Thị trường bất động sản vẫn đang chịu rất nhiều áp lực, tồn kho vẫn đang rất lớn và giao dịch chưa có nhiều cải thiện. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, số liệu của 52/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản trong quý III/2023 vào khoảng 16.940 căn. Trong đó, tồn kho chung cư là 3.196 căn; nhà ở riêng lẻ 6.554 căn; đất nền 7.190 nền. Tuy vậy, quý III vừa qua, có một điểm tích cực là mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua và tìm thuê có tín hiệu tích cực hơn so với quý trước. Theo nhận định của chuyên gia, do nguồn cung tiếp tục hạn chế trong khi nhu cầu lớn khiến giá chung cư sẽ tiếp tục neo cao trong tương lai gần.
Giá vẫn tăng giao dịch chưa cải thiện
Theo Bộ Xây dựng, giá nhà ở chung cư thời gian qua vẫn tiếp tục có xu hướng tăng dù thị trường bất động sản vẫn đang chìm trong khó khăn. Điển hình như tại thị trường Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý III tăng gần 7% theo quý, 14% theo năm và trung bình khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng là do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%).
Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng so với quý 2. Trong đó tại các quận, huyện như: Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Gia Lâm tăng trên 3%. Giá vẫn có xu hướng tăng như thế nhưng trên cả nước quý III vừa qua phân khúc căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ vẫn chỉ có 29.723 giao dịch thành công, chưa bằng quý trước.
"Dù vậy, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 – 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất. Tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm. Chung cư cũng là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua, do đây là loại hình phục vụ nhu cầu ở thực", ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết.
Trong khi đó, báo cáo của CBRE Việt Nam (một đơn vị chuyên về đầu tư và kinh doanh bất động sản) cho thấy, nguyên nhân dẫn đến việc giá chung cư vẫn có xu hướng tăng là do nguồn cung tiếp tục giảm mạnh. Trong báo cáo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP Hà Nội vừa được công bố của CBRE, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong quý III/2023 ghi nhận chỉ có xấp xỉ 3.000 căn mở bán từ 9 dự án. Tổng nguồn cung mới lũy kế trong 9 tháng đầu năm đạt 6.925 căn, giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, hơn 90% nguồn cung mới trong quý này thuộc phân khúc cao cấp với phần lớn được phát triển trong các khu đô thị lớn ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm. Về giá bán, tại thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ chung cư mở bán trong quý III vẫn tiếp tục tăng cao.
“Sự chênh lệch cung cầu, nguồn cung mới phân khúc cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong khi nguồn cung phân khúc bình dân phù hợp túi tiền của người dân lại khan hiếm đã khiến giá bán căn hộ duy trì ở mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt”, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao chi nhánh Hà Nội, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển CBRE lý giải.
Giữa năm 2024 có thể phục hồi?
Nhận định về giá nhà chung thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An cho rằng giá sẽ tiếp tục còn tăng bất chấp các khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt. Lý giải về điều này, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, mặt bằng lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay đang theo hướng bình ổn trở lại cũng giúp cho chủ đầu tư và người mua ở thật được tiếp cận vốn tốt hơn. Vì thế trong 1 – 2 năm tới, khi nguồn cung tiếp tục duy trì hạn chế trong khi nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao.
Về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trong xu hướng phát triển nhanh, với động lực lớn là đô thị hóa, nhu cầu nhà ở lớn, và phát triển hạ tầng tiếp tục mạnh mẽ. Do đó, giá bất động sản nói chung sẽ vẫn có xu hướng đi lên, bất chấp có thể tạm thời chững lại do các tác động của chu kì kinh tế cũng như các vấn đề về pháp lý và nguồn vốn. “Trong bối cảnh thị trường chưa thực sự phục hồi, người mua bất động sản nhà ở có thể dành nhiều ưu tiên hơn cho các sản phẩm đầu tư an toàn. Đó là những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, minh bạch, có giá thành hợp lý nhằm đảm bảo khả năng thanh khoản tốt, cũng như có thể mang lại dòng tiền thu nhập thụ động”, bà An nhận định.
Cũng cùng quan điểm giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn bất chấp thị trường bất động sản hiện nay chưa hết khó khăn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân đến từ việc pháp lý chưa được tháo gỡ khiến nguồn cung không được cải thiện, trong khi đó nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn.
“70% giao dịch nhà ở hiện nay đến từ căn hộ chung cư. Giữa bối cảnh khó khăn hiện nay, vài ngàn giao dịch thành công là một con số đáng khích lệ để thị trường dần phục hồi. Hiện nay, các cơ quan quản lý nhà nước cũng đang đẩy nhanh các giải pháp gỡ khó về pháp lý để gỡ các “điểm nghẽn”. Hiện những rào cản pháp lý khiến dự án tắc, không được phê duyệt, dự án "đắp chiếu", khiến doanh nghiệp không thể bán hàng. Nếu gỡ được pháp lý giúp khơi thông cho quy trình xử lý hồ sơ, thủ tục cho các dự án bất động sản sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi", ông Đính nhận định.
Trong khi đó nói về việc gỡ khó cho thị trường bất động sản, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết, tính đến nay, đã nhận được 130 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 183 dự án bất động sản.
Theo chức năng, nhiệm vụ được giao, Bộ Xây dựng đã xem xét, xử lý 123 văn bản. Trong đó, có 112 văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố đôn đốc, hướng dẫn và đề nghị xem xét, giải quyết theo thẩm quyền; có 11 văn bản gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị xem xét giải quyết, hướng dẫn địa phương, doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ được giao.
“Trong thời gian tới, nhiều chính sách có hiệu lực, đi vào thực tiễn sẽ tác động tích cực, thúc đẩy niềm tin và hoạt động của các doanh nghiệp, giúp thị trường bất động sản khởi sắc hơn”, ông Hoàng Hải nói.
https://cand.com.vn/dia-oc/gia-chung-cu-du-bao-se-tiep-tuc-neo-o-muc-cao-i711288/
