'Chênh lệch quá lớn giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại khiến đầu cơ nhà ở xã hội diễn ra mạnh mẽ, biến chính sách an sinh thành một dạng hàng hóa đầu cơ'.
Khoảng cách giá quá lớn - mảnh đất màu mỡ cho đầu cơ
Liên quan đến hiện tượng rao bán “suất ngoại giao”, “hồ sơ ưu tiên”, thậm chí “bao đậu hồ sơ” với mức chênh lên đến hàng trăm triệu đồng tại nhiều dự án nhà ở xã hội (NƠXH) thời gian qua, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho biết, dù pháp luật cấm chuyển nhượng NƠXH trong vòng 5 năm, các giao dịch trá hình vẫn diễn ra thông qua đặt cọc, ủy quyền hoặc thỏa thuận miệng.
Qua nhiều năm theo dõi các chính sách NƠXH và thị trường nhà ở, ông nhận xét đây không phải là hiện tượng cá biệt.
Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Tú chỉ ra ba nguyên nhân khiến NƠXH bị méo mó.
Đầu tiên là sự chênh lệch giá quá lớn so với nhà thương mại. “Nhiều dự án NƠXH đang mở bán với giá dao động từ 12-30 triệu/m2, trong khi nhà thương mại khu vực lân cận khoảng 45-70 triệu/m2. Khoảng cách quá lớn khiến suất NƠXH trở thành tài sản có thể 'lướt sóng', bất chấp luật cấm chuyển nhượng”, ông Tú phân tích.
Một dự án nhà ở xã hội đang mở bán tại Hà Nội. Ảnh: Hồng Khanh" data-lg-id="d4c16fc3-6665-4e53-a4ba-e90bd031e462" />Vấn đề thứ hai, theo ông Tú là việc xét duyệt dựa trên kê khai. Các tiêu chí theo Luật Nhà ở như tình trạng chỗ ở, thu nhập, nhóm ưu tiên đều cần được xác minh, nhưng lại thiếu hệ thống dữ liệu liên thông để kiểm tra chéo. “Điều này tạo ra vùng xám cho việc lách luật và hợp thức hóa hồ sơ”, ông nói.
Môi giới chính là mắt xích thứ ba khiến NƠXH bị trục lợi. Nhiều người công khai tìm khách “ôm suất”, quảng cáo có quan hệ nội bộ hoặc cam kết xếp hồ sơ thuộc diện ưu tiên. Hoạt động này nở rộ, tạo thành thị trường ngầm cạnh tranh với thị trường chính thức. Ông Tú cho rằng đây là biểu hiện rõ ràng của trục lợi chính sách nhà ở xã hội.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và các nghị định hướng dẫn, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng sau khi người mua đã thanh toán đủ tiền và sau thời hạn 5 năm.
Tuy nhiên, vị luật sư cảnh báo, “những giao dịch trá hình hiện nay khiến quy định này mất hiệu lực trên thực tế”. Hệ lụy vừa gây bất ổn thị trường, vừa tạo ra rủi ro pháp lý lớn cho người mua cuối cùng, người có thể mất cả tiền cọc lẫn quyền được sở hữu NƠXH.
Phải có người chịu trách nhiệm
Thời gian qua, lực lượng công an ở nhiều tỉnh thành như Thái Nguyên, Hà Nội, Bắc Ninh, TPHCM đã vào cuộc xác minh các dấu hiệu chuyển nhượng NƠXH trái quy định, thu tiền ngoài hợp đồng...
Theo luật sư, những động thái điều tra này cho thấy thị trường NƠXH đang rơi vào tình trạng méo mó, thậm chí trở thành công cụ thu lợi của một nhóm người thay vì đảm bảo quyền lợi cho người thu nhập thấp.
NƠXH không phải là kênh đầu tư. Đó là quyền an cư của người thu nhập thấp. Ảnh: Hồng Khanh" data-lg-id="b47fd4ff-17b1-4bdc-b5a7-14ceebf6c4d0" data-adbro-processed="true" />Ông Trương Anh Tú nhận định bản chất vấn đề nằm ở sự thiếu minh bạch trong xét duyệt và lỗ hổng dữ liệu. “Người có nhu cầu thật lại khó tiếp cận, trong khi người không thuộc diện ưu tiên lại có thể dùng cách lách luật để hợp thức hóa hồ sơ. Khi NƠXH không đến đúng người cần, đó là thất bại cả về quản lý lẫn công lý xã hội”, ông Tú nhìn nhận.
Theo Chủ tịch TAT Law Firm, câu chuyện NƠXH không thể tách rời tổng thể chính sách an cư và quy hoạch đô thị. Dòng dịch chuyển lao động, áp lực đô thị hóa, hạ tầng giao thông, mô hình khu công nghiệp, cơ chế thuê - thuê mua... tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng NƠXH phát huy vai trò an sinh.
Từ thực tế đó, ông Tú đề xuất cần công khai danh sách trúng suất theo điểm ưu tiên; liên thông cơ sở dữ liệu dân cư, thuế, bảo hiểm xã hội, đất đai; siết chặt toàn bộ giao dịch trá hình và quy rõ trách nhiệm cá nhân trong quá trình xét duyệt.
“Một chính sách quan trọng như NƠXH phải có người chịu trách nhiệm cụ thể, không thể để tình trạng tập thể chịu chung”, ông nhấn mạnh.
Ông cũng cho rằng, chính sách cần được thiết kế lại theo từng nhóm đối tượng. Công nhân cần nhà gần khu công nghiệp; công chức trẻ cần căn nhỏ, gần trung tâm; người yếu thế nên tiếp cận theo hướng thuê hoặc thuê - mua. Một chính sách ôm đồm nhiều mục tiêu sẽ xung đột và giảm hiệu quả an sinh.
“NƠXH không phải kênh đầu tư. Đó là quyền an cư của người thu nhập thấp. Nếu không chấm dứt đầu cơ, mua bán suất ngầm và hợp thức hóa hồ sơ, giấc mơ an cư của hàng triệu người sẽ còn rất xa và đó là điều mà chính sách NƠXH không được phép để xảy ra”, luật sư Trương Anh Tú nói.
