Bất động sản công nghiệp phục hồi mạnh nhờ dòng vốn FDI trở lại, nhu cầu thuê tăng cao và làn sóng đầu tư AI, trung tâm dữ liệu mở ra động lực tăng trưởng mới.

FDI phục hồi, lực cầu bất động sản công nghiệp tăng mạnh

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét sau giai đoạn nhiều biến động của năm 2025. Đặc biệt, trong hai năm trở lại đây, thị trường đã trải qua nhiều thay đổi quan trọng khi các doanh nghiệp từng bước lấy lại niềm tin và nối lại kế hoạch mở rộng sản xuất.

Bà An cho biết, năm 2025 là giai đoạn đầy thách thức đối với hoạt động đầu tư công nghiệp khi các chính sách thuế và thương mại toàn cầu liên tục thay đổi, đặc biệt từ thị trường Mỹ. Những biến động này khiến không ít doanh nghiệp sản xuất quốc tế phải tạm hoãn hoặc cân nhắc lại kế hoạch mở rộng nhà máy do lo ngại rủi ro từ môi trường kinh doanh.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, các yếu tố bất lợi dần được tháo gỡ. Bước sang năm 2026, CBRE ghi nhận sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế quay trở lại Việt Nam, kéo theo nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp phục hồi mạnh mẽ.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, chất lượng dòng vốn FDI đang ngày càng được cải thiện và đây là động lực quan trọng cho sự phát triển dài hạn của thị trường.

Theo ông Trung, khi Việt Nam thu hút được cả quy mô lẫn chất lượng của dòng vốn FDI, rất nhiều tập đoàn lớn sẽ đầu tư vào và kéo theo hệ sinh thái các doanh nghiệp vệ tinh. Thực tế tại các thủ phủ công nghiệp như Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Giang, nhiều khu công nghiệp vừa và nhỏ vừa hoàn thiện đã có đối tác quốc tế tìm đến thuê ngay với mức giá tốt.

"Quá trình này không chỉ thúc đẩy phát triển bất động sản công nghiệp mà còn tạo việc làm ổn định, nâng cao thu nhập của người dân và đóng góp tích cực cho tăng trưởng kinh tế", ông Trung nhận định.

Theo thống kê của CBRE, đến giữa năm 2026, cả ba phân khúc chủ lực gồm đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn đều ghi nhận khả năng hấp thụ tích cực, đồng thời giá thuê tiếp tục duy trì xu hướng tăng.

Đáng chú ý, phân khúc đất khu công nghiệp dành cho các doanh nghiệp quy mô lớn tự đầu tư xây dựng nhà máy ghi nhận mức tăng trưởng nổi bật. Diện tích thuê đất tại khu vực miền Bắc liên tục gia tăng từ quý III/2025 và đạt mức cao nhất vào quý II/2026, phản ánh niềm tin ngày càng lớn của doanh nghiệp đối với triển vọng sản xuất tại Việt Nam.

Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn tiếp tục thu hút nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc các doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng sản xuất theo từng giai đoạn. Song song, nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn, đặc biệt phục vụ logistics, thương mại bán lẻ và thương mại điện tử, cũng tăng trưởng mạnh.

Theo bà Hoài An, ba phân khúc này có mối quan hệ cộng hưởng. Khi các tập đoàn sản xuất quy mô lớn đầu tư và xây dựng nhà máy tại Việt Nam, hệ sinh thái doanh nghiệp cung ứng sẽ phát triển theo, kéo theo nhu cầu lớn về nhà xưởng và kho bãi.

"Những doanh nghiệp 'đại bàng' khi mở rộng đầu tư sẽ tạo động lực cho các doanh nghiệp vệ tinh phát triển. Đây là yếu tố giúp cả ba loại hình bất động sản công nghiệp cùng hưởng lợi", bà Hoài An nhấn mạnh.

Một xu hướng đáng chú ý khác là dòng vốn đang dịch chuyển sang các thị trường cấp 2. Theo đại diện Cushman & Wakefield, bên cạnh các trung tâm công nghiệp truyền thống, nhiều doanh nghiệp đang chuyển hướng sang Tây Ninh, Đồng Nai ở phía Nam hay Quảng Trị, Thanh Hóa tại miền Trung nhằm tối ưu chi phí thuê đất và chi phí logistics.

