Một dự án nhà ở phải đi qua 9 cơ quan, hơn 30 con dấu, và mất tới 3.000 ngày mới hoàn tất được thủ tục – đó là núi thủ tục tạo nên chi phí mà giá nhà phải gánh.
Một nhà kinh tế có uy tín gần đây nói với tôi: “Giá nhà Việt Nam cao quá. Nếu không có chính sách đủ mạnh để đảo chiều xu hướng này, khéo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ rơi vào ‘gót chân Asin’ giống Trung Quốc.”
Tôi khá kinh ngạc với lập luận đó. Chả lẽ ông ấy không biết rằng thị trường bất động sản Việt Nam khác Trung Quốc ở chỗ: Việt Nam thiếu cung, trong khi Trung Quốc thừa cung. Chính sự đối lập ấy là nguyên nhân cơ bản khiến giá nhà Việt Nam tăng cao, còn giá nhà Trung Quốc giảm mạnh và thị trường lâm vào khủng hoảng.
Bất động sản Trung Quốc: Một bộ mặt khác
Theo số liệu mới nhất của Cục Thống kê Trung Quốc, đến tháng 8/2025, diện tích nhà thương mại chờ bán còn 761,7 triệu m², trong đó phần nhà ở chiếm hơn 400 triệu m² - một quy mô tồn kho khổng lồ, dù tốc độ xử lý có cải thiện đôi chút theo tháng.
Reuters ghi nhận thêm: đến giữa năm 2025, khoảng 408 triệu m² nhà đã hoàn thành nhưng chưa bán, bên cạnh 441 triệu m² đang xây dở. Nghĩa là lượng sản phẩm “đang trên đường” đi vào tồn kho vẫn rất đáng kể, tiếp tục tạo sức ép kéo dài lên giá và thanh khoản.
Nếu quy đổi, số diện tích trên tương đương 65–80 triệu căn nhà trống, theo nhiều nghiên cứu quốc tế. Dư cung này là di sản của mô hình tăng trưởng dựa vào đất đai: chính quyền địa phương phụ thuộc vào tiền bán đất, doanh nghiệp vay nợ để xây, người dân mua để đầu cơ.
Khi chính sách “Ba lằn ranh đỏ” được áp dụng, tín dụng bị siết, chuỗi tài chính đứt gãy và thị trường rơi vào vòng xoáy giảm phát tài sản. Giá nhà tại 70 thành phố lớn sụt giả, giao dịch đông cứng, và cơn hốt hoảng đang đạt cực điểm trên thị trường bất động sản.
Từ “cỗ máy tạo của cải”, bất động sản Trung Quốc giờ trở thành gánh nặng tài chính và xã hội - với tồn kho khổng lồ, nợ của doanh nghiệp và người dân cao chưa biết đến bao giờ mới xử lý được.
Bất động sản Việt Nam: Một bức tranh trái ngược
Ở chiều ngược lại, Việt Nam đang đối diện nghịch cảnh: nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng trong 5 năm qua, không phải vì thiếu nhu cầu hay năng lực xây dựng, mà do hàng loạt nút thắt pháp lý, chồng chéo luật pháp và nhất là tâm lý sợ sai của nhiều cán bộ, công chức.
Theo Bộ Xây dựng, số dự án nhà ở thương mại được cấp phép từ năm 2019 đến nay giảm hơn 60%, trong khi nhà ở xã hội gần như đóng băng. Ở Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung sơ cấp chỉ còn bằng một phần ba giai đoạn 2016–2018, trong khi nhu cầu ở thực tiếp tục tăng theo tốc độ đô thị hóa và sự gia tăng các hộ gia đình trẻ mua nhà lần đầu.
Nếu năm 2020 cả nước có 743 dự án được cấp phép, thì đến năm 2021 con số ấy giảm còn 252, bằng 34% năm trước. Đà giảm tiếp tục kéo dài: năm 2022 còn 126 dự án, năm 2023 chỉ còn 67, năm 2024 đạt 79, và chỉ có 58 dự án được cấp phép trong nửa đầu năm 2025. So với đỉnh năm 2020, quy mô cấp phép hiện nay đã giảm hơn 12 lần — phản ánh tình trạng trì trệ kéo dài của thị trường nhà ở thương mại.
Tại Hà Nội, số dự án nhà ở thương mại được cấp phép chỉ đếm trên đầu ngón tay trong 4–5 năm qua, khi chính quyền Thủ đô tập trung rà soát và thu hồi các dự án chậm tiến độ.
Theo báo cáo HĐND TP, trong hai năm tính đến tháng 6/2024, UBND thành phố đã chỉ đạo xử lý lũy kế 705/712 dự án (chiếm 99%) với tổng diện tích 11.345 ha đất chậm triển khai.
Trên phạm vi cả nước, Chính phủ cho biết đến tháng 7/2025 có 2.887 dự án vướng mắc với tổng vốn 235 tỷ USD, chiếm diện tích 347.000 ha — một nguồn lực khổng lồ bị “đắp chiếu”.
Nguyên nhân chính: Nút thắt thủ tục
Có rất nhiều nguyên nhân của tình trạng này, trong đó đáng kể là nút thắt thủ tục.Một doanh nhân chia sẻ, để một dự án nhà ở thương mại hoàn thành đầy đủ pháp lý, họ phải đi qua 9 cơ quan, hơn 30 con dấu, và mất tới 3.000 ngày. Mỗi tháng chờ đợi là một tháng vốn chết; mỗi năm chậm trễ là hàng chục tỷ đồng lãi vay đội vào giá thành.
Nhưng đó chưa phải là cá biệt.
