Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Sáng 12/4, tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã thảo luận dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là dự án luật được sự quan tâm của dư luận, đặc biệt là trong tình hình bất động sản tăng giá cao sau đó trầm lắng như vừa qua.
Giao dịch qua sàn bất động sản nguy cơ làm nhiễu loạn thị trường
Một trong những nội dung nhiều đại biểu quan tâm, đó là Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Cụ thể, Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 điều này thực thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhiều đại biểu cho rằng, cần cân nhắc quy định này bởi sẽ tăng chi phí, độc quyền và phát sinh nhiều phức tạp không cần thiết. Trong báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cũng cho rằng, chỉ nên quy định đây chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch, đề nghị quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn, để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, sự cần thiết; việc giao dịch qua sàn bất động sản làm tăng chi phí từ 8-10%, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
Đồng quan điểm trên, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản bởi qua phản ánh của một số chủ đầu tư có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch bất động sản hoặc có quy định mở về các giao dịch bất động sản.
Phát biểu về dự án luật, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, Nghị quyết 18 quản lý đất đai gần đây nêu, tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản, chứ cũng không quy định phải giao dịch qua sàn giao dịch. “Anh chỉ có thể quy định thiết chế, địa vị, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch. Còn tôi là người mua, tôi chọn tham gia hay không là quyền của tôi. Tôi tham gia sàn này hay sàn kia là quyền của tôi” – Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Khắc phục tình trạng “nhà nhà, người người tham gia bất động sản”
Một vấn đề nữa Chủ tịch Quốc hội đưa ra, đó là chủ trương của Trung ương về quản lý sử dụng đất đai nêu tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản nhưng vấn đề này lại không được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). “Vấn đề là tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt thì lại không thấy trong dự án luật này mà lại bắt buộc phải giao dịch qua sàn. Mình cứ lúc thế này, lúc thế kia, rất khó cho thị trường” – Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Chủ tịch Quốc hội cho biết, Nghị quyết 18 cũng nói có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. “Rà soát lại toàn bộ dự thảo luật này để đảm bảo cơ chế thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững hay chưa? Tôi đề nghị tiếp tục rà soát và thể chế hóa đúng chủ trương này” – Chủ tịch Quốc hội đặt câu hỏi và cho rằng, cần phải khắc phục tình trạng “nhà nhà, người người tham gia bất động sản”, Nhà nước đóng vai trò đạo diễn để có hàng hoá chất lượng, không có hàng giả, nhái, kém chất lượng. Còn càng nhiều người mua càng tốt. “Đáng lý nên quản lý chất lượng hàng hoá, tức hàng có đảm bảo điều kiện tiêu chuẩn hay không, mà lại quản người mua. Tư duy ở đây không thuận lắm. Tôi cho rằng, cách tiếp cận này cần nghiên cứu kỹ lại. Khi hàng hoá đưa ra tốt, đảm bảo quyền lợi cho người mua thì ai mua cũng được. Tức là phải quản lý gốc, chứ không phải quản lý người mua” – Chủ tịch Quốc hội phân tích, đồng thời nêu một thực tế là bất động sản bán rồi nhưng tiền bị ngân hàng phong toả, không giải ngân được vì cơ quan quản lý chưa tính tiền để họ đóng; đề nghị phải tổng kết vướng mắc để đưa ra quy định, điều kiện quản lý chặt chẽ thị trường để tạo sân chơi, luật chơi, tháo gỡ vướng mắc trước mắt, lâu dài và không đẻ ra vướng mắc khác; đề nghị tạo điều kiện cho cả người bán – người mua, không đẻ thêm điều kiện, thủ tục bắt doanh nghiệp bất động sản phải theo.
