Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc được cho là sẽ tập trung mạnh hơn vào phát triển công nghệ thay vì tung thêm gói cứu trợ bất động sản, trong bối cảnh căng thẳng với Mỹ tiếp tục leo thang.
“Chính phủ tin rằng thị trường bất động sản đang tiến gần đến đáy,” ông Chu Ninh, tác giả cuốn “Bong bóng được bảo chứng của Trung Quốc”, nhận định. “Nhưng đó là một quá trình dần dần và có thể sẽ mất thêm thời gian trước khi thực sự chạm đáy.”
Bắc Kinh thận trọng, ưu tiên công nghệ hơn bất động sản
Theo giới phân tích được CNBC phỏng vấn, các nhà chức trách Trung Quốc có thể sẽ không đưa ra thêm biện pháp mạnh để vực dậy thị trường nhà đất đang sa sút, dù lĩnh vực này tiếp tục kéo giảm đà tăng trưởng kinh tế.
Nhận định này được đưa ra khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc chuẩn bị kết thúc hội nghị toàn thể kéo dài 4 ngày nhằm xác định các ưu tiên phát triển trong 5 năm tới.
Theo ông Chu Ninh, Bắc Kinh cho rằng tác động tiêu cực từ bất động sản đối với tăng trưởng đã giảm bớt, trong khi phát triển công nghệ trở thành nhiệm vụ cấp bách hơn trong bối cảnh địa chính trị hiện nay. Vì thế, khả năng Trung Quốc tung thêm gói hỗ trợ quy mô lớn cho bất động sản là khá thấp.
Sau nhiều năm lo ngại về nợ của doanh nghiệp địa ốc và các đợt siết tín dụng mạnh tay, truyền thông nhà nước Trung Quốc đầu tháng này khẳng định “rủi ro trong các lĩnh vực trọng yếu đã được ngăn chặn và giảm thiểu hiệu quả”. Thông điệp này nằm trong chuỗi bài viết tổng kết thành tựu 5 năm qua, đồng thời nhấn mạnh định hướng mới của Bắc Kinh trong việc thúc đẩy công nghệ và đổi mới sáng tạo.
Khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế
Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, sản xuất trong lĩnh vực công nghệ cao tăng 9,6% trong 9 tháng đầu năm 2025 so với cùng kỳ 2024, vượt xa mức tăng 6,2% của toàn ngành công nghiệp.
Ngược lại, đầu tư vào bất động sản giảm tới 13,9% trong cùng giai đoạn, khiến tổng đầu tư tài sản cố định lần đầu rơi xuống mức tăng trưởng âm kể từ đại dịch Covid-19.
Dù Bắc Kinh từng kêu gọi “chấm dứt đà giảm” của bất động sản hơn một năm trước, song đến nay thị trường vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt.
“Rất khó nói khi nào thị trường sẽ chạm đáy,” bà Lulu Shi, giám đốc tại Fitch Ratings, nhận xét. “Dân số, nhân khẩu học, việc làm và tồn kho nhà ở đều đang xấu đi.”
Tỷ lệ sinh giảm khiến nhu cầu nhà ở trong tương lai yếu đi, trong khi sự bất ổn về việc làm và thu nhập tiếp tục làm suy giảm niềm tin của người mua nhà trong ngắn hạn.
Giá nhà tiếp tục lao dốc, người mua ngày càng thận trọng
Đà giảm giá kéo dài suốt hai năm qua đã đảo ngược nhiều thập kỷ tăng giá từng kích thích đầu cơ mạnh mẽ trên thị trường nhà đất Trung Quốc.
Theo phân tích của Goldman Sachs dựa trên dữ liệu từ 70 thành phố lớn, giá trung bình của nhà mới trong tháng 9 giảm 2,7% so với tháng trước tính theo năm hóa, sâu hơn mức giảm 2,1% của tháng 8.
Giá nhà “thứ cấp” - tức các căn đã qua mua bán ít nhất một lần - giảm mạnh hơn, từ 5% đến 20% trong vòng một năm qua.
Kế hoạch 5 năm mới: Đổi mới sáng tạo thay vì cứu nhà đất
Theo ông Bruce Pang, giảng viên Trường Kinh doanh Đại học Trung văn Hồng Kông (CUHK), Bắc Kinh khó có khả năng đặt trọng tâm vào chính sách nhà đất trong giai đoạn sắp tới - dù là hỗ trợ thêm hay siết chặt đầu cơ.
Ông cho rằng các kế hoạch phát triển nhiều năm của Trung Quốc thường hướng đến phương thức tăng trưởng mới thay vì những lĩnh vực đã bão hòa.
Các biện pháp nới lỏng hồi tháng 8 - như cho phép mua thêm bất động sản ở các thành phố lớn - cũng không tạo được hiệu ứng rõ ràng, do chủ yếu áp dụng tại khu vực ngoại ô trong khi trung tâm đô thị vẫn bị kiểm soát chặt chẽ.
Do thiếu các biện pháp đủ mạnh, S&P Global Ratings dự báo doanh số bán nhà tại Trung Quốc sẽ giảm 8% trong năm nay - tệ hơn dự báo trước đó - và có thể tiếp tục giảm ít nhất 6% trong năm tới.
Moody’s Ratings cũng dự đoán doanh số sẽ đi xuống trong 12-18 tháng tới.
Ông Daniel Zhou, chuyên viên phân tích tại Moody’s, cho biết dự báo này phản ánh nhu cầu yếu của nhóm người mua từng kỳ vọng chính sách nới lỏng mạnh tay hơn. Tuy vậy, ông tin rằng thị trường sẽ dần ổn định về dài hạn nhờ các chính sách hiện hành.
Tác động lan tỏa đến toàn nền kinh tế Trung Quốc
Dù tỷ trọng bất động sản trong GDP Trung Quốc đã giảm đáng kể, lĩnh vực này vẫn là gánh nặng lớn đối với nền kinh tế.
Doanh số bán nhà sụt giảm gần một nửa chỉ trong vài năm, nhưng sản xuất và xuất khẩu phần nào đã bù đắp sự thiếu hụt.
“Hiện nền kinh tế Trung Quốc vẫn vận hành theo mô hình hai tốc độ: tiêu dùng và bất động sản là phần yếu, trong khi xuất khẩu và sản xuất là phần mạnh,” ông Larry Hu, kinh tế trưởng phụ trách Trung Quốc tại Macquarie, nhận xét. “Mô hình này sẽ còn tiếp diễn cho đến khi chính phủ không thể tiếp tục dựa vào nhu cầu bên ngoài để thúc đẩy tăng trưởng.”
Xuất khẩu Trung Quốc vẫn duy trì đà tốt, tăng 8,3% trong tháng 9 so với cùng kỳ năm trước, dù lượng hàng xuất sang Mỹ giảm tới 27%.
Với bất động sản, bà Lulu Shi cho rằng “rất khó nhìn thấy xu hướng tăng trưởng trở lại”. “Sẽ có thêm chính sách mới, nhưng khó có một biện pháp nào có thể thay đổi toàn cục,” bà nói.
Theo bà, một khi đà giảm giá nhà chậm lại, người mua sẽ dần quay trở lại thị trường – nhưng điều đó sẽ cần thêm thời gian.
Bằng việc ưu tiên phát triển công nghệ và kiểm soát rủi ro tài chính, Trung Quốc dường như đang chấp nhận một chu kỳ phục hồi chậm hơn của thị trường nhà đất, đổi lại là một nền tảng tăng trưởng ổn định và bền vững hơn trong dài hạn.
