Giá chung cư tại Hà Nội liên tục tăng cao, nhiều nhà đầu tư băn khoăn liệu có xảy ra cơn sốt chung cư mới vào cuối năm nay?
Giá liên tục tăng cao
Theo báo cáo của Công ty bất động sản One Mount Group, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội quý II đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng vọt 24% so với cùng kỳ năm 2024.
Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội của CBRE Việt Nam mới đây cũng cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II đạt khoảng 79 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.
Nhiều dự án mới từ trung tâm đến vùng ven Hà Nội ra mắt nửa đầu năm nay ghi nhận mức giá mới, dao động 80 - 170 triệu đồng/m².
Giá chung cư Hà Nội liên tục tăng cao. (Ảnh minh họa)
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, phân tích: Sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng nhanh.
Cụ thể, nguồn cung mới trong quý II tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang với mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Những căn hộ có mức giá mềm hơn (dưới 65 triệu đồng/m²) chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận.
Nguyên nhân thứ hai khiến giá chung cư tăng là do nguồn cung khan hiếm. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property nhận định, thời gian qua, thị trường chưa có dự án mới nào thực sự được cấp phép ra hàng. Hầu hết, những dự án đang mở bán đều là hàng tồn, dự án cũ của các chủ đầu tư lớn.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang thực sự ít ỏi. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn lớn. Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khiến giá căn hộ chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cũng khẳng định, giá chung cư tại Hà Nội tăng thời gian qua xuất phát từ việc nguồn cung khan hiếm, trong bối cảnh các dự án đều ách tắc về vấn đề pháp lý.
Tuy nhiên ông cho rằng, giá chung cư hiện tại phản ánh không đúng giá trị thật vì có những dự án sau khi tính toán các chi phí để chủ đầu tư triển khai như tiền thuê đất, nguyên vật liệu, nhân công… cũng không đến mức giá đó.
Cũng theo các chuyên gia, còn một nguyên nhân nữa khiến giá nhà "nóng" là do các chi phí đầu vào hiện nay rất cao. Các chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại hiện nay, bao gồm: 25% chi phí đất đai, dự án càng gần trung tâm chi phí đất đai càng cao, vị trí vàng chiếm 40-50% giá trị bất động sản.
Ngoài ra, chi phí thủ tục đầu tư chiếm khoảng 5-10%. có thể đội lên tới 15% nếu kéo dài. Chi phí vốn chiếm khoảng 5-10%; Nóm chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc) đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng.
Có xảy ra cơn sốt mới?
Từ cơ cấu đầu vào này, các chuyên gia nhận định giá chung cư sẽ tiếp tục tăng cao và khó giảm, mặc dù vậy câu chuyện lên "cơn sốt" mới khó xảy ra.
Khó xảy ra sốt chung cư Hà Nội dịp cuối năm.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội dự báo giá căn hộ vẫn có thể tăng nhẹ theo năm nhưng khó tăng trưởng đột biến như giai đoạn trước, mức tăng khoảng 5-8% so với 2024.
Với lượng căn hộ sắp đổ bộ thời gian tới, bà An cho rằng chủ đầu tư sẽ phải tính toán và cân nhắc cả về giá bán và cách làm mới sản phẩm
“Các chủ đầu tư đang phải cân nhắc kỹ về định vị sản phẩm trong năm nay. Năm 2024, những sản phẩm tương tự đã tiếp cận được khách hàng, vậy năm nay, các sản phẩm sẽ phải có gì mới hay có giá bán như thế nào để khách hàng chấp nhận. Đó sẽ là câu hỏi lớn với các chủ đầu tư", bà An nói.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam, cũng đưa ra nhận định, trong năm 2024, gần 67% nguồn cung mới trên thị trường sẽ ở phân khúc cao cấp và hạng sang ở Hà Nội. Phân khúc sơ cấp với mức giá dưới 50 triệu đồng/m² nguy cơ biến mất.
"Mặt bằng giá căn hộ chung cư thời gian tới rất khó giảm. Tuy nhiên, thị trường sẽ đi ngang và neo ở mức cao, không sốt nóng như năm 2024", ông Tuấn dự báo.
Tương tự, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng, giá căn hộ chung cư sẽ khó xảy ra "sốt nóng" cuối năm nay nhưng cũng sẽ khó đi xuống.
Nguyên nhân là khi nguồn cung trong năm 2025 vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang tại các đại đô thị thì giá căn hộ sẽ tiếp tục neo cao.
“Nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội có khả năng sẽ gia tăng trong năm 2025 nhưng vẫn chưa nhiều so với nhu cầu của người dân. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ vẫn vắng bóng thì mặt bằng giá căn hộ sẽ khó giảm”, ông Đính nói.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cũng nhận xét, năm 2024, giá chung cư tăng trung bình từ 40-150%, cá biệt có khu vực tăng đến 200%. Vì vậy, năm 2025 sẽ khó xảy ra đợt tăng giá mạnh như vậy.
Nhưng thực tế nguồn cung vẫn đang thiếu nên giá nhà vẫn neo cao, nhất là những dự án mới mở bán. Ngay cả khi nguồn cung có thể tăng lên nhưng giá nhà vẫn khó giảm. Lý do là nguồn cung chỉ tăng một phần ở phân khúc cao cấp, còn phân khúc giá trung bình rất hiếm. Chủ đầu tư lấy mặt bằng giá xung quanh thị trường làm tham chiếu nên giá rất cao.
"Về ngắn hạn, giá chung cư Hà Nội khó giảm. Về trung và dài hạn, nếu giải quyết được nhu cầu ở thông qua phát triển nhà ở xã hội, nhà giá trung bình thì giá chung cư chỉ có thể giảm ở một số khu vực, còn tại trung tâm, việc giảm giá chung cư là điều khó xảy ra”, ông Toản nhận định.
https://vtcnews.vn/gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-tang-cao-cuoi-nam-co-len-con-sot-moi-ar958479.html
