Vì sao dòng tiền đang rời bỏ bất động sản đầu cơ?

Dòng tiền trên thị trường bất động sản đang dịch chuyển từ những tài sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá và “lướt sóng” ngắn hạn sang sản phẩm có pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực và khả năng sinh lời.

Sự thay đổi này diễn ra khi nguồn cung được cải thiện và dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch.

“Lướt sóng” ngày càng gặp khó

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản quý II/2026 tiếp tục phục hồi nhưng thanh khoản có dấu hiệu chậm lại. Trong quý, cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% quý I.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng con số này không đồng nghĩa với nguồn cầu trên thị trường không còn mà chỉ là biểu hiện của sự thay đổi, chuyển dịch.

Chiến lược mua tài sản chỉ để chờ tăng giá không còn được ưa chuộng. Thay vào đó, nhà đầu tư phải tính thêm thời gian nắm giữ, chi phí vốn, khả năng thanh khoản và hiệu quả khai thác tài sản.

Theo ông Tuyến, đây là điểm khác biệt so với giai đoạn thị trường tăng “nóng”, lúc đó, kỳ vọng giá tiếp tục tăng đã trở thành động lực chính thúc đẩy người mua bất động sản quyết định xuống tiền.

Hiện giờ, khi thị trường hướng tới sự phát triển bền vững thì tầm nhìn của khách hàng cũng xa hơn, hướng tới sự ổn định, lâu dài. Nhà đầu tư phải chuẩn bị cho khả năng nắm giữ tài sản lâu hơn. Khi đó, vị trí, pháp lý, chất lượng công trình, tiện ích, nhu cầu thuê và khả năng khai thác trở thành những yếu tố quan trọng.

Ngoài ra, lãi suất cao cũng được coi là nguyên nhân tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Khoản vay càng lớn và thời gian nắm giữ càng dài, áp lực tài chính càng tăng nếu tài sản không tạo ra dòng tiền.

Chuyên gia Bùi Văn Doanh cũng đánh giá, lãi suất là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến dòng tiền giảm hứng thú với bất động sản mang tính đầu cơ. Vì với một lô đất mua bằng vốn vay, nhà đầu tư phải trả lãi trong toàn bộ thời gian chờ bán. Nếu giá tăng chậm hoặc không đạt kỳ vọng, khoản chi phí này sẽ trực tiếp bào mòn lợi nhuận.

“Khi chi phí vốn tăng, việc mua tài sản chỉ để chờ tăng giá trở nên kém hiệu quả nếu thời gian thoát hàng kéo dài. Ngoài chi phí vốn, nhà đầu tư còn phải tính đến chi phí cơ hội. Nếu tiền được phân bổ vào tiền gửi, trái phiếu, cổ phiếu hoặc hoạt động kinh doanh và tạo ra lợi suất kỳ vọng phù hợp hơn, việc khóa vốn trong một tài sản không tạo dòng tiền sẽ trở nên kém hấp dẫn hơn”, ông Doanh phân tích.

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, giảng viên cao cấp tại Viện Thương mại và Kinh tế Quốc tế, Đại học Kinh tế Quốc dân, nêu quan điểm: t

Thị trường bất động sản hiện không thiếu nhu cầu nhưng thanh khoản thấp là do tiêu chí của người mua đang thay đổi.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng

Nếu trước đây một lô đất có thể được mua chỉ vì kỳ vọng bán lại với giá cao hơn sau vài tháng thì hiện nay nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn: Nếu không bán được trong thời gian dự kiến, tài sản có thể tạo nguồn thu hay không? Chi phí vốn trong thời gian nắm giữ là bao nhiêu? Khả năng thanh khoản khi thị trường đi ngang như thế nào?

Theo ông Lạng, điều này tạo lợi thế cho những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở vừa túi tiền, căn hộ có thể cho thuê hoặc bất động sản nằm tại khu vực có hạ tầng đồng bộ.

“Dòng tiền không rời khỏi bất động sản hoàn toàn mà đang dịch chuyển giữa các phân khúc. Sự thay đổi này cũng phản ánh một vấn đề quan trọng của thị trường đầu cơ: nếu giá tài sản tăng nhanh hơn giá trị sử dụng, lợi nhuận kỳ vọng sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng bán lại cho người mua tiếp theo. Trong trường hợp giá thuê, thu nhập của người dân hoặc nhu cầu sử dụng không tăng tương ứng, cơ sở để duy trì mức giá cao sẽ trở nên yếu hơn khi kỳ vọng tăng giá thay đổi”, ông Lạng nhận định.

Nguồn cung tăng, người mua có thêm lựa chọn

Một yếu tố khác làm giảm sức hút của bất động sản đầu cơ là nguồn cung đang được cải thiện, khiến nhiều người không còn tâm lý vội “găm hàng” vì sợ hết hàng.

Khi nguồn cung tăng, người mua có thêm lựa chọn và không còn phải xuống tiền bằng mọi giá. Nhà đầu tư có điều kiện so sánh nhiều sản phẩm hơn trước khi quyết định. Đây cũng là yếu tố làm suy yếu tâm lý “mua theo đám đông”.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng khuyến cáo, những sản phẩm pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí kém thuận lợi hoặc khó khai thác sẽ phải cạnh tranh mạnh hơn để thu hút dòng tiền. Lợi thế không còn nghiêng hoàn toàn về những tài sản được đồn đoán có khả năng tăng giá nhanh mà chuyển sang sản phẩm có giá trị sử dụng và cơ sở hình thành giá rõ ràng.

Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng đang được tăng cường minh bạch dữ liệu. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức vận hành từ ngày 30/7. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến ngày 7/9, hệ thống ghi nhận khoảng 11.000 tài khoản của các cơ quan, tổ chức và doanh nghiệp; 120 dự án bất động sản được chủ đầu tư công khai thông tin chính thức và 3.482 giao dịch được cập nhật.

Việc thông tin dự án và giao dịch được công khai giúp người mua có thêm cơ sở kiểm chứng trước khi quyết định. Trước kia, trong thị trường thiếu dữ liệu, thông tin về quy hoạch, hạ tầng hoặc dự án có thể nhanh chóng tạo kỳ vọng và tác động đến giá. Nhưng khi dữ liệu chính thống ngày càng được chuẩn hóa, việc đầu tư dựa trên tin đồn hoặc thông tin thiếu kiểm chứng sẽ khó phát huy hiệu quả như trước.

Cùng với đó, việc xây dựng mã định danh bất động sản được kỳ vọng giúp tăng khả năng theo dõi thông tin của từng sản phẩm, qua đó hạn chế tình trạng đầu cơ, gom hàng, đẩy giá.

Theo nhận định của Bộ Xây dựng, nhu cầu bất động sản năm 2026 có xu hướng tập trung vào nhà ở vừa túi tiền và căn hộ có giá phù hợp tại các đô thị lớn. Điều này cho thấy giá trị sử dụng ngày càng được đặt cạnh kỳ vọng tăng giá khi nhà đầu tư đánh giá một tài sản.

Dòng tiền rời khỏi bất động sản đầu cơ vì thế không đồng nghĩa thị trường bất động sản mất sức hút. Đây là quá trình phân hóa khi nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn về hiệu quả, chi phí và rủi ro. Khi chi phí vốn cao, thanh khoản thận trọng, nguồn cung tăng và dữ liệu minh bạch hơn thì chiến lược mua nhanh - bán nhanh sẽ phải đối mặt với nhiều sức ép hơn.