Mặc dù năm 2024 doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp giảm, nhưng năm 2025 nhờ nguồn cung và nhu cầu đất công nghiệp mới tăng, thủ tục pháp lý được đẩy nhanh… qua đó tăng doanh số cho chủ đầu tư.
Trong năm 2024, doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp (CĐT) lần lượt giảm 2% và 5% so với cùng kỳ năm trước (svck), sau 3 năm tăng trưởng liên tiếp. Sự sụt giảm doanh thu này chủ yếu do giảm số lượng khách thuê FDI mới (VRG giảm 79%, VGC - A, ổn định, giảm 10% svck) cũng như việc bàn giao đất bị chậm lại do các rào cản pháp lý kéo dài (KBC giảm 51% svck).
Trong khi đó, một số CĐT ở phía Nam có sẵn quỹ đất cho thuê lớn (như IDC, SIP, SNZ) ghi nhận tăng trưởng doanh thu 15-30% svck.
Tỷ lệ đòn bẩy, được đại diện bằng Nợ/EBITDA trung bình ngành đã tăng từ 2,0x cuối năm 2023 lên 2,8x cuối năm 2024, ngược với xu hướng giảm trong giai đoạn 2019-2023.
Các CĐT đã tăng cường vay nợ để mở rộng quỹ đất sau khi các luật mới được ban hành, giúp đẩy nhanh thủ tục pháp lý và phát triển dự án. Tổng nợ của các CĐT đã tăng đáng kể trong quý 4/2024 với mức tăng 30% svck, chủ yếu do NTC (+867%), KBC (+176%), ITA (+175%) và SIP (+113%).
Khoảng 75% khoản nợ mới trong năm 2024 là nợ dài hạn, làm tăng tỷ trọng nợ dài hạn từ 58% cuối năm 2023 lên 62% cuối năm 2024. Việc sử dụng nợ dài hạn để mở rộng quỹ đất sẽ giúp giảm rủi ro chênh lệch về kỳ hạn giữa khoản vay và dòng tiền kinh doanh.
Thanh khoản của ngành vẫn ổn định, nhờ lượng tiền mặt cao và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) ổn định. CFO tăng nhẹ 6% svck trong năm 2024 nhờ các khoản khách hàng trả trước từ khách hàng, chiếm khoảng 32% tổng tài sản trong 3 năm qua. Việc tăng các khoản khách hàng trả trước mới từ IDC (96,4ha tại các khu công nghiệp Hựu Thạnh, Phú Mỹ 2 và Quế Võ 2) và SIP (74ha tại các khu công nghiệp Phước Đông, Lộc An – Bình Sơn và Lê Minh Xuân 3) đã thúc đẩy CFO của các công ty này, dù doanh thu sẽ được ghi nhận sau khi hoàn tất bàn giao đất và thủ tục pháp lý cho khách hàng.
“Chúng tôi kỳ vọng doanh số bán hàng của các CĐT khu công nghiệp sẽ tăng trong năm 2025, nhờ nguồn cung và nhu cầu đất công nghiệp mới tăng. Thủ tục pháp lý được đẩy nhanh và việc hoàn thành quy hoạch đất của các tỉnh sẽ giúp các CĐT mở rộng quỹ đất và tăng nguồn cung mới. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng công cộng được tăng cường và các chính sách hỗ trợ thu hút FDI sẽ thúc đẩy nhu cầu về đất khu công nghiệp, qua đó tăng doanh số mới cho các CĐT,” – bà Hoàng Thị Hiền – Chuyên viên Phân tích, VIS Rating cho hay.
