Giá nhà tăng chóng mặt: Dân ‘khát’ nhà ở xã hội

Ít dự án triển khai suôn sẻ

Mới đây, TP.HCM đã khởi công Dự án nhà ở xã hội số 4 Phan Chu Trinh (phường Bình Thạnh). Công trình nhằm giải quyết nhu cầu tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng bởi dự án nạo vét, cải tạo môi trường và xây dựng hạ tầng rạch Xuyên Tâm, đồng thời góp phần vào mục tiêu phát triển quỹ nhà ở xã hội của thành phố.

Dự án này được xây dựng trên diện tích hơn 12.000 m², gồm 3 khối chung cư cao 20 tầng với tổng cộng 864 căn hộ diện tích từ 40 - 76 m². Tổng vốn đầu tư gần 1.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, đây chỉ là một trong những dự án nhà ở xã hội hiếm hoi được khởi công tại TP.HCM trong suốt thời gian qua.

Tại TP.HCM chỉ một số ít dự án nhà ở xã hội được triển khai xây dựng thành công. (Ảnh: Đại Việt)

Từ năm 2022, số dự án nhà ở xã hội được khởi công xây dựng tại TP.HCM chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Tuy nhiên, chỉ một số ít dự án được triển khai thuận lợi, số còn lại vẫn chậm tiến độ.

Cụ thể, vào tháng 4/2022, Công ty CP Đầu tư xây dựng Thiên Phát đã động thổ giai đoạn 2 của dự án nhà ở cho công nhân tại Khu chế xuất Linh Trung II (TP Thủ Đức trước đây). Dự án bao gồm 2 tòa nhà cao 12 tầng, tổng vốn đầu tư khoảng 408 tỷ đồng, cung cấp 360 căn hộ. Giai đoạn 1 của dự án đã xây dựng 350 căn hộ.

Cũng trong tháng 4/2022, Sở Xây dựng TP.HCM phối hợp cùng Tập đoàn Nam Long đã tổ chức lễ động thổ Dự án nhà ở xã hội Nguyên Sơn (huyện Bình Chánh cũ). Dự án được triển khai trên khu đất rộng gần 3.700 m² với quy mô 242 căn theo chính sách thuê, mua.

2 dự án nói trên nằm trong số ít dự án đã được hoàn thành, đưa vào sử dụng. Một số dự án khác lại không được may mắn như vậy. Điển hình như Dự án nhà ở xã hội MR1 thuộc Dự án Khu dân cư Tân Thuận Tây, phường Tân Thuận. Dự án này được khởi công từ tháng 8/2022 với quy mô 712 căn hộ. Tuy nhiên, cho đến nay, dự án vẫn "bất động", chưa thể bắt tay vào xây dựng.

Tình cảnh tương tự diễn ra tại Dự án nhà ở xã hội phường Long Trường (TP Thủ Đức cũ) do Công ty Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư. Khởi công từ tháng 4/2022 với quy mô 558 căn hộ, nhưng sau hơn hai năm, dự án mới chỉ dừng ở việc dựng hàng rào tạm, chưa có dấu hiệu triển khai tiếp.

Ngay cả Dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên của Công ty Lê Thành cũng rơi vào cảnh “đứng hình”. Dù đã làm lễ động thổ từ cuối năm 2024, với quỹ đất tự mua và nguồn vốn sẵn sàng, dự án vẫn vướng thủ tục pháp lý nên chưa thể xây dựng.

Dự án nhà ở xã hội MR1 tại Khu dân cư Tân Thuận Tây (phường Tân Thuận) khởi công từ tháng 8/2022, nhưng đến nay vẫn chỉ là bãi đất trống, tạm thời tận dụng làm bãi giữ xe.(Ảnh: Hữu Chánh)

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, từ năm 2021 đến tháng 5/2025, thành phố mới hoàn thành hơn 2.700 căn nhà ở xã hội. Dự kiến đến hết năm 2025, con số này tăng thêm gần 2.900 căn, nâng tổng số lên hơn 5.600 căn. Trong khi đó, mục tiêu giai đoạn 2021-2030 là 100.000 căn. Điều này đồng nghĩa với việc trong suốt 5 năm qua, thành phố mới chỉ thực hiện chưa đến 6% kế hoạch.

Trong 5 năm còn lại, TP.HCM phải xây dựng thêm hơn 94.000 căn nhà, tức còn hơn 94% khối lượng công việc vẫn đang ở phía trước – một khối lượng công việc khổng lồ.

Nguyên nhân và giải pháp

Trả lời PV Báo Điện tử VTC News, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, hiện nay, các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội vẫn gặp rất nhiều khó khăn khi thực hiện dự án. Đáng chú ý, Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, thay vì tháo gỡ, lại vô tình tạo thêm những “rào cản” mới.

Theo ông Nghĩa, lợi nhuận từ dự án nhà ở xã hội vốn đã rất thấp, nay doanh nghiệp còn phải gánh thêm những khoản lỗ phát sinh. Đơn cử, với các doanh nghiệp tự tạo quỹ đất để làm nhà ở xã hội, Nghị quyết 201 quy định tiền mua đất được tính vào chi phí theo khung giá đất của Nhà nước. Cách tính này đang khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Ông Nghĩa ví dụ, doanh nghiệp mua đất nông nghiệp theo giá thị trường là 20 triệu đồng/m2, nhưng khung giá đất của Nhà nước quy định chỉ 500.000 đồng/m². Điều này sẽ khiến doanh nghiệp lỗ thê thảm nếu tính chi phí theo khung giá đất Nhà nước. Do đó, mức lợi nhuận 10% cho dự án nhà ở xã hội chưa chắc đã bù đắp được khoản lỗ mà doanh nghiệp phải gánh.