Khi tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM đã đạt khoảng 99%, việc mở rộng sang các địa phương vệ tinh trở thành lựa chọn hợp lý nhờ hạ tầng giao thông liên vùng ngày càng hoàn thiện.

AI, trung tâm dữ liệu mở ra chu kỳ phát triển mới

Không chỉ phục hồi về nhu cầu thuê, thị trường bất động sản công nghiệp còn đứng trước cơ hội tăng trưởng dài hạn nhờ sự xuất hiện của các ngành công nghệ cao.

Theo dự báo của CBRE, trong năm 2026, nguồn cung mới ở cả ba phân khúc vẫn duy trì ở mức dồi dào, dù quy mô sẽ thấp hơn năm 2025. Điều này giúp thị trường tiến tới trạng thái cân bằng hơn giữa cung và cầu.

Bà Nguyễn Hoài An cho rằng, việc nhu cầu thuê phục hồi trong khi nguồn cung được kiểm soát sẽ góp phần duy trì hiệu quả khai thác cũng như mặt bằng giá thuê ổn định cho các chủ đầu tư khu công nghiệp.

Xa hơn, triển vọng thị trường vẫn rất tích cực khi hàng loạt dự án khu công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đã được công bố kế hoạch mở rộng trong những năm tới.

Đặc biệt, nếu trước đây Việt Nam chủ yếu thu hút các ngành sản xuất truyền thống thì từ năm 2026, CBRE đã ghi nhận làn sóng đầu tư mới đến từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực trí tuệ nhân tạo (AI), trung tâm dữ liệu (Data Center) và hạ tầng số.

Theo bà Hoài An, đây sẽ là nhóm khách thuê có khả năng tạo ra giá trị gia tăng cao, đồng thời góp phần nâng chất lượng dòng vốn FDI vào Việt Nam.

"Bên cạnh các ngành sản xuất truyền thống, chúng tôi đã ghi nhận những tín hiệu rất rõ về sự quan tâm và kế hoạch đầu tư của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực AI và trung tâm dữ liệu tại Việt Nam. Đây sẽ là nhóm khách thuê tiềm năng, góp phần mở ra chu kỳ phát triển mới cho bất động sản công nghiệp", bà Hoài An nhận định.

Ở góc độ thị trường, ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Phòng Nghiên cứu thị trường Knight Frank Việt Nam cho rằng, bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn tăng trưởng có chọn lọc.

Theo ông Sơn Hoàng, các doanh nghiệp thuê hiện không còn chỉ quan tâm đến giá thuê mà ưu tiên nhiều hơn đến tốc độ triển khai dự án, khả năng vận hành linh hoạt và tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Xu hướng này đang thúc đẩy nhu cầu đối với các sản phẩm nhà xưởng xây sẵn (RBF) chất lượng cao, đồng thời tạo lợi thế rõ rệt cho các khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ, dịch vụ hoàn chỉnh và khả năng đáp ứng nhanh yêu cầu của nhà đầu tư quốc tế.

Trong khi đó, đại diện một doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp cho rằng năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng khi yêu cầu về ESG, số hóa và tối ưu chuỗi cung ứng không còn là xu hướng mà đã trở thành tiêu chuẩn bắt buộc.

Theo doanh nghiệp này, các nhà đầu tư quốc tế hiện không chỉ tìm kiếm mặt bằng sản xuất mà còn yêu cầu các khu công nghiệp sinh thái tích hợp trí tuệ nhân tạo, hệ thống quản lý thông minh và nền tảng số hóa toàn diện. Việc chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp thông minh có thể giúp doanh nghiệp tối ưu hoạt động, cắt giảm chi phí vận hành lên tới 20%.

Các chuyên gia nhận định, cùng với dòng vốn FDI chất lượng cao, sự phát triển của AI, trung tâm dữ liệu và các tiêu chuẩn ESG sẽ trở thành những động lực mới, đưa bất động sản công nghiệp Việt Nam bước sang giai đoạn phát triển bền vững hơn, không chỉ cạnh tranh bằng chi phí mà còn bằng chất lượng hạ tầng và năng lực vận hành.

Hà Sơn (thoibaonganhang.vn)