Đất nền vùng ven Hà Nội lại 'nổi sóng'

Theo khảo sát, sau khi dự án Vin Olympic được "khai sinh", giá đất thổ cư, đất đấu giá tại các xã Thanh Oai, Thường Tín, Ngọc Hồi, Bình Minh, Tam Hưng…nơi được cho là tâm điểm của dự án, bất ngờ “sốt” cục bộ, giá tăng rõ rệt.

Ông Nguyễn Hồng Ky, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Văn Phú, cho biết, lâu nay quanh khu vực này đã hình thành nhiều đội buôn chuyên mua gom đất với số lượng lớn để phân lô, tách thửa sau đó bán lại. Không chỉ thu mua đất thổ cư, các đội đầu tư còn hợp sức để đấu giá đất. Vì vậy, mặt bằng giá đất luôn ở mức cao.

Vào cuối năm 2025, ngay khi có thông tin triển khai dự án Vin Olympic, những nhà đầu tư này lại tiếp tục nâng giá đất. Hiện giá đất thổ cư xã Tam Hưng đang giao dịch ở mức 150 - 160 triệu đồng/m² tăng gấp 2 lần so với thời điểm trước khi dự án công bố. Giá đất thổ cư tại xã Thường Tín tăng mạnh nhất từ mức 30 - 40 triệu đồng/m² lên mức 90 - 100 triệu đồng/m²; giá đất thổ cư Thanh Oai - nơi được cho là "thủ phủ" các siêu dự án - đang chào bán mức 160 - 180 triệu đồng/m² tùy vị trí.

Đất thổ cư phân lô tại xã Thanh Oai đang được chào bán mức giá 150 - 180 triệu đồng/m². (Ảnh: Ngọc Vy).

Không chỉ sát dự án VinOlympic mà thị trường nhà đất quanh khu vực 7 cây cầu đang được TP Hà Nội triển khai xây dựng như: cầu Tứ Liên, Thượng Cát, Hồng Hà, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi…cũng tăng giá phi mã. Khu vực tăng nhiều nhất là các xã Đông Anh, Thư Lâm, Thiên Lộc (thuộc địa bàn huyện Đông Anh cũ), mặt bằng giá đất thổ cư ở mức 180 - 200 triệu đồng/m².

Tiếp đến là địa bàn xã Quang Minh, xã Mê Linh giá đất thổ cư 80 - 120 triệu đồng/m², đất nền tại các dự án HUD Mê Linh, dự án Minh Đức, Cienco 5 đang giao dịch 80 - 120 triệu đồng/m², tăng 30% so với thời điểm trước khi hai cây cầu Hồng Hà, Thượng Cát được khởi công.

Tại khu vực cầu Ngọc Hồi, giá đất tại các trục đường chính, khu vực vòng xuyến tăng lên 125 - 150 triệu đồng/m². Ngay cả nhiều lô đất nằm sâu hơn cũng ghi nhận mức tăng gấp 2 lần, lên 60 - 80 triệu đồng/m².

Tại xã Văn Đức, xã Thanh Trì (Hà Nội) nơi cây cầu đi qua, giá đất thổ cư tăng lên mức trên 100 triệu đồng/m².

Thị trường đất nền vùng ven phía Tây Hà Nội, đặc biệt là khu vực Hòa Lạc, ghi nhận sự sôi động rõ rệt. Tại các xã Thạch Thất, Phú Cát, Hòa Lạc…hàng loạt môi giới đồng loạt chào bán đất nền phân lô với giá 3 - 4 tỷ đồng/lô diện tích khoảng 80 - 100m² với thông điệp “ăn theo quy hoạch”, “đón đầu hạ tầng”, “mua ngay kẻo lỡ” để kích thích tâm lý người mua.

Anh Tuấn Hải - một môi giới nhà đất tại đây cho biết, cuối tháng 12/2025, Hà Nội chính thức khởi công tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc). Đặc biệt, quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm vừa được thông qua đã thổi bùng kỳ vọng về một làn sóng dịch chuyển dân cư quy mô lớn ra các đô thị mới, đô thị vệ tinh.

Cũng theo anh Hải, nhiều lô đất trước đây giao dịch chậm nay được hỏi liên tục. Có nơi giá chào tăng 10 - 20% so với cuối năm ngoái, dù thực tế hạ tầng chưa thay đổi nhiều.

Rủi ro khi "ôm" đất đón đầu quy hoạch

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty EZ Property cảnh báo, hiện tượng "đất nóng theo quy hoạch" đã từng xảy ra nhiều lần ở nhiều vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức...Nhưng nếu nhà đầu tư không phân biệt được giữa quy hoạch đã được phê duyệt và chỉ là đề xuất nghiên cứu thì sẽ rất dễ mua phải đất bị thổi giá hoặc vướng pháp lý.

Nhiều rủi ro với nhà đầu tư nếu "ôm" đất chờ quy hoạch.

Ví dụ, dù Mê Linh dù có vành đai 4 đi qua nhưng thực tế đường vành đai 4 chỉ mang tính chất liên vùng và phần lớn đi trên cao, qua nhiều diện tích đất nông nghiệp, khá giống đường cao tốc. Đây không phải trục giao thông xuyên đô thị nên dù có thêm thông tin khởi công hay hoàn thành cũng khó có thể đẩy bất động sản tăng nóng tiếp nếu không có những khu đô thị được tạo lập và hình thành dọc trục đường này. Chưa kể thời gian để hoàn thành một đường vành đai không phải trong ngắn hạn mà có thể kéo dài.

Ngoài ra, đất Mê Linh chỉ phù hợp với người có tầm nhìn 5 - 7 năm, không vay ngân hàng, không kỳ vọng lướt sóng. Nếu không thì rủi ro phải "ôm hàng" dài hạn là rất cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cũng khuyến cáo người dân không nên chạy theo đám đông để đầu tư. Rủi ro lớn nhất hiện nay là tình trạng bán nơi không dính quy hoạch, rồi lại mua vào nơi có nguy cơ quy hoạch.

"Tôi từng cảnh báo khi Hà Nội thông tin triển khai tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc), trong bán kính khoảng 15 km tính từ nút Hòa Lạc, các địa bàn như Thạch Thất, Ba Vì, Sơn Tây, Quốc Oai đều có khả năng rơi vào diện quy hoạch dự án. Hay như việc công bố khu đô thị Hòa Lạc quy mô khoảng 4.700 ha, nếu người dân chạy theo môi giới mua đất nền một cách vội vàng thì nguy cơ 'dính quy hoạch' là rất lớn", ông Quê khuyến cáo.

Ông Quê cho rằng, người dân và nhà đầu tư cần có thông tin quy hoạch rõ ràng, chính thống trước khi xuống tiền. Cơ hội luôn có nhưng không nên vội vàng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản - cũng cũng cho biết, thời điểm trước, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng bùng nổ giá bán tại nhiều khu vực khi có thông tin quy hoạch hạ tầng. Tuy nhiên thực trạng này hầu hết mang tính chất lợi dụng thông tin nhằm đẩy giá thị trường lên cao.

Thực tế, những nhà đầu tư khi rót vốn mua bất động sản tại các khu vực này vào thời điểm trước đều mong muốn có lãi, sản phẩm thanh khoản tốt nhưng cuối cùng lại không thanh khoản được, tìm phương án cắt lỗ nên rơi vào tình cảnh khó khăn.

Theo ông Đính, những khu vực bị thổi giá sẽ nhanh chóng hạ nhiệt, bởi thị trường đang có xu hướng trở về giá trị thực.