Lãi vay tăng cao, đầu tư căn hộ cho thuê ở TP.HCM có còn là 'miếng bánh ngọt'?

Nếu khoảng 3 - 4 năm trước, căn hộ vùng ven TP.HCM phổ biến quanh mức 2 tỷ đồng, thì nay nhiều dự án đã chạm ngưỡng 4 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ.

Giá mua cao, trong khi giá cho thuê các căn hộ ở khu vực này vẫn loanh quanh dưới 10 triệu đồng/tháng, khiến nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư căn hộ cho thuê dần mất động lực.

Giá căn hộ tại TP.HCM liên tục lập mặt bằng mới, trong khi giá cho thuê không tăng tương ứng. (Ảnh minh họa)

Anh Nguyễn Văn Hiếu ở phường Hiệp Bình (TP.HCM) cho biết, hiện mỗi tháng anh phải bù thêm khoảng 10 triệu đồng chỉ để “gồng” khoản lãi vay ngân hàng mua căn hộ cho thuê.

Anh Hiếu mua căn hộ vào giữa năm 2025 với giá 5,4 tỷ đồng, vay ngân hàng 2 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 6% cố định trong năm đầu tiên.

“Lúc mới mua, mỗi tháng tôi trả khoảng 10 triệu đồng tiền lãi, trong khi căn hộ cho thuê được 9 triệu đồng/tháng, xem như gần đủ để nuôi lãi ngân hàng”, anh kể.

Hết thời gian ưu đãi, khoản vay đang áp dụng lãi suất thả nổi khoảng 13%/năm. Tiền lãi hàng tháng hiện giờ lên khoảng 20 triệu đồng, trong khi giá cho thuê căn nhà đang khoảng 11 triệu đồng/tháng.

“Giờ mỗi tháng tôi phải bù thêm khoảng 10 triệu đồng, cộng với tiền cho thuê nhà mới đủ tiền lãi”, anh Hiếu nói.

Tuy nhiên, do giá nhà tăng liên tục nên nhà đầu tư này tính toán mình không bị lỗ. Hiện căn hộ của anh Hiếu đã tăng gần 500 triệu đồng so với giá mua ban đầu

Một dự án thuộc Bình Dương (cũ), giáp ranh TP.HCM, chỉ mới ở giai đoạn ép cọc thử tải đã có mức giá dự kiến 75 triệu đồng/m², trong khi đó các dự án căn hộ bên cạnh có giá cho thuê chỉ khoảng 5 - 8 triệu đồng/tháng.

Tương tự, chị Nguyễn Thị Hồng Huế (ngụ phường Bình Hòa, TP.HCM) mua căn hộ hơn 3 tỷ đồng cũng chỉ cho thuê được khoảng 6 triệu đồng/tháng.

“Lúc mua tôi kỳ vọng cho thuê được 10 triệu, nhưng thực tế thấp hơn nhiều”, chị chia sẻ.

Ở phân khúc cao hơn, căn hộ một số khu vực ở TP.HCM giá khoảng 9 tỷ đồng cũng chỉ đạt mức thuê khoảng 18 triệu đồng/tháng, khiến nhiều nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng dòng tiền.

Anh Tường Vân, môi giới lâu năm tại TP.HCM cho biết, thực tế hiện nay rất nhiều nhà đầu tư không còn đặt nặng bài toán cho thuê.

Theo anh Vân, tình trạng này xuất hiện rõ nhất tại khu vực vùng ven, nơi đang có tốc độ phát triển chung cư nhanh nhất TP.HCM. Do nguồn cung tăng mạnh khiến giá thuê căn hộ cạnh tranh gay gắt.

Trả lời Báo Điện tử VTC News, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam cho biết, dữ liệu theo dõi thị trường của Savills cho thấy tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM nhìn chung ở mức thấp, chỉ khoảng 2%/năm.

Giá cho thuê không tăng tương ứng khiến tỷ suất khai thác ngày càng suy giảm và lệch pha rõ rệt. (Ảnh minh hoạ)

Trong vài năm gần đây, chênh lệch giữa giá bán và giá thuê có xu hướng tiếp tục giãn ra, do giá bán tăng nhanh hơn đáng kể so với giá thuê.

“Chênh lệch lớn giữa giá mua và giá thuê cho thấy mặt bằng định giá đang được dẫn dắt nhiều bởi kỳ vọng tăng giá tài sản hơn là dòng tiền khai thác”, bà Hương nhận định.

Điều này đồng nghĩa với việc giá trị căn hộ hiện nay không còn được đánh giá chủ yếu dựa trên khả năng tạo dòng tiền, mà phụ thuộc nhiều hơn vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Tại thị trường TP.HCM, động cơ đầu tư căn hộ để cho thuê theo nghĩa truyền thống đã dần trở thành yếu tố thứ yếu. Người mua nghiêng về chiến lược nắm giữ tài sản và kỳ vọng tăng giá vốn trong trung và dài hạn.

Theo chuyên gia, chênh lệch lớn giữa giá mua và giá thuê cho thấy mặt bằng định giá đang được dẫn dắt nhiều bởi kỳ vọng tăng giá tài sản hơn là dòng tiền khai thác. (Ảnh minh hoạ)

Bà Hương phân tích thêm, việc giá thuê không tăng tương xứng với giá bán xuất phát từ sự lệch pha giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực. Trong khi các dự án mới tập trung nhiều vào phân khúc trung - cao cấp, nhu cầu thuê thực tế lại bị giới hạn bởi thu nhập của người dân.

“Khi sản phẩm mới chủ yếu ở phân khúc giá cao, giá bán có thể tăng nhanh nhưng giá thuê tăng chậm, từ đó kéo tỷ suất lợi nhuận cho thuê xuống thấp”, bà phân tích.

Dù vậy, nhà đầu tư vẫn tiếp tục nắm giữ căn hộ vì kỳ vọng tăng giá tài sản trong dài hạn, cùng với tâm lý tích sản và niềm tin vào sự khan hiếm nguồn cung.