“Có dự án 20 năm mới hoàn thành, riêng xin giấy phép đã mất 5 năm”. Tiếng kêu ai oán ấy của doanh nghiệp được ghi lại trong báo cáo giám sát của Quốc hội hai năm trước đây, như một câu trả lời trực diện cho câu hỏi: “Vì sao giá nhà ở Việt Nam cứ cao, cao mãi?”
Ở nhiều địa phương, một dự án có thể mất 10–20 năm mới triển khai xong; chỉ riêng khâu giải phóng mặt bằng, đất đai, quy hoạch đã kéo dài nhiều năm. Có trường hợp thủ tục đầu tư, cấp phép xây dựng mất gần 5 năm, thẩm định tác động môi trường tới 3 năm. Riêng việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp phải “ngồi chờ”, trong khi lãi vay ngân hàng ngày một phình to.
Ông Nguyễn Xuân Bính, Phó Tổng Giám đốc Cienco 5 Land, thẳng thắn nói trong một sự kiện tuần trước: “Thủ tục hành chính kéo dài chính là nguyên nhân đẩy giá nhà. Mỗi năm chậm trễ là thêm một khoản chi phí tài chính đổ vào giá bán, và cuối cùng người mua nhà là bên gánh chịu”.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, có tới 70% khó khăn của thị trường xuất phát từ vướng mắc pháp lý. VCCI cũng chỉ ra rằng các quy định liên quan đến bất động sản đang chồng chéo ở 15 luật khác nhau, chưa kể hàng chục nghị định, hàng trăm thông tư và hàng nghìn văn bản dưới luật.
Một ví dụ điển hình: Luật Đầu tư quy định dự án chậm 12 tháng phải bị thu hồi, trong khi Luật Đất đai lại cho phép gia hạn thêm 24 tháng. Chính quyền địa phương lúng túng — thu hồi thì sợ vi phạm Luật Đất đai, còn gia hạn thì trái Luật Đầu tư. Thế là dự án treo lại.
Khảo sát PCI cho thấy tỷ lệ doanh nghiệp phải trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch kinh doanh do vướng thủ tục đất đai vẫn ở mức rất cao: 74% năm 2024 và 73% năm 2023.
Đằng sau những con số ấy là hàng nghìn cơ hội đầu tư bị bỏ lỡ, hàng vạn việc làm không được tạo ra, và giá nhà tiếp tục bị đẩy lên theo vòng xoáy chi phí.
Doanh nghiệp bất động sản là người xây nhà, nhưng người cho họ xây là nhà nước. Ông Nguyễn Xuân Bính nói: “Các doanh nghiệp chỉ là ‘người chơi phụ’; còn ‘người chơi chính’ quyết định giá nhà là Nhà nước”.
Nhà nước là chủ thể cung cấp nguồn lực đầu vào quan trọng nhất – đất đai – đồng thời cũng là người ban hành và thực thi chính sách, thủ tục đầu tư dự án. Vai trò này có tính quyết định đối với sự vận hành của thị trường và sức khỏe doanh nghiệp. Khi chính Nhà nước là bên giữ chìa khóa của đất, của giấy phép, của giá đất, thì chính sách nào, quy trình nào cũng sẽ phản chiếu vào giá nhà.
Những ách tắc ấy bắt nguồn từ sự chồng chéo của các luật – Đất đai, Đầu tư, Nhà ở, Quy hoạch – cùng quy trình kéo dài nhiều năm và tâm lý “sợ sai” lan rộng sau hàng loạt vụ thanh tra, khiến một tờ giấy phép cũng trở thành rủi ro hành chính.Trong số 250 dự án, công trình được khởi công chào mừng kỷ niệm 80 năm Quốc khánh vừa rồi, chỉ có vẻn vẹn 22 dự án nhà ở xã hội. Đó là một con số rất ít.
Nguồn cung khan hiếm không phải vì không ai muốn làm, mà vì… không ai làm được.
Cải cách thể chế là quyết định
Nếu muốn hạ giá nhà một cách thực chất, Việt Nam phải bắt đầu từ cải cách thể chế, chứ không phải từ các gói hỗ trợ tín dụng hay ưu đãi thuế. Bởi giá nhà, suy cho cùng, là hệ quả của chi phí thể chế bị cộng dồn qua từng tầng thủ tục.
Phải có một cơ chế một cửa thực chất, quy định rõ thời hạn xử lý từng khâu, và chế tài đối với cơ quan hoặc cá nhân chậm trễ, né tránh. Phải thống nhất các luật về đất đai, đầu tư, nhà ở, xây dựng thành một quy trình xuyên suốt, minh bạch, và có người chịu trách nhiệm cuối cùng. Quy trình làm luật cần được tham vấn cởi mở để tránh tình trạng, luật vừa ban hành đã vướng và rồi lại được sửa lại.
Khi thể chế vận hành trơn tru, doanh nghiệp sẽ không còn phải “xin” để được làm, mà chỉ cần “làm đúng luật”. Khi đó, chi phí vốn, chi phí thời gian và chi phí hành chính sẽ không còn bị đội lên, và giá nhà sẽ tự hạ - bằng cải cách, chứ không bằng mệnh lệnh hành chính.
https://vietnamnet.vn/gia-nha-cao-boi-nui-nut-that-thu-tuc-2450980.html
![[Chùm ảnh] Petrovietnam hỗ trợ tỉnh Thái Nguyên khắc phục hậu quả của cơn bão số 11](https://medias.thoimoi.vn/uploads/medias/2025/10/10/320x210_crop/img-995020251010145202-bb-baaacCUPrG.jpg)
