GS. Đặng Hùng Võ: Đang thiếu tính cạnh tranh trong lĩnh vực nhà thương mại giá rẻ

GS. Đặng Hùng Võ

Chính sách phát triển nhà giá rẻ mang tính bao cấp

Luật Nhà ở năm 2014 đã có một Chương quy định về chính sách xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo đánh giá của tôi, chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện tại của chúng ta mang tính bao cấp nhiều hơn, không tạo ra được động lực xã hội trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội.

Thứ nhất, cuối năm 2016, gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, thị trường nhà ở xã hội chững lại cả về nguồn cung lẫn cầu. Sau khi gói vay kết thúc, Chính phủ có quyết định mức cho vay ưu đãi nhà ở xã hội nhưng việc triển khai vẫn dừng lại ở một số văn bản hướng dẫn. Trên thực tế, Chính phủ mới giải quyết được gói tín dụng ưu đãi tiếp theo ở mức 1 nghìn tỷ đồng thông qua Ngân hàng chính sách xã hội. Những kết quả tích cực của gói tín dụng 30 nghìn tỷ đối với thị trường bất động sản là điều phải ghi nhận nhưng những dở dang, đứt đoạn của việc thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng này vẫn là vấn đề lớn hiện nay. Chính vì thế, chính sách nhà ở xã hội đang không phát triển thêm được, thay thế gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng.

Cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở, 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng gần 1 triệu căn hộ. (ảnh minh hoạ)

Thứ hai, tất cả các nhà ở thương mại phải cắt lại 20% quỹ nhà để sử dụng vào mục đích nhà ở xã hội. Tôi cho rằng chính sách đóng góp của các dự án nhà ở thương mại là hợp lý. Nhưng nếu chúng ta để nhà ở thương mại cắt ra 20% để sử dụng nhà ở xã hội lại không phù hợp về mặt không gian nhà ở, điều kiện sống, thậm chí có khả năng gây hại cho nhà ở thương mại trung cấp và cao cấp. Mặt khác, chính sách này cũng làm tăng giá nhà ở thương mại nói chung. Giải pháp tốt nhất là Nhà nước có quy định yêu cầu doanh nghiệp làm nhà ở thương mại đóng góp số tiền tương ứng vào quỹ phát triển nhà ở xã hội, số tiền này không mất không mà được sinh lợi trong phát triển nhà ở xã hội.

Thứ ba là giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội nhưng trên thực tế, tại các dự án phát triển nhà ở xã hội hiện nay, doanh nghiệp vẫn phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư nếu phải thực hiện. Từ những phân tích trên, tôi cho rằng, tất cả các chính sách hiện hành đang có vấn đề, nếu tiếp tục thì sẽ không đạt hiệu quả. Đấy là những chính sách cơ bản nhưng mang tính chất bao cấp. Đặc biệt, việc mất nguồn tín dụng ưu đãi áp dụng cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đã lộ các tác động tiêu cực ra thực tế, khiến nguồn cung nhà ở xã hội bị thiếu hụt.

Chính vì thế, cần phải xem lại các chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ có phù hợp với Việt Nam hay không? Riêng đối với nhà ở thương mại giá rẻ, tôi chưa thấy một chính sách phát triển nào cụ thể ngoài việc được tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi của Nhà nước. Trong khi đó, nhà ở phân khúc này đang là nhu cầu của đại đa số người dân, phù hợp với điều kiện kinh tế của đất nước ta.

Cần thiết phát triển nguồn vốn

Một trong những chính sách quan trọng nhất trong việc phát triển nhà ở xã hội là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo quy định của Chính phủ đã giải ngân hết từ cuối năm 2016. Do đó, việc triển khai chương trình nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã bị ách tắc.

Theo Bộ Xây dựng, vì không có nguồn vốn để tiếp tục cho vay nên hầu hết các dự án nhà ở xã hội đang triển khai bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công (206 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000 m2), số lượng nhà ở xã hội cung ứng ra thị trường hầu như không có.

Có thể thấy, tín dụng ưu đãi có vai trò quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Đặc biệt, trong khi chi phí tín dụng cho các dự án ở Việt Nam là rất cao. Bởi vì chúng ta đang sử dụng tín dụng thương mại chứ không phải tín dụng đầu tư; trong đó, tín dụng thương mại có lãi suất cao khoảng 10%, có ưu đãi cũng chỉ lùi được tới mức 5%. Trong khi đó, ở nhiều nước khác, tín dụng thương mại ở mức 5%, còn tín dụng đầu tư chỉ ở mức 2%.

