- Lãi suất tăng, nhiều nhà đầu tư sẽ ‘bán tháo’ bất động sản?
- Thị trường bất động sản đứng im, nhà đầu tư cắt lỗ vẫn ế ẩm
9 tháng năm 2022, giao dịch bất động sản sụt giảm. Tuy nhiên, những dấu hiệu tích cực từ các chính sách vĩ mô và lực cầu bất động sản vẫn duy trì mạnh mẽ đã kéo thị trường bất động sản không rơi vào suy thoái. Theo các chuyên gia, nếu các "điểm nghẽn" về pháp lý, vốn... không được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế, thị trường sẽ không có nhiều chuyển biến tích cực trong giai đoạn cuối năm.
Bất động sản vẫn được đánh giá là sản phẩm hấp dẫn các nhà đầu tư. Trong ảnh: Tổ hợp chung cư Goldmark City (quận Nam Từ Liêm). Ảnh: Đỗ Tâm
Vẫn mất cân đối cung - cầu
Trải qua 2 năm trầm lắng do ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường bất động sản Việt Nam trong quý III-2022 và 9 tháng năm 2022 vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Nguồn cung sản phẩm vẫn ở mức thấp, thanh khoản toàn thị trường kém và tình trạng mất cân đối cung - cầu chưa được cải thiện. Các sản phẩm nhà ở bình dân, phù hợp túi tiền với đa số người dân còn quá ít so với nhu cầu, trong khi sản phẩm cao cấp, có giá trị lớn lại dư thừa.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tổng cung bất động sản nhà ở 9 tháng năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 77,9% so với năm 2021 và chỉ bằng 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng quý III-2022, tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh so với quý I và quý II-2022, chỉ đạt 33,5%. Theo VARS, mặc dù lực cầu vẫn duy trì mạnh nhưng tỷ lệ hấp thụ không cao là do sản phẩm phù hợp ít và giá quá cao. “Phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu nên giá cả đã tăng mạnh. So với năm 2021, thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%. Đặc biệt, căn hộ ở tầm 25 triệu đồng/m2 hiện nay đã không còn tìm thấy trên thị trường” - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính thông tin.
Theo các chuyên gia lĩnh vực này, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Hiện phân khúc nhà ở đang khan hiếm nguồn cung ở cả thị trường sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) và thứ cấp (bán lại từ nhà đầu tư, người dân). Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước chỉ có khoảng 20.000 sản phẩm từ các dự án mới được đưa vào thị trường trong 6 tháng đầu năm 2022, bằng 1/10 so với năm 2018. Trong quý III-2022, nguồn cung cũng chưa có nhiều cải thiện do 2-3 năm qua các địa phương rất thận trọng trong việc phê duyệt dự án đầu tư do lo ngại vướng mắc quy định pháp luật. Một nguyên nhân nữa kéo nguồn cung sụt giảm là khó khăn về dòng vốn. Theo đó, tín dụng cho bất động sản và phát hành trái phiếu doanh nghiệp được kiểm soát chặt chẽ. Doanh nghiệp thiếu vốn dẫn đến hoạt động đầu tư phát triển các dự án chậm lại.
Vẫn còn yếu tố tích cực
Nhận định về tình hình thị trường từ nay đến cuối năm, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương cho rằng, thị trường không có nhiều chuyển biến tích cực trong giai đoạn cuối năm và nguồn cung bất động sản vẫn tiếp tục hạn chế. Số lượng dự án ra thị trường chỉ ở mức tương đương với giai đoạn đầu năm 2022. Cùng với xu hướng nguồn cung khan hiếm thì mức giá sẽ liên tục tăng ở hầu hết các phân khúc. “Các điểm nghẽn pháp lý có mối quan hệ mật thiết với nguồn cung bất động sản. Khi điểm nghẽn này được tháo bỏ, thị trường mới có nhiều nguồn cung mới” - ông Sử Ngọc Khương nhận định.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, thông thường, quý cuối cùng của năm là thời điểm thị trường bất động sản bước vào giai đoạn giao dịch sôi động nhất. Song nhìn vào thực tế, khi những lực đẩy tích cực đến thị trường bất động sản không có nhiều, khả năng cao thị trường sẽ giữ nguyên trạng thái cầm chừng như hiện tại. Giá bất động sản tăng cao, giao dịch vẫn thấp và thanh khoản giảm cục bộ.
Tuy vậy, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính bày tỏ tin tưởng, Chính phủ đã có những nghị quyết, chỉ thị tạo điều kiện phục hồi thị trường bất động sản thông qua tín dụng, thuế, đất đai, quy hoạch. Bên cạnh đó, Việt Nam là nước có dân số trẻ và nhu cầu ở thực luôn luôn cao. Những dấu hiệu tích cực trên cho thấy thị trường sẽ không bị rơi vào cảnh đóng băng toàn diện mà chỉ giảm tăng trưởng ở một số phân khúc và sẽ sớm bước vào giai đoạn tái cơ cấu. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng kiến nghị Chính phủ có giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Đồng thời, quan tâm, triển khai dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp để cân bằng nguồn cung cho thị trường, đáp ứng nhu cầu thực của xã hội.
Trong bối cảnh thị trường không mấy khởi sắc và dự đoán sẽ “đi ngang” ở thời điểm cuối năm, bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn được nhiều người tìm kiếm. Giới chuyên gia nhận định, đầu tư vào những phân khúc hướng tới nhu cầu ở thật của người dân là an toàn và triển vọng nhất. Một số phân khúc có điểm sáng, dư địa, tiềm năng còn lớn là: Bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.
