Tìm giải pháp phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền

Theo đó, tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, thị trường gần như không có căn hộ thương mại có giá dưới 60 triệu/m2, khiến một bộ phận người dân không có cơ hội sở hữu nhà ở.

Thực tế này đặt ra yêu cầu cấp thiết về phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân.

Dự án mở bán chủ yếu là căn hộ cao cấp

Quý II-2025 chứng kiến nhiều chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản, thể hiện qua sự gia tăng của số lượng dự án được cấp phép mới. Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, kéo theo lượng giao dịch gia tăng tương ứng.

Nhà đầu tư đã tích cực tham gia thị trường, nhờ tác động từ tăng trưởng kinh tế, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, chính sách tín dụng nới lỏng giúp lãi suất duy trì ở mức thấp. Bên cạnh đó là các dự án mới áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi.

Theo ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc SGO Homes, nguồn cung tăng vọt đến từ việc tái khởi động nhiều dự án quy mô lớn sau khi vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, đặc biệt là tại khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, nhất là tại các đô thị lớn. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m².

Theo đó, nguồn cung phân khúc căn hộ chung cư mở bán mới trong nửa đầu năm tăng vọt, gấp 2 lần so với cùng kỳ 2024, nhưng cơ cấu nguồn cung không có nhiều biến động, thậm chí có xu hướng ngày càng lệch pha khi các dự án mở bán có giá trên 80 triệu/m2 tăng mạnh.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ cao cấp, sang trọng đạt tới 62%, tăng 5 điểm % so với cùng kỳ năm 2024, tương đương với mức tăng hơn 10 nghìn sản phẩm. Trong đó, tỷ trọng căn hộ sang trọng tăng tới 16 điểm % so với cùng kỳ năm trước.

Thông tin về thị trường bất động sản trong quý II của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, chung cư tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cũng như nhiều đô thị lớn khác trên cả nước đều ghi nhận mức giá cao nhất trong gần 10 năm trở lại đây.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường quý II đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước (tăng 33% so với cùng kỳ).

Cá biệt, một số dự án cao cấp có giá rao bán cao đáng chú ý như dự án The Nelson Private Residences dao động trong khoảng 120-180 triệu đồng/m2; dự án Noble Crystal đang rao bán ở mức 160-270 triệu đồng/m2, The Matrix One đang rao bán ở mức 120-150 triệu đồng/m2; dự án Endless Skyline West Lake đang rao bán ở mức 120-150 triệu đồng/m2…

Tình trạng cơ cấu nguồn cung mất cân đối, đi ngược với quy luật thị trường đã được các chuyên gia bất động sản cảnh báo từ lâu.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nêu hệ lụy lớn nếu tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung tiếp tục tiếp diễn mà không có sự can thiệp kịp thời.

Đó là giá nhà vượt tầm chi trả của phần đông người dân, sẽ làm gia tăng bất bình đẳng trong cơ hội tiếp cận nhà ở. Mặt khác, tình trạng này có thể tạo ra nguy cơ “bong bóng” bất động sản.

Hình thành khung chính sách, pháp lý phù hợp

Trong bối cảnh như vậy, nhu cầu về nhà ở thương mại vừa túi tiền đặt ra cấp thiết. Do đó, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức đề tài khoa học “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật”, nhằm góp phần tham vấn, kiến nghị hình thành khung chính sách, pháp lý phù hợp cho phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền đến năm 2030, tầm nhìn 2045.

Tiếp cận vấn đề này, Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nêu quan điểm: Cần bảo đảm quy chuẩn nhà ở giá vừa túi tiền nhưng vẫn đạt đúng tiêu chuẩn về chất lượng và an sinh xã hội.

Và cũng cần xác định tiêu chí nhận diện ở khía cạnh đối tượng thụ hưởng, không chỉ nhắm đến những đôi vợ chồng trẻ. Đối tượng tiềm năng nhất là lực lượng lao động thu nhập thấp đóng góp nhiều cho xã hội.

Ngoài ra, cần xác định rõ phân khúc này phục vụ đối tượng ở khu vực nào. Chẳng hạn, tại các đô thị lớn nơi nhu cầu về căn hộ cao cấp tăng cao, mô hình chung cư có thể phù hợp.

Tuy nhiên, ở khu vực nông thôn, nơi người dân có xu hướng lựa chọn nhà ở riêng lẻ với mức chi phí hợp lý, thì chung cư lại không phải lựa chọn phù hợp.

“Nếu giá quá cao thì người dân không thể tiếp cận. Tuy nhiên, mức giá "vừa túi tiền" cũng không đồng nghĩa với nhà ở xã hội hay giá rẻ. Điều quan trọng là phải tạo ra mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông, để người tiêu dùng yên tâm và thị trường có thể tiêu thụ được sản phẩm”, Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga nêu.

Tiến sĩ, Luật sư Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho hay, các vấn đề liên quan đến nhà ở thương mại vừa túi tiền được thảo luận tập trung từ năm 2023. Tuy nhiên, thời điểm hiện nay, lời giải cho bài toán phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền sẽ tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn.

Đáng chú ý là từ đầu năm đến nay, giá vật liệu đã tăng khoảng 10% và chi phí nhân công tăng 15%. Thời gian tới, hàng loạt các dự án công tư quy mô lớn được triển khai, cùng với việc tháo gỡ vướng mắc cho hàng ngàn dự án khác, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhân công nghiêm trọng.

Với vai trò là chủ nhiệm Đề tài, Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Văn Bình cho biết sẽ hoàn thành một cách nhanh nhất để kịp thời kiến nghị chính sách trong bối cảnh các cơ quan có thẩm quyền đang triển khai các thủ tục pháp lý để sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan.

https://hanoimoi.vn/tim-giai-phap-phat-trien-nha-o-thuong-mai-vua-tui-tien-712073.html