Trên thế giới, tôi có thể lấy một vài trường hợp để thấy kinh nghiệm của họ thực hiện thế nào. Ví dụ như họ không dùng tín dụng ưu đãi do Nhà nước cấp, mà họ dùng những chính sách tín dụng nhỏ của rất nhiều ngân hàng mang tính xã hội. Ngân hàng chính sách xã hội của ta là ngân hàng Nhà nước, mang tính bao cấp. Họ dùng các tín dụng nhỏ của ngân hàng tư nhân và họ kêu gọi vai trò đảm bảo nhiệm vụ xã hội của các ngân hàng tư nhân này.

Đặc biệt, họ làm rất tốt việc cấp tín dụng nhỏ cho các dự án nhà ở mang tính xã hội, đồng thời họ cũng gọi được các tổ chức xã hội tham gia vào vì cộng đồng tại một khu vực nào đó có nhu cầu mua nhà ở. Các tổ chức xã hội có thể động viên sự đóng góp trong cộng đồng như chúng ta “chơi họ”. Nhưng vì một tổ chức xã hội có uy tín thì người ta không làm chuyện giữa chừng “vỡ hụi”. Mặt khác, các tổ chức xã hội cũng động viên được nhiều nguồn lực xã hội đóng góp vào tài trợ cho không, cho vay không lãi suất hay lãi suất thấp. Các quỹ từ thiện lớn cũng không cho không mà chỉ cho vay thôi.

Cần thiết phát triển nguồn vốn để phát triển nhà ở giá rẻ. (ảnh: B.Sơn)

Hiện nay chúng ta chưa thành công trong việc động viên được quỹ phát triển nhà ở xã hội. Trong khi đó, các nước họ làm rất tốt thông qua sự động viên, tham gia của các tổ chức xã hội và họ có trách nhiệm đối với một cộng đồng nào đó.

Có thể lấy ví dụ như những nhân viên mới đi làm tại một doanh nghiệp lớn nào đó thì họ sẽ có một tổ chức xã hội, họ là thành viên, đứng ra đảm nhận, lấy ý kiến cộng đồng, đưa ra cách thức và thậm chí là đứng ra vay tiền của ngân hàng nào đó với lãi suất ưu đãi để họ thu xếp và giải quyết câu chuyện nhà ở giá rẻ cho những người đang có nhu cầu. Mặt khác, hiện nay, có rất nhiều nhà ở thương mại cao cấp đang sử dụng phương án bán nhà trên giấy để người dân góp tiền mua. Nhưng nhà ở xã hội chúng ta lại không có cơ chế góp tiền trước mà chúng ta chỉ dùng gói tín dụng ưu đãi của nhà nước để thực hiện. Sự thực, các hiệp hội nghề nghiệp, các quỹ từ thiện đóng vai trò rất quan trọng trong giải quyết các khó khăn của hội viên, trong đó có nhà ở. Ta lại cứ thích giao nhiệm vụ khác cho các tổ chức xã hội nghề nghiệp.

Nhằm giải quyết vốn, tôi cho rằng cần thực hiện cách thức “tiết kiệm” hao hao như "bán nhà trên giấy" cho những người có nhu cầu nhà ở mà các nhà đầu tư nhà ở đang làm. Chúng ta cần phải vận hành sao cho tạo ra nguồn tín dụng ưu đãi từ nhiều nguồn lực khác nhau, đừng chỉ đợi vào Nhà nước, đồng thời “tiết kiện” nhà ở là một phương thức tốt, người muốn mua có thể đóng góp thời gian nhất định, khoảng 50% giá trị nhà ở là được mua nhà.

Phát triển nhà ở thương mại giá rẻ sẽ giải quyết nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân

Ở Việt Nam, tôi phải khẳng định, các chính sách chúng ta đưa ra để phát triển nhà ở xã hội đang mang tính bao cấp của Nhà nước, chưa phát huy được hiệu quả vì Nhà nước làm sao đủ lực để bao cấp. Kể cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, chúng ta chưa động viên được mọi nguồn lực và vận dụng được kinh nghiệm của các nước. Hệ quả là chúng ta đã nhìn thấy những dự án đang bị “hụt hơi” từ gói tín dụng ưu đãi. Chủ đầu tư không thể đi vay tín dụng với lãi suất lớn để thực hiện khi biết chắc không có lợi nhuận. Trong dự án đó, chi phí vốn quá cao, Nhà nước lại định giá dự án đó để bán, doanh nghiệp sẽ thấy không có lãi, họ không muốn làm.

