Khi người dân phải ‘mua lại đất của mình’

Trong phiên thảo luận của Quốc hội tuần rồi, đại biểu Nguyễn Văn Lợi - Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM - nêu rõ bất cập về chính sách thu tiền sử dụng đất của người dân khi chuyển mục đích sang đất ở (hiện thu 100% bảng giá đất nhân diện tích, không phân biệt trong hay ngoài hạn mức).

Ông Lợi phân tích: "Nói nhà nước quản lý nhưng thực ra đất đai dòng họ, dòng tộc người ta để lại. Người dân nói nộp tiền như hiện nay như đi mua đất của chính mình".

Thực tế đó cho thấy sự bất cập của cơ chế định giá đất: người dân có đất của tổ tiên để lại vẫn còn yếu thế, trong khi số tiền đền bù cho họ (nếu Nhà nước thu hồi) đứng ngoài mọi biến động của cuộc sống, của thị trường.

Chuyện không dừng ở thu hồi. Với nhiều hộ dân muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở – một nhu cầu chính đáng, gắn với an cư và sinh kế – nghĩa vụ tài chính mà họ phải gánh thậm chí còn nặng hơn.

Việc nộp 70% hay 100% tiền sử dụng đất theo bảng giá đang khiến nhiều gia đình rơi vào thế khó, nhất là khi bảng giá lại được xây dựng từ thời điểm thị trường nóng sốt, còn ngày hôm nay giá đã nguội đi nhưng nghĩa vụ tài chính thì không hề thay đổi.

Đại biểu Hoàng Văn Cường nói, có những hộ dùng đất ổn định cả chục năm, nhưng khi đi làm giấy chứng nhận, họ phải đóng khoản tiền tính ra còn vượt quá khả năng tích lũy của cả gia đình.

Trong phản ánh của các đại biểu Quốc hội, định giá đất được gọi đúng tên là “điểm nghẽn lớn nhất” trong thi hành Luật Đất đai 2024.

Lý do không khó hiểu: các quy trình xác định giá đất cụ thể kéo dài và qua nhiều tầng thẩm định khiến giải phóng mặt bằng bị trì hoãn; bảng giá đất ở nhiều nơi còn xa rời thực tế vì thiếu dữ liệu giao dịch thật; việc sửa cơ chế nếu không có hướng dẫn chi tiết có thể tạo ra khoảng trống pháp lý khiến địa phương lúng túng, doanh nghiệp thì e ngại không dám triển khai dự án.

Đại biểu Lê Thanh Phong chỉ ra một nghịch lý dễ thấy: chúng ta ấn định một giá rất cao để người dân đóng khi chuyển mục đích, nhưng giá thị trường thực tế lại giảm; giá kê thì cao, giá thật thì không còn như vậy.

Căn nguyên của những chuyện tưởng như rời rạc này lại nằm ở một điểm chung: thị trường đất đai chưa hoàn chỉnh, trong khi hệ thống định giá đất vẫn mang nặng tính hành chính.

Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và giá đất cụ thể – ba tầng định giá đang vận hành – không dựa vào một cơ sở dữ liệu thị trường minh bạch và đầy đủ.

Khi thông tin đầu vào đã không chắc chắn, các quyết định liên quan đến nghĩa vụ tài chính, bồi thường hay thu hồi đều mang theo độ vênh lớn so với giá trị thật.

Quyền tài sản của người sử dụng đất – vốn được coi là nền tảng của một nền kinh tế hiện đại – vì thế bị đặt vào vùng rủi ro.

Điều đáng nói là những bất cập này đã được Nghị quyết 18-NQ/TW chỉ ra từ rất sớm.

Nghị quyết xác định quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, được pháp luật bảo hộ, và nhấn mạnh yêu cầu bỏ khung giá đất, xây dựng cơ chế định giá theo nguyên tắc thị trường nhưng có sự quản lý của Nhà nước.

Đó là tinh thần cốt lõi để tạo ra một môi trường đất đai công bằng, minh bạch và bền vững.

Tuy nhiên, khoảng cách giữa định hướng đúng đắn ấy và thực tiễn mà người dân đang trải qua vẫn còn quá xa, nhất là khi bảng giá đất vẫn được ấn định từ các giai đoạn thị trường nóng sốt và không kịp phản ánh những thay đổi nhanh chóng của đời sống.

Hệ quả là người dân thấy mình thiệt thòi khi bồi thường thấp mà nộp cao. Doanh nghiệp ngại đầu tư vì không biết chi phí đất sẽ “nhảy” như thế nào. Địa phương thì luôn đối mặt nguy cơ đùn đẩy trách nhiệm vì sợ sai phạm.

Nhà nước có thể thất thu khi bảng giá đất quá thấp, nhưng người dân lại chịu thiệt khi bảng giá đất quá cao.

Để công bằng thật sự đến với người dân, điều quan trọng nhất là tách bạch rành mạch giữa giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và giá tính nghĩa vụ tài chính.

Bồi thường phải đủ để người dân tái lập cuộc sống. Nghĩa vụ tài chính phải dựa trên giao dịch thật và phù hợp khả năng của người dân.

Một cơ chế định giá linh hoạt hơn, cập nhật theo chu kỳ ngắn hơn, dựa trên dữ liệu thật hơn sẽ giúp giảm thiểu những độ vênh kéo dài và tránh để người dân chịu rủi ro thay cho những biến động thị trường mà họ không kiểm soát được.

Công khai giao dịch đất đai, rút ngắn quy trình định giá đất cụ thể và thống nhất thẩm quyền thu hồi – tạm cư – tái định cư là những yếu tố mang tính kỹ thuật nhưng lại quyết định hiệu quả của cả hệ thống.

Công bằng trong đất đai nằm ở cách Nhà nước thiết kế cơ chế để những con số ấy không trở thành rào cản, không khiến người dân cảm thấy mình bị đẩy ra rìa, không làm doanh nghiệp chùn bước trước những chi phí không dự báo được.

https://vietnamnet.vn/khi-nguoi-dan-phai-mua-lai-dat-cua-minh-2465732.html