Đầu năm nay, Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển một triệu căn hộ giá rẻ cho công nhân, người lao động nhằm thay thế cho số phòng trọ tự phát lụp xụp, không đủ điều kiện sống tối thiểu. Đánh giá về chương trình này, TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia về bất động sản (BĐS) cho rằng, đây là động thái thiết thực của TP Hồ Chí Minh.
Việc này thể hiện tính nhân văn sâu sắc trong hỗ trợ những người có thu nhập thấp, người lao động có được nơi an cư để họ yên tâm làm việc. Song từ kế hoạch tới thực tiễn vẫn cần có nhiều sự tham gia đóng góp và nguồn lực chung của cả xã hội. Với quỹ đất, đây là yếu tố đóng vai trò quan trọng lên giá thành sản phẩm, tính hiệu quả của dự án.
Nhà ở giá rẻ sẽ thay thế những khu trọ lụp xụp.
Vì vậy nếu Thành phố có sẵn quỹ đất để giao cho doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở xã hội (NOXH) sẽ khả thi hơn. Yếu tố thứ hai liên quan vấn đề thời gian thực hiện, với trọng tâm là các vấn đề pháp lý, thì việc cấp phép, phê duyệt cần phải được thực hiện “thần tốc” mới giải quyết được bài toán trong năm nay đạt được chỉ tiêu một triệu căn hộ.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố, hiện quỹ đất dành phát triển NOXH tại khu vực trung tâm quận 1, quận 3, quận 7 đã không còn. Do vậy, Thành phố có thể cân nhắc phương án sử dụng quỹ đất đã dự trữ sẵn từ trước tại những khu vực này để dành cho những dự án nhà ở giá rẻ hoặc có thể lựa chọn những khu vực ngoài trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi… vì đây là có những quỹ đất trống phù hợp. Tuy vậy, vấn đề về khoảng cách đi lại giữa nơi làm việc và nơi sinh sống của người lao động cũng là điều cần phải tính toán nhằm đảm bảo đời sống an sinh, công việc của người lao động.
Còn theo TS Sử Ngọc Khương, đối tượng chính của chính sách nhà ở giá rẻ này sẽ là công nhân lao động, nhóm người đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển về kinh tế - xã hội của Thành phố. Dù vậy, trong đợt đại dịch COVID-19 vừa qua, đây cũng là những người chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực nhất. Đã có một làn sóng người lao động đã rời khỏi TP Hồ Chí Minh, điều này phần nào liên quan đến vấn đề chỗ ở của họ. Vấn đề căn cơ của lực lượng lao động trong thời gian vừa qua là thu nhập thấp không ổn định, vì thế tiền thuê nhà của họ trở thành một gánh nặng không nhỏ. TS Sử Ngọc Khương cho rằng, nếu chỉ nghĩ tới việc giảm giá thuê nhà 30-50%, điều này sẽ khiến người lao động không liên kết được sự cống hiến của họ cho Thành phố. Vì thế, thay vì cho thuê giá rẻ, Thành phố cần nghĩ đến việc bán nhà cho họ với giá phù hợp nhất, cộng với ưu đãi về thanh toán, với chu kỳ chi trả lên đến 30 - 50 năm. Nếu bán nhà với giá rẻ và chu kì trả nợ dài, cho dù trong thời kì khó khăn hay công việc có bấp bênh, thì người lao động vẫn sẽ gắn bó, bám trụ lại Thành phố. Việc cho thuê giá rẻ không phải là hướng giải quyết được vấn đề một cách triệt để, cũng như không thu hút được lực lượng lao động. Dù lực lượng lao động là công nhân hay lao động có trình độ đi nữa cũng không quá khác biệt, bởi khó khăn thì ai cũng có thể mất việc như nhau. Thế nên, nếu Thành phố đang có những sản phẩm NOXH có sẵn, thay vì nghĩ đến việc cho thuê thì nên nghĩ đến câu chuyện bán nhà giá rẻ với phương thức thanh toán dài hạn. Trong trường hợp người đang thuê nhà bị mất việc và người đang mua nhà trả góp cũng bị mất việc, thì khả năng những người thuê nhà rời TP Hồ Chí Minh sẽ cao hơn những người đang mua nhà trả góp. Bởi vì họ phải cố gắng làm việc để trả nợ nhằm có được ngôi nhà. Thực tế cho thấy việc mua nhà trả góp dài hạn với giá phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người lao động có thu nhập thấp sẽ giữ chân người lao động - những người đóng góp một phần rất lớn vào sự thành công của các khu công nghiệp, dịch vụ, sản xuất kinh doanh tại TP Hồ Chí Minh.
Về phương diện tài chính đối với các chủ đầu tư dự án NOXH, TS Sử Ngọc Khương cho biết thêm, khi dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của họ từ 7-10%, các chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS sẽ sẵn sàng làm, có nhiều chủ đầu tư dù lợi nhuận thấp hơn họ vẫn làm vì sự tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội. Vì thế, bài toán tài chính sẽ không phải câu chuyện lớn. Mặc dù vậy, các vấn đề về thủ tục pháp lý lại làm cho giá trị sản phẩm cuối của BĐS có biên lợi nhuận thấp đi, do đó các dự án NOXH, nhà ở thu nhập thấp không được các nhà đầu tư BĐS quan tâm. Đối với quy định vay vốn để mua, thuê mua NOXH, ngay khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 20 có hiệu lực từ ngày 20/01/2022 vừa qua, Hiệp hội BĐS Thành phố đã có văn bản khẩn thiết đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo NHNN cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định được cho vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua NOXH.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định của NHNN đã loại bỏ đối tượng vay vốn để mua, thuê mua NOXH với lãi suất ưu đãi tại các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định, mà chỉ còn được vay vốn ưu đãi để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Hộ gia đình, cá nhân mua, thuê mua NOXH chỉ được vay ưu đãi tại Ngân hàng chính sách xã hội, nhưng phải thực hiện gửi tiết kiệm NOXH. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại (NHTM) được Nhà nước chỉ định đã thực hiện rất tốt việc cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi để mua, thuê mua NOXH trong những năm qua.
Đ.Thắng
 Bộ Xây dựng: Nhà giá rẻ ở đô thị lớn rất ít |
 Doanh nghiệp nản vì thủ tục, nguồn cung nhà ở xã hội ngày càng teo tóp |
 Dân Sài Gòn 'mỏi mắt' tìm căn hộ giá rẻ |