Thực tế, tôi thấy phát triển nhà ở thương mại giá rẻ mới là giải pháp chính, giải pháp hiệu quả để giải quyết nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân. Các nước họ cũng không sử dụng thuật ngữ "nhà ở giá rẻ" mà họ sử dụng thuật ngữ "nhà ở giá hợp lý" (tiếng Anh là "affordable housing"). Cần tiếp tục xây dựng cơ chế đối với nhà ở thương mại giá rẻ để giải quyết vấn đề xã hội, thay vì việc đi theo chính sách phát triển nhà ở xã hội mang nhiều tính bao cấp như hiện nay.

Phát triển nhà ở thương mại giá rẻ là giải pháp chính để giải quyết nhu cầu nhà ở hiện nay.

Mặt khác, chúng ta cần tìm mọi cách động viện nhiều nguồn lực, chứ không nên nhìn vào sự trợ giúp của Nhà nước. Trong khi, mức hỗ trợ không đủ với một mức thu nhập quá thấp ở Việt Nam như hiện nay và nhu cầu nhà ở đang rất thiếu. Các nguồn lực ở đây có thể tính đến các quỹ từ thiện từ các tỷ phú trong nước và nước ngoài, từ trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp, từ các tổ chức xã hội và kể cả từ các ODA mang tính xã hội.

Đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, chúng ta cần phải tìm được nguồn vốn tín dụng ưu đãi từ nhiều nguồn khác nhau khi lãi suất tín dụng ở Việt Nam lại quá cao. Theo tôi nhận thấy, trước việc tín dụng từ Nhà nước đang rất hạn chế, chúng ta hoàn toàn có thể nghĩ tới nguồn vốn ODA nào đó của Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển Châu Á… đang quan tâm tới vấn đề xã hội, nhà ở cho Việt Nam.

Tôi được biết, cách đây khoảng 2 năm, Bộ Xây dựng đã có thảo luận với Ngân hàng Thế giới nhưng không thành công, nguyên nhân là do ý tưởng 2 bên khác nhau. Bộ Xây dựng thì quan tâm tới nhà ở xã hội, Ngân hàng Thế giới lại quan tâm tới nhà ở giá hợp lý. Đây là vấn đề lớn, chính sách nào để phát triển nhà ở xã hội trong khi các chính sách trong Luật Nhà ở 2014 đang bộc lộ nhiều hạn chế. Nếu chúng ta chỉ đi theo chính sách phát triển nhà ở xã hội thì đang bị hụt hơi. Tất cả những dự án đang bị “đứt” khi gói tín dụng ưu đãi đã kết thúc, mọi việc đều dừng lại cả.

Ngoài ra, khi mà chúng ta tìm được một nhà đầu tư có tiềm lực, sẵn sàng đảm nhận nhiệm vụ xã hội, thì cũng phải tạo thêm nhiều cơ chế khác để giải quyết các vấn đề xã hội. Ví dụ như việc đổi đất lấy hạ tầng thì có thể Nhà nước bất lợi về đất đai một chút, nhưng nếu được nhà đầu tư khẳng định, cam kết, quỹ đất đó sẽ dùng vào việc phát triển nhà ở giá rẻ, giải quyết nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân thì tôi lại cho rằng điều đó là hợp lý, nên chấp nhận. Bởi vì họ không phải dùng cái lợi về đất để thực hiện mục đích lợi ích nhóm, cá nhân mà họ dùng cái lợi về đất đó để giải quyết các vấn đề xã hội thì đó lại là điều chúng ta nên khuyến khích.

Cần có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất

Trước hết, cần loại bỏ thuật ngữ "nhà ở xã hội" gắn với bao cấp của Nhà nước. Cần tập trung vào chính sách phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.

Một số chính sách chúng ta cần làm là có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án phát triển nhà ở thương giá rẻ. Chỉ yêu cầu họ giải quyết bồi thường, hỗ tái định cư và phải nộp về tiền chênh lệch đối với giá trị đất đã được trừ đi phần được giảm. Quy hoạch cũng cần tính đến việc sử dụng nguồn lực đất công chưa đưa vào sử dụng để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.

