Nguồn cung căn hộ tăng, người mua vẫn khó xuống tiền

Đi xem nhiều, xuống tiền khó

Sau gần ba tháng tìm nhà, chị Nguyễn Thùy Linh (phường Từ Liêm) vẫn giữ trong điện thoại bảng so sánh nhiều căn hộ tại các dự án ở phía Tây Hà Nội. Diện tích, giá bán, tiến độ thanh toán, số tiền phải đóng ban đầu và khoản vay dự kiến đều được chị ghi khá chi tiết. Tuy nhiên, đến giữa tháng 9, vợ chồng chị vẫn chưa quyết định mua.

Gia đình chị Linh hiện thuê nhà tại khu vực Mễ Trì, có hai con nhỏ. Sau nhiều năm tích lũy và được gia đình hỗ trợ, hai vợ chồng có khoảng 2,2 tỷ đồng, dự kiến tìm căn hộ 2 phòng ngủ với tổng giá khoảng 4 tỷ đồng. Nhưng qua nhiều lần khảo sát, những căn đáp ứng tương đối đầy đủ yêu cầu về diện tích, vị trí và tiện ích thường có giá vượt mức dự tính.

Điều khiến vợ chồng chị cân nhắc nhất là khoản tiền phải vay. Nếu nâng ngân sách mua nhà lên khoảng 4,5 - 5 tỷ đồng, số vốn vay có thể lên tới 2,3 - 2,8 tỷ đồng. Khi đó, bài toán không còn là đủ tiền thanh toán ban đầu, mà là khả năng duy trì khoản trả nợ trong nhiều năm.

“Dự án để lựa chọn bây giờ không ít, môi giới cũng thường xuyên gửi thông tin. Nhưng càng xem nhiều, chúng tôi càng phải tính kỹ tổng số tiền phải bỏ ra và mỗi tháng phải dành bao nhiêu thu nhập để trả ngân hàng”, chị Linh chia sẻ.

Không tìm được căn hộ phù hợp gần nơi làm việc, anh Trần Minh Đức, làm việc tại khu vực phường Cầu Giấy, lại mở rộng phạm vi tìm kiếm sang phía Đông và một số nơi xa trung tâm. Qua khảo sát trong tháng 8 và đầu tháng 9, anh nhận thấy với căn hộ đủ diện tích cho gia đình, tổng số tiền vẫn lên tới vài tỷ đồng.

Có thời điểm anh Đức đã tính chuyện đặt cọc, nhưng sau khi cân đối khoản vay và chi phí sinh hoạt trong những năm đầu, anh quyết định chờ thêm. Chọn nhà xa hơn để giảm giá mua cũng đồng nghĩa phải tính đến thời gian đi làm, đưa đón con và khả năng kết nối giao thông.

Trường hợp chị Linh, anh Đức cũng là tâm lý của một bộ phận người mua nhà trong tháng 8 và nửa đầu tháng 9. Nguồn hàng để tìm hiểu không ít, nhưng từ quan tâm đến quyết định xuống tiền là một khoảng cách đáng kể. Người mua ngày càng tính kỹ tổng giá trị căn hộ, tiến độ thanh toán, khoản vay và chi phí tài chính sau thời gian ưu đãi.

Những ghi nhận thực tế trên cũng nối tiếp xu hướng sức mua chậm lại đã xuất hiện từ quý II-2026. Theo CBRE Việt Nam, Hà Nội có khoảng 8.590 căn hộ mở bán mới nhưng chỉ hơn 5.800 căn được bán, tương đương khoảng 68% nguồn cung mới. Tỷ lệ này tương đương quý I nhưng thấp đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%.

Nhiều nhà hơn, nhưng nhà vừa túi tiền vẫn thiếu

Nguồn cung tăng đang giúp người mua có thêm lựa chọn, nhưng chưa giải quyết được nút thắt lớn nhất của thị trường căn hộ Hà Nội, đó là khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả.

Dữ liệu quý II-2026 của Savills Việt Nam cho thấy sự lệch pha này khá rõ. Trong quý, thị trường Hà Nội có thêm 5.317 căn hộ mới, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc giá cao và không ghi nhận dự án mới nào có giá dưới 70 triệu đồng/m².

Điều đó có nghĩa, dù số lượng căn hộ được đưa ra thị trường nhiều hơn, phạm vi lựa chọn của nhóm khách hàng có ngân sách vừa phải vẫn khá hẹp. Chỉ tính ở mức giá 70 triệu đồng/m², một căn hộ 65m² đã có giá khoảng 4,55 tỷ đồng. Nếu đơn giá lên 80 triệu đồng/m², tổng giá trị căn hộ tương ứng khoảng 5,2 tỷ đồng. Với một gia đình đã tích lũy được 2 tỷ đồng, khoản vốn còn thiếu vẫn lên tới 2,5-3 tỷ đồng.

Khoảng cách này càng trở nên đáng kể đối với những gia đình phải sử dụng vốn vay. Bởi ngoài giá căn hộ, người mua còn phải tính đến số tiền trả trước, tiến độ thanh toán, thời gian được hỗ trợ lãi suất và đặc biệt là mức lãi phải trả sau khi hết thời gian ưu đãi. Một căn hộ có thể nằm trong khả năng mua ở thời điểm ký hợp đồng, nhưng chưa chắc đã nằm trong khả năng trả nợ của gia đình trong 10-20 năm sau đó.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, khả năng chi trả vẫn là một thách thức lớn của thị trường. Khi mặt bằng giá ở mức cao, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn, trong khi khả năng hấp thụ của thị trường phụ thuộc ngày càng nhiều vào mức độ phù hợp giữa sản phẩm và năng lực tài chính thực tế của khách hàng.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng cũng đang tạo ra một chuyển động có lợi cho người mua. Khi nhiều dự án cùng đưa sản phẩm ra thị trường, áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư lớn hơn. Thay vì chỉ quan tâm đến giá niêm yết, khách hàng có thể so sánh tổng chi phí sở hữu, tiến độ đóng tiền, chính sách hỗ trợ tài chính, chất lượng dự án và khả năng kết nối hạ tầng trước khi quyết định.

Bước sang những tháng đầu quý III, khi nguồn hàng tiếp tục được bổ sung, lợi thế của thị trường dồi dào nguồn cung là người mua có thể bình tĩnh hơn trước quyết định tài chính lớn. Nhưng để nguồn cung mới thực sự chuyển thành sức mua, điều quan trọng là phải có thêm sản phẩm với tổng giá trị phù hợp với thu nhập và khả năng vay của người có nhu cầu ở thực.

Bởi vậy, nghịch lý “nguồn cung tăng nhưng người mua vẫn khó xuống tiền” thực chất phản ánh một vấn đề sâu hơn của thị trường Hà Nội. Điều còn thiếu lúc này không hẳn là số lượng căn hộ, mà là những căn hộ người mua có thể thực sự chi trả. Khi khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập còn lớn, thêm hàng nghìn căn hộ ra thị trường chưa chắc đồng nghĩa với thêm từng ấy cơ hội sở hữu nhà.