Đô thị Hà Nội với tầm nhìn dài hạn

Cơ chế mới tháo gỡ điểm nghẽn

Nhà tập thể, chung cư cũ được xây dựng chủ yếu từ những năm 1960 đến 1980, đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của cư dân đô thị. Tuy nhiên, sau hàng chục năm sử dụng, phần lớn các khu nhà tập thể, chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng.

Theo các chuyên gia, Hà Nội hiện có khoảng 2.160 chung cư cũ cần được rà soát, cải tạo, tập trung chủ yếu tại các khu vực nội đô. Dù nhu cầu cải tạo là rất lớn, song trong nhiều năm qua, tiến độ triển khai còn chậm, số dự án được thực hiện chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ.

“Một trong những nguyên nhân chính là trước đây chưa có cơ sở đánh giá thống nhất về mức độ nguy hiểm của các công trình. Có những khu chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc xác định cấp độ nguy hiểm, bắt buộc phải phá dỡ vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều. Điều này khiến quá trình lập phương án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ gặp nhiều khó khăn”, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp phân tích.

Trong bối cảnh đó, việc thành phố Hà Nội ban hành kế hoạch kiểm định toàn diện chung cư cũ trên địa bàn là hết sức cần thiết. Kết quả kiểm định không chỉ giúp xác định rõ tình trạng kỹ thuật của từng công trình mà còn tạo cơ sở pháp lý quan trọng để triển khai các bước tiếp theo theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023. Khi có kết luận rõ ràng về cấp độ an toàn của từng tòa nhà, chính quyền địa phương trên cơ sở đó đưa ra quyết định phá dỡ, cải tạo hoặc tiếp tục sử dụng công trình.

Cùng với kiểm định, các cơ chế, chính sách đặc thù mới đang mở ra cơ hội tháo gỡ những điểm nghẽn tồn tại nhiều năm. Đáng chú ý, Nghị quyết số 258/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù đối với các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô cho phép Hà Nội linh hoạt hơn trong điều chỉnh một số chỉ tiêu quy hoạch khi triển khai dự án cải tạo chung cư cũ.

Cụ thể, trước đây, việc lập quy hoạch chi tiết cải tạo chung cư cũ thường do cơ quan nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, không ít phương án quy hoạch chưa thực sự phù hợp với điều kiện thực tiễn, chưa tính toán đầy đủ yếu tố kinh tế của dự án, dẫn đến việc triển khai gặp khó khăn. Khi bài toán tài chính không bảo đảm, các doanh nghiệp khó có động lực tham gia đầu tư.

Việc cho phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất hoặc tầng cao ở mức hợp lý là giải pháp rất thực tiễn. Khi doanh nghiệp có thêm dư địa để cân đối lợi ích, họ sẽ chủ động tham gia đầu tư, từ đó góp phần thúc đẩy tiến độ cải tạo.

Sẽ có những bước chuyển mạnh mẽ

Trong Đồ án Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm, Hà Nội xác định cải tạo chung cư cũ không làm theo cách manh mún, đơn lẻ, mà được đặt trong tổng thể tái thiết không gian đô thị, gắn cải tạo nhà ở với quy hoạch lại hạ tầng, dịch vụ và phân bổ dân cư. Theo đó, các dự án cải tạo chung cư cũ phải gắn với tổ chức lại toàn bộ không gian đô thị; thực hiện đồng thời chỉnh trang hạ tầng kỹ thuật, mở rộng không gian công cộng, bổ sung các công trình hạ tầng xã hội như: Trường học, nhà sinh hoạt cộng đồng, bãi đỗ xe…; đồng thời, tăng diện tích cây xanh và không gian sinh hoạt chung nhằm nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Là một trong những địa bàn có nhiều nhà chung cư cũ xuống cấp, Chủ tịch UBND phường Giảng Võ Cồ Như Dũng cho biết, UBND phường đã xây dựng nhiệm vụ kiểm định, đánh giá chất lượng hiện trạng các nhà chung cư cũ trên địa bàn phường gồm 28 nhà chung cư. Sau khi các đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo các chung cư cũ được cấp có thẩm quyền phê duyệt, UBND phường sẽ xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ, làm cơ sở để kêu gọi các nhà đầu tư tham gia vào công tác thực hiện cải tạo, xây dựng, tái thiết lại các khu chung cư Thành Công, Ngọc Khánh và Giảng Võ...

Nhiều chuyên gia chung quan điểm cho rằng, việc tiếp cận trong cải tạo xây dựng mới các khu chung cư cũ thay vì cách tiếp cận manh mún theo kiểu “làm đến đâu hay đến đó”, bằng tầm nhìn dài hạn của Hà Nội hướng tới quy hoạch đồng bộ là hoàn toàn đúng đắn. Hà Nội sẽ đạt được 3 mục tiêu: Tái thiết không gian đô thị; giao thông phát triển đúng định hướng TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng); phát triển kinh tế đô thị.

Tin rằng với sự quyết tâm của thành phố, cùng những cơ chế mới đang được hoàn thiện, cải tạo chung cư cũ sẽ có những bước chuyển mạnh mẽ trong thời gian tới. Không chỉ giải quyết bài toán nhà ở xuống cấp, quá trình này còn góp phần quan trọng vào việc tái thiết và hiện đại hóa đô thị Hà Nội, hướng tới mục tiêu xây dựng Thủ đô ngày càng văn minh, hiện đại và đáng sống.

Năm 2026 có thể xem là năm bản lề của quá trình cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội. Đây là giai đoạn chuyển từ bước chuẩn bị sang triển khai thực chất. Khi thành phố hoàn thành công tác kiểm định, công bố danh mục các khu vực cần cải tạo và lựa chọn chủ đầu tư cho một số dự án trọng điểm, tiến trình cải tạo chung cư cũ sẽ có cơ sở để tăng tốc. Những dự án đầu tiên được triển khai thành công sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa, củng cố niềm tin của người dân cũng như cộng đồng doanh nghiệp.