng quy định này đang vấp phải nhiều ý kiến trái chiều.
Lâu nay, nhiều người dân sử dụng căn hộ của mình để kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày thông qua hình thức kinh doanh Airbnb (mô hình kết nối người cần thuê nhà, thuê phòng nghỉ với những người có phòng cho thuê). Tuy nhiên, Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/8 đã quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Điều này ngay khi mới được áp dụng đã gây nhiều tranh luận từ phía người dân và chuyên gia.
Chị Nguyễn Diệu Nhi (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) đã đầu tư hơn gần 10 tỷ đồng để mua 1 căn hộ chung cư tại quận Hoàn Kiếm với mục đích cho thuê ngắn ngày. Sau hơn 4 năm triển khai, các căn hộ cho thuê của chị Nhi có tỷ suất sinh lời khá tốt, với tỷ lệ lấp đầy luôn đạt trên 85%. Tuy nhiên, những quy định mới đã khiến hoạt động kinh doanh của chị bị ảnh hưởng rất nhiều.
Nếu những người dùng “tiền tươi" để đầu tư như chị Nhi lo lắng một thì những nhà đầu tư trót sử dụng đòn bẩy tài chính lại lo lắng mười phần. Anh Hồng Sơn (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho biết anh đang vay gần 4 tỷ đồng để đầu tư loại hình này và nếu không có hướng giải quyết ổn thỏa, nguy cơ anh có thể lỗ tiền tỷ.
“Tôi đang như ngồi trên lửa, bên cạnh những khoản lãi ngân hàng vài chục triệu đồng mỗi tháng, các khoản đầu tư sửa chữa, nội thất...lên tới hàng trăm triệu đồng cũng chưa kịp hồi vốn. Nếu không thể cho thuê ngắn hạn, chúng tôi buộc phải cho thuê dài hạn và sức hút với khách sẽ bị giảm mạnh”, anh Sơn phân tích.
Tranh luận xung quanh quy định cấm cho thuê căn hộ ngắn ngày. (Ảnh minh họa).
Ở góc độ chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, quy định này không phù hợp với thực tế và sẽ khó cấm được hoạt động cho thuê nhà, cho thuê căn hộ chung cư dạng "kinh doanh lưu trú du lịch" theo ngày, ngắn ngày, theo giờ áp dụng công nghệ theo ứng dụng "chia sẻ phòng thuê" đang được sử dụng rất phổ biến ở Việt Nam và trên thế giới.
"Quy định "cấm" này khó thực thi trên thực tế vì có cấm thì người dân vẫn làm để mưu sinh. Do đó, thay vì cấm thì nên quản lý chặt chẽ sẽ tốt hơn", ông Châu kiến nghị. Giải pháp quản lý để hạn chế tình trạng gây mất an ninh, trật tự theo ông Châu là nên quy định chủ sở hữu nếu muốn sử dụng căn hộ cho thuê lưu trú du lịch thì phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế và chịu trách nhiệm quản lý khách thuê.
Theo các chuyên gia, về mặt pháp lý, quy định của Luật Nhà ở 2023, các văn bản hướng dẫn thi hành và Công văn 4757/2020 của Bộ Xây dựng đã xác định sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là bị nghiêm cấm. Tuy nhiên, nếu hiểu theo cách cấm hành vi sử dụng căn hộ không phải mục đích để ở và cấm luôn hành vi cho thuê ngắn hạn là không phù hợp, không đảm bảo chặt chẽ về cơ sở pháp lý.
Bởi lẽ, bản chất dịch vụ cho thuê lưu trú theo hình thức Airbnb là người thuê sử dụng căn hộ với mục đích để ở, pháp luật cũng không có quy định nào xác định cho thuê ngắn hạn là bao nhiêu ngày hay quy định cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình. Thực tế hiện nay chủ sở hữu kinh doanh cho thuê căn hộ dài hạn thì không bị cấm mà cho thuê ngắn hạn (dưới 30 ngày) lại bị cấm là chưa hợp lý.
Do vậy, việc cấm cho thuê căn hộ qua Airbnb là chưa đảm bảm chặt chẽ về mặt pháp lý. Chủ sở hữu không ở thì họ có quyền cho thuê. Mô hình này trên thực tế phần nào có gây phiền hà đến các cư dân khác nhưng thay vì cấm thì cần có giải pháp để quản lý. Ví dụ như chủ nhà phải đăng ký kinh doanh, cam kết chịu hoàn toàn trách nhiệm đảm bảo an ninh trật tự và PCCC, không để ảnh hưởng đến cộng đồng trong chung cư.
Ở góc nhìn đối lập, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam lại ủng hộ việc Bộ Xây dựng cấm căn hộ cho thuê ngắn ngày. Theo ông Đính, hầu hết các căn hộ cho thuê ngắn ngày thường hoạt động theo hình thức tự phát và không thông báo với địa phương. Do đó, công tác quản lý gặp nhiều khó khăn và thậm chí tạo ra kẽ hở để nhiều đối tượng xấu lợi dụng, thực hiện hành vi vi phạm pháp luật.
“Căn hộ được pháp luật Việt Nam quy định là sản phẩm để ở và không có chức năng kinh doanh. Việc chủ nhà cho thuê ngắn ngày sẽ tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự tại địa phương, gây ra các vấn đề xấu tới môi trường hoặc ảnh hưởng tới hộ dân sống xung quanh”, ông Đính nói.
Tuy nhiên, ông Đính kiến nghị nên tìm ra giải pháp phù hợp nới lỏng một phần quy định này. “Khó khăn nhất chính là công tác quản lý. Vì thế bắt buộc cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư, ban quản lý tòa nhà và chính quyền cấp phường/xã. Đồng thời, chủ nhà cũng phải chủ động khai báo với cơ quan quản lý Nhà nước”, ông Đính thẳng thắn chia sẻ.
Tương tự, theo bà Trần Minh Ái, Giám đốc cấp cao Bộ phận Quản lý bất động sản Savills TP.HCM, việc chủ sở hữu căn hộ chung cư cho khách thuê nhà, phòng ngắn hạn như một cơ sở lưu trú du lịch là vi phạm quy định của Luật Nhà ở 2014 lẫn Luật Nhà ở 2023. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, nhiều chủ sở hữu căn hộ vẫn tìm cách "lách" để kinh doanh, kiếm thêm thu nhập.
Để giải quyết tình trạng này triệt để, các cơ quan chức năng nên có những biện pháp tổng thể như đưa ra hướng dẫn cụ thể trong quản lý nhà chung cư về hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn hạn như nhiều nước trên thế giới đã làm. Nếu tiếp tục cấm hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn hạn tại các dự án chung cư, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng có thể cân nhắc những chế tài có tính răn đe đối với các trường hợp vi phạm pháp luật.
