Nhà giá thấp khó kiếm, nhiều BĐS hạng sang: Dấu hiệu xấu

Ngày 2/5/20019, trước sự lệch pha cung cầu ở thị trường BĐS, chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Gia Nghĩa - khoa Bất động sản, trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, đây cũng là một trong những nguyên nhân góp phần dẫn tới nguy cơ bong bóng bất động sản xảy ra trong tương lai.

Theo con số thống kê của Hiệp hội Môi giới BĐS trong năm 2018, phân khúc có sự chênh lệch khi các dự án cao cấp có tỷ lệ tăng lên, chiếm gần 40% thị trường. Trong khi phân khúc bình dân giảm xuống còn 24,7% (giảm 4,3%). Đặc biệt, loại căn hộ có diện tích 60m2 và giá bán tầm 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%.

Trong thời gian tới, khoảng 80% người dân không thể mua nhà ở thương mại có giá bán thấp nhất trên thị trường.

Ông Nghĩa đánh giá đây là một nghịch lý. Nhiều người có nhu cầu mua nhà giá thấp nhưng lại không có hàng, còn phân khúc cao cấp lại đang phát triển mạnh mẽ, tăng lên từng ngày. Điều đó cho thấy thị trường BĐS đang phát triển thiếu bền vững.

"Thông thường những người mùa nhà cao cấp không có nhu cầu ở thực, họ coi đó là một kênh đầu tư dễ sinh lời. Còn với nhà giá thấp thì mức trần xây dựng đã tiệm cận với giá mà chủ đầu tư đưa ra nên khả năng sinh lời thấp, tính thanh khoản cũng khó hơn" - ông Nghĩa nói.

Ông Nghĩa cho biết, hiện nay, việc tiêu thụ ở phân khúc cao cũng đang có sự chững lại. Báo cáo thị trường BĐS Quý I/2019 đánh dấu sự giảm mạnh về lượng giao dịch của thị trường.

Về giá bán, phân khúc trung và cao cấp ở TP. HCM, không còn nguồn hàng mới đưa vào thị trường vì cơ quan chức năng đẩy mạnh việc rà soát lại quá trình giao đất, giao dự án.

Điều này khiến cho dự án BĐS ở TP. HCM bị đẩy giá lên một mức cao mới. Kết hợp với thực tế nhà giá thấp khan hiếm hàng hơn nhà giá cao, người có thu nhập thấp càng không có khả năng mua nhà. Lựa chọn vay ngân hàng dẫn đến việc tiền của nhà nước đổ vào bất động sản sẽ tăng lên và càng làm tăng nguy cơ xuất hiện bong bóng bất động sản.

Mặc dù vậy, ông Nghĩa cho rằng, để bong bóng bất động sản nổ ra thêm một lần nữa thì phải xuất hiện thêm nhiều yếu tố khác như giao dịch tăng, số lượng dự án tăng, quy mô dự án tăng...

Còn nhờ, vào giữa năm 2018, ông Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đã có 8/10 dấu hiệu của tình trạng bong bóng gồm: Giao dịch tăng, giá cả tăng, số lượng các công trình khởi công tăng, địa bàn triển khai được mở rộng, các chủ thể tham gia thị trường tăng, quy mô dự án tăng, giá trị đầu tư của một dự án tăng, luồng tiền vào thị trường bất động sản tăng.

Chỉ còn 2 dấu hiệu nữa là thị trường bất động sản sẽ “chạm tay” vào khủng hoảng là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà nước tăng.

Trong khi đó, TS Nguyễn Trí Hiếu cũng đưa ra cảnh báo, tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS không phải chỉ chiếm 7,5% tổng dư nợ mà chiếm tới 20%.

“Có nhiều khoản tín dụng cho BĐS nhưng lại được ngân hàng phân loại vào tín dụng tiêu dùng. Sở dĩ làm được điều này vì Ngân hàng Nhà nước định nghĩa tín dụng kinh doanh bất động sản là tín dụng để mua bất động sản với mục đích sinh lời và các ngân hàng đã dùng chính định nghĩa này để “lách” khi phân loại tín dụng”, TS Hiếu cho biết.

Đứng từ góc độ người trong cuộc, nhiều doanh nghiệp cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với nhà giá thấp là do lợi nhuận đạt được không cao. Theo họ, muốn xây được nhà giá rẻ, cần có quỹ đất lớn và phải xây thấp tầng để kéo đơn giá xây dựng xuống thấp. Tuy nhiên, nếu làm theo cách này, quỹ đất lại không đáp ứng được, cho nên rất khó thực hiện dự án nhà giá thấp.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lạnh cho biết: "“Làm nhà giá thấp lãi rất ít, chỉ 1-2 triệu đồng/mét vuông. Trong khi đó, thủ tục pháp lý rất khó khăn, đặc biệt là trong xin giấy phép xây dựng. Hơn hết, là chính quyền đang lãng quên nhà giá thấp”.

Ngoài ra, ông Đực chia sẻ, việc làm dự án nhà giá thấp sẽ gặp rủi ro cao, chỉ cần một vài biến động như giá vật liệu, lãi suất ngân hàng tăng thì coi chủ đầu như bị âm vốn ngay tức khắc.

Bên cạnh đó, các thủ tục của dự án nhà ở giá thấp cũng không khác gì với các dự án nhà ở thương mại nên chủ đầu tư không mấy mặn mà.

30 dự án BĐS tại TP.HCM bị dừng triển khai Toàn TP. HCM hiện có 30 dự án bất động sản đang bị dừng triển khai để thanh tra về thủ tục pháp lý.

Thời cơ cho BĐS với phạm vi vùng TP.HCM mở rộng Phạm vi vùng TP.HCM mở rộng được Thủ tướng Chính phủ công bố tháng 1/2018.