Theo số liệu khảo sát trong nước do Bộ Xây dựng thực hiện, cũng như số liệu điều tra kinh tế hộ gia đình của Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam, phân khúc nhà ở giá trung bình thấp, giá thấp ở Việt Nam chiếm tới 80% cầu về nhà ở, phân khúc giá trung bình cao, giá cao chỉ chiếm có 20% cầu. Khi cung không theo tỷ lệ này, bị lệch nhiều quá so với cầu luôn dẫn tới mất cân đối cung - cầu và lượng giao dịch thành công sẽ giảm mạnh. Đây là lý do chính cho thấy phân khúc thị trường bất động sản nhà ở thương mại vẫn chưa được khôi phục mạnh như các phân khúc khác.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần có cơ chế miễn, giảm một số loại thuế liên quan đến kinh doanh bất động sản như thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, v.v. nhằm làm giảm giá thành nhà ở.

Cần hình thành các quỹ phát triển nhà ở giá rẻ và động viên sự đóng góp của doanh nghiệp, của các ngân hàng thương mại, của các tổ chức xã hội và của các cá nhân giầu có hảo tâm. Người có thu nhập thấp phải góp tiền vào quỹ này tới mức nhất định thì được mua nhà ở giá rẻ. Các dự án nhà ở thương mại phải đóng góp vào quỹ này một giá trị tương đương như 20% giá trị nhà ở của dự án để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, không phải đóng góp cho không mà được thu lợi từ quá trình phát triển.

Luật Đất đai 2013 cần được sửa đổi sao cho bảo đảm cho các tổ chức kinh tế có quyền sử dụng đất ở lâu dài để giải quyết nhà ở cho người lao động của mình, họ sẽ tham gia tích cực vào phát triển nhà ở cho công nhân, thậm chí cho sinh viên mà họ sẽ tuyển dụng.

Đặc biệt, chúng ta cần tiếp tục đàm phán vay ODA với các tổ chức phát triển quốc tế, các quốc gia phát triển để tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi cho phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Đồng thời, kêu gọi, động viên nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư vào thị trường này. Tôi tin tưởng rằng, khi có các nhà đầu tư nước ngoài vào, họ sẽ tìm mọi cách để giảm giá. Điều này cũng tạo ra sự cạnh tranh, làm cho doanh nghiệp Việt Nam thay đổi. Giảm giá nhà ở không phải chỉ từ giảm chi phí đất đai, chi phí tín dụng, chi phí thuế mà cần tính tới chi phí xây dựng, chi phí vật liệu xây dựng, chi phí quản lý và nhiều chi phí khác nữa. Các doanh nghiệp nước ngoài họ có lợi thế cạnh tranh hơn các doanh nghiệp trong nước về công nghệ, về quản lý, về chất lượng lao động và về tiếp cận tín dụng lãi xuất thấp.

Trên thế giới, rất nhiều nhà đầu tư cũng có thể tiếp cận với vốn ưu đãi, lãi suất 2-3% (tính theo tiền ngoại tệ). Hay một trong những việc giảm giá thành nhà ở là phải áp dụng các công nghệ xây dựng mới, cần sử dụng các vật liệu xây dựng mới, phương thức quản lý mới nhờ trí tuệ nhân tạo, v.v. Trên thế giới họ đều có những giải pháp công nghệ xây dựng và vật liệu xây dựng phù hợp, tiết kiệm nhiều và làm hạ giá thành BĐS.

Trong khi đó, đối với các doanh nghiệp Việt Nam, chi phí quản lý ở Việt Nam còn quá cao, năng suất lao động lại quá thấp, tự động hóa lại không nhiều. Thế hệ công nghệ thứ ba và thứ tư chưa áp dụng được bao nhiêu vào lĩnh vực BĐS. Doanh nghiệp Nhà nước, tư nhân cũng vướng phải câu chuyện nể nang khiến cho chi phí quản lý cao, không sử dụng được người giỏi và trình độ công nghệ còn thấp, vật liệu xây dựng chưa tiết kiệm được bao nhiêu. Chúng ta đang rất thiếu tính cạnh tranh trong khu vực nhà ở thương mại giá rẻ.

TP.HCM: Chuyển 1.330 căn hộ tái định cư sang nhà thương mại? Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị chuyển 1.330 căn hộ phục vụ tái định cư KĐT mới Thủ Thiêm không còn nhu cầu sử dụng ...

Xin đập 3 tòa tái định cư xây thương mại: Lợi kép Cơ quan chức năng TP. Hà Nội chưa đưa ra quyết định cuối cùng sau nửa năm Handico 3 xin phá bỏ 3 tòa nhà ...

Số căn hộ tái định cư dư thừa tại TP.HCM sẽ được đấu giá Đó là thông tin được đưa ra tại buổi họp báo định kỳ của Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức ngày 16/3 liên quan tới ...