10 năm không sổ hồng, cư dân HH Linh Đàm phải lựa chọn: Đổi nhà hay trả nhà đều thấy thiệt

Cư dân tại chung cư HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội) mới đây đã nhận được phiếu thu thập thông tin liên quan đến các dự án do Doanh nghiệp tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên (Công ty Bemes) làm chủ đầu tư.

Theo nội dung phiếu khảo sát, cơ quan chức năng tiến hành ghi nhận ý kiến của người dân về phương án xử lý các vi phạm của chủ đầu tư, áp dụng cho cả trường hợp mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc mua lại từ cá nhân khác. 

Hai phương án được đưa ra gồm trả lại căn hộ để nhận lại số tiền đã mua hoặc nhận đền bù bằng một căn hộ khác có giá trị tương đương tại Khu đô thị Thanh Hà. Người dân cũng có thể tự đề xuất phương án khác nếu không đồng thuận với các lựa chọn nêu trên.

Phiếu khảo sát còn yêu cầu cung cấp các thông tin liên quan như đặc điểm căn hộ, giá mua. Đối với trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư, người dân được hỏi thêm liệu tại thời điểm giao dịch có được thông báo trước về việc căn hộ có thể không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.

Dự án HH Linh Đàm từ lâu đã được biết đến với nhiều vi phạm trong xây dựng và điều chỉnh quy hoạch. Theo hồ sơ, dự án chỉ được phép xây dựng 27 tầng, nhưng thực tế nhiều tòa đã được xây dựng lên tới 36–41 tầng, vượt xa so với quy hoạch được phê duyệt. Hàng nghìn căn hộ tới nay chưa thể hoàn thiện pháp lý, cấp sổ hồng cho cư dân.

Đáng chú ý, dù chưa có sổ hồng, giá căn hộ tại đây vẫn tăng mạnh. Nếu như thời điểm mở bán năm 2015, giá chỉ khoảng 13,5–15,5 triệu đồng/m2 (tương đương 700 triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn), thì đến giai đoạn 2024–2025, giá trên thị trường thứ cấp đã tăng lên phổ biến 35–45 triệu đồng/m2, thậm chí có căn đạt 50 triệu đồng/m2.

Chưa đồng tình phương án nào

Theo ghi nhận thực tế, phần lớn cư dân cho rằng cả hai phương án đều chưa thực sự phù hợp. Anh Phúc (một cư dân sinh sống tại tòa HH3), cho biết gia đình anh đã ổn định cuộc sống tại đây nhiều năm nên việc phải cân nhắc trả lại căn hộ hoặc chuyển sang nơi ở khác là điều rất khó chấp nhận. 

Theo anh Phúc, vấn đề không chỉ nằm ở giá trị tài sản mà còn là yếu tố gắn bó lâu dài với nơi ở hiện tại. Gia đình anh đã đầu tư không chỉ tiền bạc mà còn cả thời gian, công sức để ổn định cuộc sống, từ công việc đến trường học của con cái. Nếu phải chuyển đi, mọi thứ gần như phải làm lại từ đầu.

Anh Phúc cho rằng phương án nhận lại tiền theo giá mua ban đầu là không hợp lý trong bối cảnh giá bất động sản đã tăng mạnh sau gần 10 năm. Số tiền nhận lại chắc chắn không đủ để mua một căn hộ tương đương ở khu vực này hoặc các khu vực lân cận. Người mua sẽ chịu thiệt rất lớn dù bản thân không có lỗi.

Phương án đổi sang căn hộ khác cũng chưa thực sự thuyết phục. Ngoài yếu tố vị trí và giá trị, việc thay đổi nơi ở còn kéo theo nhiều chi phí phát sinh và rủi ro về chất lượng sống, hạ tầng, cũng như môi trường sinh hoạt. “Chúng tôi mong muốn được tiếp tục ở lại và được cấp sổ hồng cho căn hộ đã mua, thay vì phải lựa chọn giữa hai phương án đều gây bất lợi”, anh Phúc nói.

Anh Việt (người mua lại căn hộ vào năm 2025 với giá hơn 2,6 tỷ đồng) cho rằng cả hai phương án được đưa ra đều khiến người mua rơi vào thế bất lợi, đặc biệt là nhóm khách hàng mua lại như anh gần như phải chịu “thiệt kép”. 

Theo anh Việt, những người mua lại căn hộ với giá thị trường cao hơn nhiều so với giá gốc sẽ chịu thiệt hại lớn hơn nếu áp dụng chung một cơ chế xử lý. Người mua sau, trả theo giá thị trường, nhưng nếu xử lý theo giá gốc thì rõ ràng là không công bằng. Anh Việt đề xuất cần có cách tính toán hợp lý hơn để đảm bảo quyền lợi cho từng nhóm người mua.

Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Trần Vi Thoại, Giám đốc Công ty Luật IB Legal Việt Nam, cho rằng đây trước hết là một quan hệ dân sự phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

Với các căn hộ thuộc phần công trình xây dựng vượt tầng, vượt phép, giao dịch có rủi ro lớn bị xem xét vô hiệu do không đáp ứng điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh. Khi đó, hậu quả pháp lý sẽ được xử lý theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015, tức các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

Theo luật sư, người mua có cơ sở yêu cầu hoàn lại số tiền đã thanh toán và bồi thường các thiệt hại thực tế phát sinh. Tuy nhiên, việc yêu cầu thanh toán theo giá thị trường hiện nay không phải là hệ quả đương nhiên của hợp đồng vô hiệu, mà chỉ có thể được xem xét nếu các bên đạt được thỏa thuận hoặc người mua chứng minh được thiệt hại thực tế tương ứng.

“Các phương án như nhận lại tiền, đổi sang căn hộ khác hay tiếp tục ở lại về bản chất vẫn là vấn đề thương lượng giữa các bên. Nếu không đạt được đồng thuận, tranh chấp cuối cùng sẽ phải giải quyết tại tòa án”, luật sư nhận định.

Trước tình trạng vướng mắc kéo dài, nhiều cư dân HH Linh Đàm kiến nghị các cơ quan chức năng sớm có giải pháp dứt điểm, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và ổn định cuộc sống cho người mua nhà.