Thêm cơ chế để người dân chủ động tham gia cải tạo chung cư cũ

Mở rộng quyền quyết định của chủ sở hữu

Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là yêu cầu cấp thiết nhằm bảo đảm an toàn, nâng cao chất lượng sống và chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, quá trình triển khai còn nhiều vướng mắc do khó thống nhất giữa các chủ sở hữu về nguồn vốn, phương án tái định cư và tổ chức thực hiện. Khác biệt về lợi ích và khả năng tài chính khiến không phải hộ dân nào cũng sẵn sàng đóng góp kinh phí xây dựng lại.

Trước thực tế đó, đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở của Chính phủ đang nhận được sự quan tâm của người dân và doanh nghiệp khi mở rộng quyền lựa chọn cho các chủ sở hữu. Với các chung cư không thuộc diện xây dựng trước năm 1994, chủ sở hữu có quyền sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự cải tạo, xây dựng lại bằng nguồn kinh phí đóng góp. Khoản tiền dự kiến được tính theo diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây mới mỗi mét vuông sàn tại thời điểm phá dỡ. Chủ sở hữu có thể nộp một lần sau khi nhận bàn giao căn hộ hoặc theo tiến độ.

Cơ chế này giúp phân bổ nghĩa vụ tài chính phù hợp với diện tích căn hộ, đồng thời tạo điều kiện để người dân chủ động tham gia thay vì hoàn toàn phụ thuộc vào nguồn vốn doanh nghiệp. Việc cho phép đóng góp theo tiến độ cũng góp phần giảm áp lực tài chính cho các hộ gia đình. Đây cũng là cơ sở để tạo đồng thuận, hạn chế tranh chấp và huy động hiệu quả nguồn lực cộng đồng cho cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Một điểm đáng chú ý trong đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở là trường hợp chủ căn hộ không muốn hoặc không có khả năng đóng góp kinh phí xây dựng lại chung cư có thể lựa chọn nhận bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư. Mức bồi thường dự kiến được xác định theo tỷ lệ phân quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ.

Việc đồng thời đưa ra hai phương án chủ sở hữu đóng góp kinh phí để xây dựng lại hoặc nhận bồi thường, được kỳ vọng tăng quyền quyết định của người dân, đồng thời hạn chế tranh chấp do thiếu đồng thuận. Đây cũng là cơ sở để giải quyết hài hòa lợi ích giữa các nhóm chủ sở hữu, nhất là những người không đủ khả năng tài chính tham gia dự án. Bởi, nếu chỉ đặt ra một phương án duy nhất, quá trình triển khai rất dễ phát sinh tranh chấp khi một bộ phận cư dân không đồng thuận. Ngược lại, nếu pháp luật xác lập rõ quyền lựa chọn và cách thức giải quyết đối với từng nhóm chủ sở hữu, quá trình tổ chức thực hiện có thể thuận lợi hơn.

Theo đánh giá, đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở lần này, nếu được hoàn thiện theo hướng minh bạch về cách tính kinh phí, rõ ràng về quyền lựa chọn và chặt chẽ về cơ chế bồi thường, có thể tạo thêm cơ sở để xử lý những dự án cải tạo chung cư gặp vướng mắc do thiếu sự đồng thuận. Trong bối cảnh nhiều khu chung cư đã được xây dựng từ lâu, nhu cầu bảo đảm an toàn và nâng cao chất lượng nhà ở ngày càng cấp thiết, việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho cải tạo, xây dựng lại chung cư là yêu cầu không thể trì hoãn. Khi quyền lợi, nghĩa vụ và phương án lựa chọn của từng chủ sở hữu được quy định rõ ràng, minh bạch, quá trình đồng thuận trong cộng đồng dân cư sẽ có thêm cơ sở; đồng thời tạo điều kiện để nguồn lực xã hội được huy động hiệu quả hơn cho công cuộc chỉnh trang đô thị.

Cần minh bạch để người dân chủ động tham gia

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá việc bổ sung cơ chế để chủ sở hữu tham gia đóng góp kinh phí xây dựng lại chung cư là hướng tiếp cận phù hợp, góp phần đa dạng hóa nguồn lực và giảm sự phụ thuộc hoàn toàn vào doanh nghiệp. Theo ông, thực tế cải tạo chung cư cũ thời gian qua cho thấy một trong những điểm nghẽn lớn là xung đột lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

“Việc pháp luật xác lập rõ quyền và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu sẽ giúp các bên có cơ sở để tính toán, lựa chọn phương án phù hợp. Quan trọng là cơ chế phải minh bạch, người dân phải được biết tổng mức đầu tư, suất đầu tư, phần kinh phí mình phải đóng và giá trị quyền sử dụng đất được xác định ra sao”, TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Theo ông, phương án cho phép chủ sở hữu lựa chọn giữa đóng góp kinh phí để xây dựng lại và nhận bồi thường khi không muốn tham gia sẽ góp phần hạn chế tình trạng một số hộ không đồng thuận khiến cả dự án bị đình trệ. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần quy định chặt chẽ trình tự lấy ý kiến, công khai phương án tài chính và trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan quản lý trong từng giai đoạn.

Đồng quan điểm, GS. TS Đặng Hùng Võ cho rằng, vấn đề quan trọng trong cải tạo chung cư là phải làm rõ giá trị tài sản và quyền sử dụng đất của từng chủ sở hữu. Theo ông, tâm lý lo ngại doanh nghiệp hưởng lợi từ “đất vàng” là một trong những nguyên nhân khiến cư dân tại nhiều khu chung cư cũ chưa đồng thuận với phương án cải tạo, xây dựng lại. Vì vậy, minh bạch tài chính và giá trị đất phải được đặt lên hàng đầu.

Theo GS Đặng Hùng Võ, với cơ chế cho phép người dân không đóng góp kinh phí mà nhận bồi thường phần quyền sử dụng đất, phương pháp xác định giá đất cần đặc biệt rõ ràng, công khai và có cơ chế giám sát độc lập. “Khi người dân nhìn thấy rõ giá trị quyền tài sản của mình, biết mình được hưởng gì và phải đóng góp bao nhiêu, khả năng tạo đồng thuận sẽ cao hơn”, ông phân tích.

Ông cũng cho rằng, việc xác định tỷ lệ phân quyền sử dụng đất theo diện tích căn hộ là cần thiết để bảo đảm nguyên tắc công bằng giữa các chủ sở hữu. Tuy nhiên, cùng với công thức tính, cơ quan chức năng cần làm rõ thời điểm xác định giá đất, phương pháp định giá và cách xử lý trong trường hợp giá đất biến động lớn. Đây là những yếu tố có thể quyết định tính khả thi của chính sách khi áp dụng vào thực tế.