Thị trường bất động sản: Nhiều trở ngại trên con đường phục hồi

Chung cư 6th Element, Khu đô thị Tây Hồ Tây (quận Tây Hồ). Ảnh: Nguyễn Quang

Khó khăn bủa vây

Theo Giám đốc bộ phận phát triển nhà ở CBRE Việt Nam (Tập đoàn Tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế CBRE) Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, sau 2 năm chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, đến năm 2022, nhiều biến cố xảy ra, tiếp tục ảnh hưởng tới sự phục hồi của thị trường bất động sản, như: Một số tập đoàn bất động sản bị điều tra vì liên quan đến phát hành trái phiếu và cáo buộc thao túng thị trường chứng khoán; thanh khoản và nguồn vốn cho thị trường bị ảnh hưởng, tác động đến nguồn cung, lực cầu, giá cả...

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong năm 2022, thị trường tiếp nhận khoảng 43.500 căn hộ, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018. Hầu hết các sản phẩm chào bán thuộc dự án đã triển khai từ những năm trước, rất ít dự án mới. Trong khi đó, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 19.000 giao dịch, giảm 31% so với năm 2021 và bằng 17% so với năm 2018... Đáng nói là đang xảy ra tình trạng cơ cấu sản phẩm bất hợp lý; dư thừa sản phẩm cao cấp, trong khi thiếu nhà ở vừa túi tiền với đa số người dân.

Về những khó khăn của thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đánh giá, bên cạnh ảnh hưởng do nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình phục hồi, còn một số tồn tại, hạn chế kéo dài từ trước chưa thể khắc phục triệt để như bất cập trong hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Nhiều dự án bất động sản gặp khó khăn trong triển khai do tổ chức, người thực thi pháp luật có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý dẫn đến giải quyết chậm, không dám quyết định. Doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn... Trong đó, những vướng mắc liên quan đến thể chế, quy định pháp luật chiếm tới trên 50% vướng mắc của các dự án bất động sản.

Bao giờ mới phục hồi?

Đánh giá về triển vọng thị trường trong thời gian tới, Giám đốc bộ phận phát triển nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định, thị trường chưa có nhiều điểm sáng và các yếu tố trở ngại thị trường hồi phục là chính sách tín dụng, việc sửa đổi khung pháp lý về đất đai, nhà ở còn kéo dài... Bên cạnh đó, nguồn cung là vấn đề chính mà thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt. Theo ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, nếu các yếu tố liên quan đến pháp lý, tài chính được tháo gỡ trong năm 2023, thì tới năm 2024, 2025 tính thanh khoản mới được cải thiện.

Để giải bài toán về nguồn cung, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội (Tập đoàn Tư vấn bất động sản quốc tế Savills) Đỗ Thu Hằng cho rằng, thị trường cần những giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn. Đó là cần giải quyết vấn đề pháp lý, đưa ra sản phẩm phù hợp với nguồn cầu của đa số người dân, xây dựng cơ sở hạ tầng kết nối khu vực vùng ven với trung tâm đô thị từ đó thúc đẩy thị trường nhà ở... “Thời gian qua, mặc dù đã có những nỗ lực từ phía Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp bất động sản, tăng thêm nguồn cung ra thị trường, tuy nhiên trong năm 2023 nguồn cung sẽ chưa đáng kể. Tình hình có thể được cải thiện nhiều hơn vào năm 2024 khi khung pháp lý đã hoàn thiện và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua. Song với các dự án căn hộ vừa túi tiền, cần có cơ chế thúc đẩy, tháo gỡ riêng mới đủ thu hút chủ đầu tư tham gia”, bà Đỗ Thu Hằng bày tỏ.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay, bộ đã kiến nghị Chính phủ các giải pháp cụ thể, như: Hoàn thiện thể chế, trong đó có việc sớm thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)...; tháo gỡ vướng mắc và bổ sung một số ưu đãi để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội; điều hành linh hoạt, đồng bộ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Cùng với đó, chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện, kiểm soát hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán, qua hoạt động phát hành trái phiếu; nâng cao tinh thần trách nhiệm của người đứng đầu; cải cách thủ tục hành chính, tập trung tháo gỡ khó khăn về thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản tại các địa phương...