Kể từ ngày 1/8, ba bộ luật sửa đổi gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực. Cả ba luật này đều có những tác động lớn, trực tiếp đến lĩnh vực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản. Hành lang pháp lý sẽ được thông thoáng hơn, nhiều hành vi gian dối, lừa đảo, thiếu minh bạch trong kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, khách hàng, người môi giới sẽ bị ngăn chặn…
Đây là đánh giá của các chuyên gia, nhà quản lý tại Toạ đàm “Vận hội mới của thị trường bất động sản” do Báo Nông thôn ngày nay/Dân việt tổ chức ngày 1/8. Việc 3 luật đi vào cuộc sống, sẽ tháo gỡ nhiều điểm nghẽn của thị trường nhà đất thời gian qua, khuyến khích sử dụng tài nguyên đất, nhà hợp lý và khoa học hơn.
Gỡ vướng cho nhiều dự án
Thiếu nguồn cung trầm trọng khiến giá nhà tăng cao, cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Đó là thực trạng của thị trường bất động sản đã diễn ra trong thời gian dài vừa qua. Nguyên nhân đã được xác định là do vướng mắc về pháp lý dẫn đến nhiều dự án gặp khó khăn, không thể hoặc không thể tiếp tục triển khai, chậm tiến độ.
Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) thì việc thực hiện được sớm 3 luật này sẽ giải quyết được câu chuyện về định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính. Ồng Chính cho hay thời gian qua, rất nhiều dự án vướng mắc về thực hiện nghĩa vụ tài chính.
“Có những dự án, chúng ta áp dụng theo Luật Đất đai ban hành năm 1993, chứ không phải năm 2013. Ngay cả với luật năm 2013, nhiều địa phương không thực hiện được, dẫn đến nhiều sai phạm trong câu chuyện về định giá đất, từ đó, xảy ra vấn đề sợ sai, không dám làm. Thứ nhất, đối với những lỗi không phải từ chủ đầu tư mà thuộc về cơ quan Nhà nước, về cơ chế, Luật Đất đai 2024 giải quyết được. Thứ hai, trường hợp nào Nhà nước thu hồi, trường hợp nào doanh nghiệp phải tự thực hiện, Luật Đất đai năm 2024 cũng đã có quy định rất rõ. Thứ ba, vấn đề minh bạch về trường hợp nào thực hiện đấu giá, trường hợp nào đấu thầu, trường hợp nào được tự thực hiện. Ngoài ra, hoạt động kinh doanh khai thác dịch vụ, chuyển nhượng dự án… đều được đưa ra để giải quyết”, ông Chính nói.
Cùng với đó còn có nguyên nhân nữa là do cán bộ địa phương ngại ký dự án, nhiều dự án hoàn thành thủ tục nhưng địa phương không muốn ký tiếp cho thực hiện dự án. Ông Chính cho rằng, Luật Đất đai mới lường trước vướng mắc và giúp thị trường minh bạch hơn. Lý do là bởi Luật Đất đai sửa đổi triệt để phân cấp của địa phương, điều kiện là phân cấp Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh, gắn với điều kiện thực tế của địa phương và yêu cầu các địa phương phải đưa ra khuôn mẫu, quy định phù hợp với địa phương.
“Ví dụ, thứ nhất trường hợp xác định danh mục các dự án thu hồi đất là thuộc về HĐND tỉnh. Thứ hai là xác định giá đất, thông số như nào, việc áp dụng ra sao, dữ liệu thông tin đầu vào như nào đều được hoàn chỉnh, minh bạch và yêu cầu địa phương công khai đưa ra quy định. Và trong bối cảnh công khai, quy định rõ ràng rồi thì các cán bộ thừa hành yên tâm. Bởi, đã có luận cứ, căn cứ và chuẩn mực, yên tâm không làm sai. Đó là những cái rất cụ thể, làm cho khối cho cơ quan Nhà nước, yên tâm làm các thủ tục cho nhà đầu tư. Hy vọng các địa phương yên tâm, triển khai thi hành Luật Đất đai, giúp các dự án đang thực hiện và dự án chuyển tiếp sẽ được triển khai lại đúng tiến độ, tốt hơn”, ông Chính phân tích.
Nguồn cung tăng, liệu giá nhà có giảm?
Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng nhận định, 3 luật liên quan có nhiều quy định để tháo gỡ vướng mắc, giúp nguồn cung tăng dần. Tác động chung của 3 luật này đến thị trường bất động sản là rất lớn. Thị trường phụ thuộc nguồn cung, trong khi đó nguồn cung ở đây là triển khai thực hiện dự án từ đất đai, vốn để triển khai dự án bất động sản. Nếu nguồn lực về đất đai được cởi mở, quá trình triển khai liên quan đến Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ thay đổi.
“Quan trọng nhất thị trường cần phải được công bố thông tin công khai trên hệ thống thông tin như website của Bộ Xây dựng, website doanh nghiệp. Lúc đó, các chủ thể có thể tham khảo, hoạt động của các sàn giao dịch cũng sẽ được minh bạch. Các luật này có hiệu lực, sẽ làm tăng nguồn cung thị trường bất động sản, giá giao dịch và phân khúc bất động sẽ sôi động hơn trong thời gian tới”, ông Dũng nói.
Ông Dũng cho rằng, không riêng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, có những quy định làm cho thị trường đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản minh bạch hơn và quy định bổ sung công khai thông tin nhà ở, công trình xây dựng là rất quan trọng. Nhờ có hệ thống thông tin nhà ở được công khai, câu chuyện thổi giá, giá ảo sẽ được khắc phục bởi việc công khai thông tin sẽ minh bạch giá.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, mặc dù nguồn cung tăng lên sẽ có tác động nhiều đến thị trường, nhưng rất khó để có thể kỳ vọng giá nhà sẽ giảm như tâm lý mong đợi của người mua nhà.
“Vừa rồi có hiện tượng tăng giá chung cư bất thường đặc biệt là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Giá nhà tăng cao, nhưng giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng. Tuy nhiên, tại sao họ làm được như vậy? Rõ ràng nguồn cung đang có vấn đề. Mấy năm nay, thị trường không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư. Nguồn cung thiếu trầm trọng trong khi, cầu thì lớn. Không chỉ cầu về người dân, mà cầu về đầu tư cũng rất lớn. Đầu tư bất động sản vẫn là kênh được nhà đầu tư "rót tiền" rất mạnh. Hy vọng bắt đầu từ hôm nay, nhiều dự án được tháo gỡ, nguồn cung sẽ được đẩy vào thị trường nhiều hơn”, ông Đính nói.
Tuy nhiên, ông Đính nhận định những khu vực nào trước đây giá có hiện tượng bong bóng, tăng "sốt ảo", chắc chắn sẽ được điều chỉnh về với giá trị thực. Tuy nhiên, xu hướng chung của thị trường sẽ không có mặt bằng chung giá bất động sản giảm xuống. Tuy rằng, giải toả những vướng mắc, khó khăn, làm giảm được quy trình công đoạn của dự án, nhưng dự án sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Vì thế ông Đính cho rằng, thị trường không có hiện tượng giảm giá, không có bong bóng nổi lên, mà giá bất động sản sẽ do nhu cầu của thị trường và chất lượng sản phẩm quyết định.
https://cand.com.vn/dia-oc/thi-truong-nha-dat-se-the-nao-tu-ngay-1-8--i739292/
