Lo an toàn cháy nổ, nhiều chủ chung cư mini bán cắt lỗ, rút khỏi thị trường

Thời gian gần đây, nhiều chung cư mini tại Hà Nội đang được rao bán với giá hàng chục tỷ đồng, dù dòng tiền cho thuê của phân khúc này có thể lên tới hàng trăm triệu đồng/năm.

Anh Trần Văn Linh cho biết, anh đang rao bán tòa chung cư 6 tầng mới xây, có 15 phòng khép kín với đầy đủ đồ đạc, tại phường Mỹ Đình quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.

Theo anh Linh, dù dòng tiền khai thác từ cho thuê lên tới 900 triệu đồng/năm, nhưng anh vẫn quyết định rao bán giá bán 10,5 tỷ đồng. 

Nguyên nhân được anh Linh nhắc đến nhiều nhất là đến vấn đề PCCC. Anh Linh thẳng thắn chia sẻ, do thiết kế của tòa nhà khá khép kín nên việc bố trí thang bộ phải xử lý lại thiết kế của toàn bộ khu nhà, đầu tư một số tiền khá lớn. Trong khi hiện tài chính của anh đang không dư dả, vì thế để thực hiện không hề dễ.

Anh quyết định ngừng nhận khách thuê mới và rao bán cắt lỗ cả toà nhà.

“Tôi mua toà chung cư này hồi năm 2021 với giá 11,5 tỷ đồng, nhưng giờ chấp nhận bán với giá 10,5 tỷ đồng để mong sớm bán được nhằm thu hồi vốn", anh Linh nói.

Tương tự, chị Nguyễn Bích Ngọc (Cầu Giấy, Hà Nội) cũng cho hay, cuối năm 2022, vợ chồng chị đã mua cả tòa chung cư mini ở Cầu Giấy để cho thuê với giá 20 tỷ đồng.

Theo đó, tòa chung cư có khoảng 30 căn hộ và đang cho khách thuê, dòng tiền hàng tháng khoảng 70 - 80 triệu đồng. Thế nhưng, chị Ngọc cho biết, sau khi vận hành cho thuê được gần 1 năm, chị quyết định bán cắt lỗ 500 triệu đồng vì lo ngại rủi ro cháy nổ có thể xảy ra bất cứ lúc nào và chị sẽ phải chịu trách nhiệm.

"Vấn đề PCCC ở chung cư mini quả thực chưa ổn. Cộng với ý thức của cư dân khó mà kiểm soát. Trong khi chủ chung cư ở xa, chỉ cần một cư dân thiếu ý thức thì chuyện gì cũng có thể xảy ra. Đến lúc đó, chúng tôi lại phải gánh hậu quả. Áp lực này quả thực rất lớn, buộc tôi quyết định rút lui khỏi thị trường này", chị Ngọc tâm sự.

Khảo sát trên nhiều sàn giao dịch bất động sản trực tuyến, nhiều chung cư mini được rao bán ồ ạt ở cả các quận trung tâm và khu vực vùng ven Hà Nội. Những chung cư này có diện tích 50 - 100 m2, cao từ 5 - 9 tầng được rao bán giá 6 đến hơn 10 tỷ đồng. Khi chào bán những toà nhà này, môi giới thường quảng cáo mức tỷ suất sinh lời từ khai thác cho thuê 7 - 10% mỗi năm.

Đơn cử như toà chung cư mini cao 6 tầng 1 tum trên diện tích đất 60m2 tại quận Cầu Giấy, chủ nhà đang hoàn thiện 12 phòng cho thuê. Sau vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ, chủ nhà quyết định “cắt lỗ” 500 triệu đồng so với đầu năm 2023, giá còn 14,5 tỷ đồng. 

Hay một toà chung cư mini ở Thanh Xuân có diện tích 58m2 với 17 phòng ngủ được rao bán giá 12,2 tỷ đồng được giới thiệu có doanh thu ổn định, dòng tiền hơn 1 tỷ đồng một năm. Hiện chủ nhà giảm xuống còn 11,5 tỷ đồng.

Toà chung cư mini ở Hà Đông diện tích khoảng 120m2, có 25 phòng cũng đã giảm 700 triệu đồng còn gần 15 tỷ đồng. 

Theo nhiều môi giới, sau vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ, giá rao bán chung cư mini giảm nhiều. Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư các toà chung cư do lo sợ trách nhiệm đã không còn mặn mà với hình thức kinh doanh này nữa. Họ chấp nhận giảm giá sâu để bán đứt cả toà nhà, tránh việc phải quản lý vận hành và đầu tư hệ thống PCCC. 

Thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, để tăng lợi nhuận, hầu hết các chủ chung cư mini đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì để sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân.

Riêng vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy, những năm 2007 - 2010, gần như không được người mua quan tâm đến. Sau này, chính sách sáng tỏ hơn, nhận thức tốt hơn, nhưng tình trạng này vẫn không mấy được cải thiện hoặc chỉ cải thiện trên giấy.

Hệ lụy khi xảy ra hỏa hoạn tại những tòa nhà xây dựng vượt tầng, sai mật độ, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy đều để lại hậu quả hết sức nghiêm trọng về tính mạng và tài sản.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ, trước đây việc xây dựng chung cư mini được coi là một kênh đầu tư sinh lợi tốt. 

Ông Toản dẫn chứng năm 2015-2016 một số nơi ở Cầu Giấy, Thanh Xuân vẫn có giá đất 40-50 triệu/m2. Tại đây, chủ nhà xây một tòa chung cư mini cao 10 tầng với suất đầu tư 11-13 triệu/m2. Với giá bán khoảng 18-20 triệu/m2, chủ nhà có thể thu về hơn nửa tỷ đồng cho một căn hộ trên 30 m2.

Tuy nhiên, sau vụ cháy ở Khương Hạ, ông Toản cho rằng ngoài vấn đề về pháp lý, vay vốn thì chất lượng căn hộ tại chung cư mini cũng không đảm bảo về phòng cháy chữa cháy. Đây sẽ là những rào cản khiến nhiều người cân nhắc khi mua chung cư mini vào thời gian tới.

“Thị trường chung cư mini sẽ bị siết hơn, vì vậy, chủ đầu tư xây dựng cũng phải đầu tư nhiều tiền hơn mới có thể cho thuê. Còn người mua, họ cũng sẽ dè chừng hơn khi lựa chọn loại hình này", ông Toản dự báo.