Đây cũng là lý do khiến doanh nghiệp tự tạo quỹ đất "chùn chân" với nhà ở xã hội và không dám làm.

Về vấn đề thủ tục, Nghị quyết 201 giao cho chủ đầu tư tự phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả khi - tức giảm được một bước thủ tục nhưng phải xin cấp phép xây dựng. Trong khi đó, thủ tục xin cấp phép xây dựng lại khó hơn làm báo cáo nghiên cứu khả thi rất nhiều.

"Hiện nay, thủ tục xin làm nhà ở thương mại đang dễ hơn thủ tục làm nhà ở xã hội. Đây là điều khá vô lý. Một số nội dung trong Nghị quyết 201 cũng không giải thích rõ nghĩa khiến cho doanh nghiệp và cơ quan chức năng gặp nhiều khó khăn khi làm việc cùng nhau”, ông Nghĩa nói.

Ông Nghĩa chia sẻ, các quy định cần được cụ thể, rõ ràng hơn để doanh nghiệp không có cảm giác bị "đánh đố" khi đi làm thủ tục pháp lý tại các cơ quan chức năng. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần tạo cơ chế chính sách thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp đang chung tay phát triển nhà ở xã hội cùng đất nước.

Đại diện một doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội tại TP.HCM cũng thừa nhận, lợi nhuận thấp và thủ tục rườm rà vẫn là những vấn đề tồn đọng nhiều năm của các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội. Đây cũng là lý do khiến nhà ở xã hội chưa thể phát triển mạnh mẽ như kỳ vọng của chính quyền và người dân.

Ông Trần Thăng Long, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM cho rằng, một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều dự án nhà ở xã hội tại thành phố bị chậm tiến độ là do công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn gặp khó khăn.

Đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất trên 10 ha, dù đã xác định quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội, nhưng việc triển khai vẫn ì ạch. Nguyên nhân là do chủ đầu tư chậm đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hoặc chậm trễ trong khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng, khiến dự án chưa thể khởi động xây dựng.

“Nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chậm bàn giao quỹ đất 20% tại các dự án cho Nhà nước để triển khai xây dựng nhà ở xã hội hoặc chậm triển khai dự án trên phần đất này. Bên cạnh đó, nguồn vốn dài hạn hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội cũng chưa ổn định. Việc hỗ trợ người dân vay vốn mua nhà ở xã hội cũng chưa được thuận lợi", ông Long đánh giá

Theo ông Long, thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn còn quá phức tạp, khiến các doanh nghiệp không mặn mà tham gia. Doanh nghiệp phải thực hiện hàng loạt công đoạn như: chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ, thẩm định giá bán, xác nhận đối tượng mua, thuê mua… Quy trình kéo dài khiến dự án bị chậm trễ, thậm chí đình trệ.

Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, đơn vị này đang thực hiện nhiều giải pháp để tháo gỡ những nút thắt cho nhà ở xã hội.

Cụ thể, Sở Xây dựng sẽ làm việc với các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% thuộc dự án theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 để khởi công ngay trong năm 2025. TP.HCM hướng đến xây dựng nhà ở xã hội cho thuê với chi phí hợp lý, đảm bảo thu nhập của công nhân lao động.

Bên cạnh đó, thành phố cũng sẽ tạo điều kiện cho người lao động, người trẻ dưới 35 tuổi thuê mua hoặc mua nhà ở.

Đối với doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội sẽ được hỗ toàn bộ lãi suất và và được Công ty Đầu tư tài chính Nhà nước TP.HCM cho vay theo nghị quyết của HĐND thành phố. Mỗi dự án được vay tối đa 200 tỷ đồng, trong đó vốn xây dựng công trình được hỗ trợ tới 70%, còn vốn đầu tư công nghệ, thiết bị có thể được hỗ trợ đến 85%. Thời gian hỗ trợ lãi suất không quá 7 năm.

Với người dân, thành phố bố trí nguồn vốn ưu đãi qua Quỹ Phát triển nhà ở. Người thu nhập thấp có thể vay tối đa 70% giá trị căn hộ (tối đa 900 triệu đồng/hồ sơ) với thời hạn đến 20 năm, lãi suất hiện chỉ 3,2%/năm và sẽ điều chỉnh linh hoạt theo từng giai đoạn. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ giúp nhiều gia đình tiếp cận nhà ở xã hội dễ dàng hơn.

Theo ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, sau khi hợp nhất, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội của TP.HCM giai đoạn 2021 – 2030 là 199.400 căn, gấp đôi so với trước.

Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 dự kiến hoàn thành 18.000 căn; giai đoạn 2026 - 2030 cần bổ sung thêm 181.400 căn. Đây là khối lượng công việc khổng lồ, đòi hỏi sự nỗ lực bền bỉ, giải pháp đột phá và sự đồng hành chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và cộng đồng để TP.HCM có thể hiện thực hóa mục tiêu an cư cho hàng trăm nghìn hộ gia đình.

https://vtcnews.vn/gia-nha-tang-chong-mat-dan-khat-nha-o-xa-hoi-ar959937.html